Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα σε μια πράξη που βρίσκεται στο σημείο του αποκλεισμού
Κατά τη γνώμη μου, μια πράξη αντί να ευνοεί μια τράπεζα περισσότερο από ό, τι ευνοεί έναν ιδιοκτήτη σπιτιού.
Πότε ήταν η τελευταία φορά που σε βοήθησε μια τράπεζα; Επιπλέον, γιατί θα θέλατε να βοηθήσετε μια τράπεζα που δεν θέλει να σας βοηθήσει; Οι περισσότεροι άνθρωποι αντιμετωπίζουν την πράξη αντί της απόφασης αφού η τράπεζα είτε αρνήθηκε την τροποποίηση δανείου είτε απέρριψε μια σύντομη πώληση . Φυσικά, αν έχετε μετοχές, θα πωλούσατε το σπίτι πριν εξετάσετε μια πράξη στη θέση του, αλλά ορισμένοι πωλητές που αντιμετωπίζουν αυτή την απόφαση δεν έχουν καμία μετοχή επειδή είναι υποβρύχια.
Ορισμός μιας πράξης που βρίσκεται υπό την έννοια της αποκλεισμού
Μια πράξη αντί του αποκλεισμού είναι ένα έγγραφο μεταφοράς τίτλου που υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη σπιτιού, συμβολαιογραφείται από συμβολαιογράφο και τελικά καταγράφεται στα δημόσια αρχεία. Παρέχει τίτλο από τους ιδιοκτήτες σπιτιού στην τράπεζα που κατέχει την υποθήκη.
Λόγοι για τις οποίες μια τράπεζα μπορεί να απορρίψει μια πράξη που κηρύσσεται αποκλεισμένη
Μια κοινή παρερμηνεία για τα αντίγραφα των πράξεων είναι ότι η ιδιοκτησία πρέπει να είναι σε αποκλεισμό . Ο δανειστής μπορεί ή δεν μπορεί να έχει καταθέσει ανακοίνωση αθέτησης υποχρέωσης πληρωμής ή να κινήσει δικαστική διαδικασία για να αποκλείσει, αλλά μπορεί να εξακολουθεί να είναι ανοικτή για να συζητήσει μια πράξη στη θέση του.
Ωστόσο, οι τράπεζες είναι συχνά απρόθυμοι να αποδεχθούν μια πράξη αντί του αποκλεισμού, εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι τρέχουσα, αλλά είναι τρέχουσα δεν σημαίνει ότι η τράπεζα θα αρνηθεί. Οι τράπεζες δεν έχουν καμία υποχρέωση να δεχθούν πράξη αντί του αποκλεισμού. Εδώ είναι μερικοί λόγοι για τους οποίους μια τράπεζα μπορεί να αρνηθεί μια αντικατάσταση της πράξης:
- Μια τέτοια ενέργεια δεν είναι επικερδής.
Εάν μια τράπεζα πιστεύει ότι μπορεί να κάνει περισσότερα χρήματα μέσω αποκλεισμού - είτε επειδή το ακίνητο έχει ίδια κεφάλαια είτε η ομοσπονδιακή κυβέρνηση παρέχει οικονομικά κίνητρα στην τράπεζα να αποκλείσει, η τράπεζα μπορεί να απορρίψει την προσφορά ενός ιδιοκτήτη σπιτιού να παραδώσει μια πράξη αντί του αποκλεισμού.
- Κατώτερα βάρη, αποφάσεις ή φορολογικές υποχρεώσεις.
Οποιαδήποτε μεταγενέστερη εμπράγματη ασφάλεια που κατατίθεται στο ακίνητο θα παραμείνει στην ιδιοκτησία και θα γίνει ευθύνη του δανειστή εάν δεν απελευθερωθεί πριν από τη συμφωνία για πράξη αντί του αποκλεισμού. Χαρακτηριστικά, ένα ακίνητο με μόνο ένα δάνειο είναι ο καλύτερος υποψήφιος. Ή ένας δεύτερος δανειστής μπορεί να δεχτεί αντίγραφο της πράξης εάν το πρώτο δάνειο είναι τρέχον και το ακίνητο αξίζει περισσότερο από το άθροισμα των βαρών του .
- Οι οδηγίες εξυπηρέτησης απαγορεύουν τα αντίγραφα των πράξεων.
Πολλά δάνεια εξυπηρετούνται από PSAs, και οι κατευθυντήριες γραμμές σε αυτά τα PSAs μπορεί να απαγορεύσουν μια πράξη αντί του αποκλεισμού. Οι PSA πρέπει να ακολουθούν τις κατευθυντήριες γραμμές και οι όροι αυτοί δεν μπορούν να τροποποιηθούν.
- Μη αποδεκτοί όροι.
Είναι επίσης πιθανό το PSA να ζητήσει από τον δανειολήπτη να συνεισφέρει οικονομικά σε αντάλλαγμα για την αποδοχή της αντικανονικής πράξης και ο δανειολήπτης μπορεί να αρνηθεί είτε λόγω αρχής είτε λόγω έλλειψης εντολέα.
Μειονεκτήματα σε μια πράξη που βρίσκεται στο σημείο του αποκλεισμού
Πάντα να ζητάτε νομικές συμβουλές πριν πηδήσετε στο κομμάτι για να δώσετε στην τράπεζα μια πράξη αντί του αποκλεισμού. Να θυμάστε ότι είναι προς το συμφέρον της τράπεζας να λάβει την πράξη από εσάς. Μπορεί να μην είναι προς το συμφέρον σας να συμμορφωθείτε. Με κάποιους τρόπους, μπορεί να υποστηριχθεί ότι η παροχή μιας τράπεζας μιας πράξης αντί του αποκλεισμού είναι μόνο ένα βήμα παραπάνω από το περπάτημα μακριά από την υποθήκη σας.
- Επίδραση στην πίστωση.
Μια αντικειμενική πράξη θα επηρεάσει την πιστωτική σας έκθεση . Ορισμένες πηγές αναφέρουν ότι η επίπτωση στην πίστωση είναι όμοια με αυτή του πλήρους αποκλεισμού. Η κατάσταση κάθε ατόμου είναι διαφορετική. Σε περίπτωση αμφιβολίας, καλέστε ένα γραφείο πίστωσης και ρωτήστε. Μην πιστεύετε ό, τι διαβάζετε online.
- Δυνατότητα αγοράς άλλου σπιτιού.
Δεν υπάρχει τίποτα τέτοιο που δίνει μια πράξη στη θέση και γυρίζοντας γύρω για να αγοράσει αμέσως ένα άλλο σπίτι. Οι γίγαντες υποθηκών, Fannie Mae και Freddie Mac , που αγοράζουν δάνεια στη δεύτερη αγορά δεν θα αγοράσουν υποθήκη από δανειολήπτη που υπέγραψε πράξη αντί για 4 χρόνια χωρίς ελαφρυντικές περιστάσεις, 2 χρόνια με ελαφρυντικές περιστάσεις. Κάνουν συνεχώς αλλαγές στις κατευθυντήριες γραμμές.
Συγκρίνετε την αναμονή για αγορά μετά από έναν αποκλεισμό, που είναι 7 χρόνια χωρίς ελαφρυντικές περιστάσεις, 5 με, και αυτό που έχετε πάρει είναι ουσιαστικά ένα τριετές κέρδος. Κοιτάζοντας το με άλλο τρόπο, μια σύντομη πώληση μπορεί να σας προκριθεί να αγοράσετε ένα σπίτι μέσα σε 2 χρόνια, οπότε μπορεί να έχετε χάσει δύο χρόνια αν είστε αναγκασμένοι να περιμένετε 4 χρόνια μετά από μια πράξη στη θέση.
- Απελευθέρωση της ευθύνης .
Βεβαιωθείτε ότι η πράξη αντί για σας απαλλάσσει από την ευθύνη για την αποπληρωμή του δανείου. Επιπλέον, δεν υπάρχει λόγος να παραδώσετε τον τίτλο εάν έχετε έναν δεύτερο δανειστή που θα σας επιδιώξει για μια έλλειψη .
Συμβουλή: Να είστε βέβαιος να ρωτήσετε τον λογιστή σας εάν το ακυρωμένο χρέος μπορεί να οδηγήσει σε φορολογική υποχρέωση. Προσωρινά, ο νόμος για την απαλλαγή από το χρέος για την υποθήκευση υποθηκών του 2007 προσφέρει προστασία, αλλά το ηλιοβασίλεμα κάθε χρόνο. Η αφερεγγυότητα μπορεί να είναι άλλη διαθέσιμη εξαίρεση.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.