Πόσο είναι το σπίτι σας μικρής πώλησης αξίζει σήμερα;
Η τιμολόγηση μιας σύντομης πώλησης προϋποθέτει σωστά τη χορογραφία ενός λεπτού χορού μεταξύ της εισαγωγής μιας προσφοράς και της απόκτησης από την τράπεζα να αγοράσει την προσφορά αυτή.
Επιπλέον, εάν έχει κατατεθεί μια ειδοποίηση αθέτησης , ο χρόνος είναι ουσιαστικός. Σε αυτή την περίπτωση, υπάρχουν μόνο τόσες μέρες που απομένουν στο ημερολόγιο πριν από ένα σύντομο πωλητή πώληση μπορεί να χάσει το σπίτι για να αποκλειστεί.
Τιμή λάθος, και το σπίτι προεπιλογές στην τράπεζα. Αυτός είναι ένας από τους πολλούς λόγους για τους οποίους είναι σημαντικό να προσλάβετε έναν έμπειρο σύντομο πράκτορα λιανικής πώλησης . Η σύντομη τιμή πώλησης πρέπει να είναι ελκυστική για τα ακόλουθα πέντε μέρη:
- Η μικρή Τράπεζα Πώλησης.
Επειδή οι μικρές πωλήσεις μπορούν να διαρκέσουν τουλάχιστον 3 μήνες για να κλείσουν από την έναρξη της εισαγωγής, η τιμή θα πρέπει να βασίζεται σε εκκρεμείς πωλήσεις , οι οποίες θα γίνουν οι συγκρίσιμες πωλήσεις κατά το κλείσιμο. Οι τράπεζες θα δέχονται κατά γενικό κανόνα μια προσφορά με τιμές που οφείλονται σε συγκρίσιμες πωλήσεις . Η τράπεζα θα προσλάβει επίσης έναν ανεξάρτητο πράκτορα για να εκτιμήσει την αξία που βασίζεται σε περιβάλλοντα σπίτια.
- Ο αγοραστής.
Οι αγοραστές μικρής πώλησης θέλουν να αγοράσουν κάτω από την αγορά? θέλουν μια καλή συμφωνία. Διαφορετικά, οι αγοραστές έχουν ελάχιστο κίνητρο να περιμένουν 90 ημέρες ή περισσότερο για μια σύντομη πώληση για να κλείσουν. Οι πωλητές θα προσελκύσουν τα μάτια ενός αγοραστή αν το σπίτι διατιμάται στο πλαίσιο του διαγωνισμού. Αλλά μια χαμηλότερη τιμή μπορεί να μην γίνει αποδεκτή από την μικρή τράπεζα πώλησης. Οι τράπεζες γενικά δεν αποδέχονται προσφορές lowball, ανεξάρτητα από το τι μπορεί να ελπίζει ο αγοραστής.
- Ο αντιπρόσωπος του αγοραστή.
Οι σύντομες πωλήσεις δεν είναι υψηλές στον κατάλογο των αγαπημένων συναλλαγών ενός πράκτορα αγοραστή . Οι πράκτορες του αγοραστή γενικά κερδίζουν χαμηλότερη προμήθεια για τις μικρές πωλήσεις, οι συμφωνίες χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να κλείσουν και μερικές φορές δεν κλείνουν καθόλου. Η καταχώρηση verbiage πρέπει να διαβεβαιώσει τον πράκτορα του αγοραστή αξίζει τον χρόνο που επενδύεται. Και η τιμή πρέπει ακόμα να είναι λογική. Μερικοί πράκτορες αγοραστών που δεν ξέρουν καλύτερα λένε στον αγοραστή να πηδήσει σε χαμηλή τιμή, αλλά αυτές συνήθως δεν κλείνουν.
- Ο δανειστής του αγοραστή
Ένας αγοραστής και ένας πωλητής μπορούν να φθάσουν σε μια αμοιβαία συμφωνηθείσα τιμή, αλλά ο δανειστής του αγοραστή θα μισθώσει τον δικό του εκτιμητή για να καθορίσει την αγοραία αξία . Αυτό σημαίνει ότι το σπίτι θα πρέπει να εκτιμηθεί σύμφωνα με τις συγκρίσιμες πωλήσεις . Η πολύ χαμηλή τιμολόγηση είναι σπάνια πρόβλημα. Αν όμως η τιμή του είναι πολύ υψηλή, δεν θα εκτιμηθεί και ο αγοραστής θα χρειαστεί να πετύχει τη διαφορά σε μετρητά ή η εκκρεμούσα πώληση θα ανατινάξει. Αν η αξιολόγηση έρχεται σε χαμηλά επίπεδα, θα χρειαστεί μια αναθεωρημένη σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης από τη μικρή τράπεζα πώλησης και όχι κάθε τράπεζα θα συμφωνήσει να μειώσει την τιμή στη νέα εκτιμώμενη αξία.
- Ο πωλητής.
Ορισμένοι τύποι πωλήσεων μικρής διάρκειας υπόκεινται σε κρίσεις ανεπάρκειας και σε φόρο εισφοράς χρέους υποθηκών , πράγμα που σημαίνει ότι οι πωλητές πρέπει να αποκτήσουν την υψηλότερη δυνατή τιμή. Οι ελκυστικές τιμές θα ενθαρρύνουν πολλές προσφορές και πολλές προσφορές τείνουν να αυξάνουν την τιμή. Οι πωλητές που ενδεχομένως θα πρέπει να πληρώσουν φόρους για τη διαφορά ή να αντιμετωπίσουν μια νομισματική συμβολή ενδιαφέρονται πολύ για την τιμή πώλησης αυτής της σύντομης πώλησης.
Η προσφυγή στις πέντε αυτές οντότητες μπορεί να φαίνεται αδύνατη λόγω των αντικρουόμενων συμφερόντων των ενδιαφερομένων μερών, αλλά είναι δυνατόν. Υπάρχει μια τέχνη για την τιμολόγηση μιας σύντομης πώλησης. Μπορώ να αναφέρω ειλικρινά ότι πολλές από τις σύντομες καταχωρίσεις μου στο Σακραμέντο - στη μαλακή αγορά μας - λαμβάνουν πολλές προσφορές.
Διατιμώνται σωστά.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.