Τι είναι το Προσαρμοζόμενο Επιτόκιο Τιμή;
Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου , που καλείται βραχυπρόθεσμα, είναι μια υποθήκη με επιτόκιο που συνδέεται με έναν οικονομικό δείκτη. Το επιτόκιο και οι πληρωμές σας, περιοδικά προσαρμόζονται προς τα πάνω ή προς τα κάτω καθώς αλλάζει ο δείκτης.
Ορολογία ARM
Δείκτης
Ένας δείκτης είναι ένας οδηγός που οι δανειστές χρησιμοποιούν για να μετρήσουν τις μεταβολές των επιτοκίων. Οι συνήθεις δείκτες που χρησιμοποιούνται από τους δανειστές περιλαμβάνουν τη δραστηριότητα ενός, τριών και πενταετών τίτλων του Δημοσίου, αλλά υπάρχουν και πολλοί άλλοι.
Κάθε ARM συνδέεται με ένα συγκεκριμένο ευρετήριο.
Περιθώριο
Σκεφτείτε το περιθώριο ως σήμανση του δανειστή. Πρόκειται για ένα επιτόκιο που αντιπροσωπεύει το κόστος της επιχειρηματικής δραστηριότητας του δανειστή συν το κέρδος που θα αποκομίσει το δάνειο. Το περιθώριο προστίθεται στο ρυθμό δείκτη για να καθορίσετε το συνολικό επιτόκιο σας . Συνήθως παραμένει η ίδια κατά τη διάρκεια του δικού σας στεγαστικού δανείου .
Περίοδος προσαρμογής
Η περίοδος προσαρμογής είναι η περίοδος μεταξύ πιθανών προσαρμογών επιτοκίου.
Μπορεί να δείτε ένα ARM που περιγράφεται με αριθμούς όπως 1-1, 3-1 και 5-1. Ο πρώτος αριθμός σε κάθε σετ αναφέρεται στην αρχική περίοδο του δανείου, κατά την οποία το επιτόκιό σας θα παραμείνει το ίδιο όπως ήταν κατά την ημέρα που υπογράψατε τα δάνεια σας.
Ο δεύτερος αριθμός είναι η περίοδος προσαρμογής, που δείχνει πόσο συχνά μπορούν να γίνουν προσαρμογές στην τιμή μετά την ολοκλήρωση της αρχικής περιόδου. Τα παραπάνω παραδείγματα είναι όλα τα ARM με ετήσιες προσαρμογές - που σημαίνει ότι θα μπορούσαν να γίνουν προσαρμογές κάθε χρόνο.
Εάν οι πληρωμές μου μπορούν να αυξηθούν, γιατί πρέπει να εξετάσω ένα ARM;
Το αρχικό επιτόκιο για ένα ARM είναι χαμηλότερο από αυτό ενός στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου , όπου το επιτόκιο παραμένει το ίδιο κατά τη διάρκεια του δανείου. Ένα χαμηλότερο επιτόκιο σημαίνει χαμηλότερες πληρωμές , οι οποίες μπορεί να σας βοηθήσουν να επωφεληθείτε από ένα μεγαλύτερο δάνειο.
Πόσο καιρό σκοπεύετε να αποκτήσετε το σπίτι;
Η πιθανότητα αύξησης των επιτοκίων δεν είναι εξίσου σημαντική, αν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι μέσα σε λίγα χρόνια.
Περιμένετε να αυξηθεί το εισόδημά σας; Αν ναι, τα επιπλέον κεφάλαια ενδέχεται να καλύπτουν τις υψηλότερες πληρωμές που προκύπτουν από τις αυξήσεις των επιτοκίων.
Μερικά ARMs μπορούν να μετατραπούν σε υποθήκη με σταθερό επιτόκιο . Ωστόσο, τα τέλη μετατροπής θα μπορούσαν να είναι αρκετά υψηλά για να αφαιρέσουν όλες τις αποταμιεύσεις που είδατε με το αρχικό χαμηλότερο ποσοστό.
Δείκτες ARM
Ενώ δεν μπορείτε να υπαγορεύσετε ποιο δείκτη χρησιμοποιεί ο δανειστής, μπορείτε να επιλέξετε ένα δάνειο και έναν δανειστή βάσει του δείκτη που θα ισχύει για το δάνειο. Ζητήστε από τον δανειστή πώς έχει εκτελεί κάθε δείκτη στο παρελθόν. Στόχος σας είναι να βρείτε ένα ARM που συνδέεται με ένα ευρετήριο που παρέμεινε αρκετά σταθερό εδώ και πολλά χρόνια.
Κατά τη σύγκριση των δανειστών , εξετάστε τόσο το δείκτη όσο και το περιθώριο κέρδους που προσφέρεται.
Εκπτωτικές τιμές και αγορές
Όταν αγοράζετε ένα σπίτι μπορεί να συναντήσετε πωλητές που προσφέρουν να πληρώσουν ένα τέλος αγοράς που επιτρέπει στον δανειστή να σας προσφέρει ένα αρχικό επιτόκιο που είναι χαμηλότερο από το άθροισμα του δείκτη και του περιθωρίου. Οι νέοι οικοδόμοι σπιτιών προσφέρουν μερικές φορές αυτόν τον τύπο πακέτου αγοράς για να βοηθήσουν τους ανθρώπους να βρεθούν στα σπίτια τους.
Το επιτόκιο εξαγοράς θα λήξει τελικά και οι πληρωμές σας θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά αν η τιμή ARM προσαρμόζεται προς τα πάνω την ίδια στιγμή που λήγει η έκπτωση.
Λάβετε υπόψη ότι οι πωλητές αυξάνουν μερικές φορές την τιμή ενός σπιτιού κατά το ποσό που πληρώνουν για να εξαγοράσουν το δάνειό σας. Το επιπλέον κόστος ενδέχεται με την πάροδο του χρόνου να αντικαταστήσει οποιαδήποτε εξοικονόμηση από την αρχική έκπτωση.
Ανώτατα όρια επιτοκίων
Τα ανώτατα όρια ποσοστού περιορίζουν το ύψος του ενδιαφέροντος που μπορείτε να χρεώσετε. Υπάρχουν δύο τύποι ανώτατων ορίων επιτοκίου που συνδέονται με τα ARM.
- Τα περιοδικά ανώτατα όρια περιορίζουν το ποσό που μπορεί να αυξήσει το επιτόκιο σας από μια περίοδο προσαρμογής στο επόμενο. Δεν έχουν όλα τα ARMs περιοδικά ανώτατα όρια.
- Τα συνολικά ανώτατα όρια περιορίζουν πόσο μπορεί να αυξηθεί το επιτόκιο κατά τη διάρκεια του δανείου. Από το 1987 απαιτούνται νόμοι από το νόμο.
Καπέλα πληρωμής
Ένα ανώτατο όριο πληρωμής περιορίζει σε ποιο βαθμό η μηνιαία πληρωμή σας μπορεί να αυξηθεί σε κάθε προσαρμογή. Τα συστήματα ARM με ανώτατα όρια πληρωμής συχνά δεν έχουν περιοδικά ανώτατα όρια.
Μεταφορά
Εάν ένα ανώτατο όριο επιτοκίου κατέστησε τους τόκους σας χαμηλότερους από μια προσαρμογή, παρόλο που ο δείκτης αυξήθηκε, το ποσό της αύξησης μπορεί να μεταφερθεί στην επόμενη περίοδο προσαρμογής.
Προσοχή στην αρνητική απόσβεση
Οι αποσβέσεις πραγματοποιούνται όταν οι πληρωμές είναι αρκετά μεγάλες ώστε να πληρώσουν τους οφειλόμενους τόκους συν ένα τμήμα του κεφαλαίου.
Η αρνητική απόσβεση προκύπτει όταν οι πληρωμές δεν καλύπτουν το κόστος τόκων. Το μη καταβληθέν ποσό προστίθεται στο δάνειο, όπου δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερο χρέος τόκων. Εάν αυτό συνεχιστεί, θα μπορούσατε να κάνετε πολλές πληρωμές, αλλά οφείλετε ακόμα περισσότερο από ό, τι κάνατε στην αρχή του δανείου.
Η αρνητική απόσβεση γενικά συμβαίνει όταν ένα δάνειο έχει ένα ανώτατο όριο πληρωμής που διατηρεί μηνιαίες πληρωμές από την κάλυψη του κόστους των τόκων.
Οι δανειστές οφείλουν να σας παράσχουν γραπτές πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν να συγκρίνετε και να επιλέξετε μια υποθήκη. Μην διστάσετε να ρωτήσετε όσο το δυνατόν περισσότερες ερωτήσεις για να κατανοήσετε κάθε πτυχή των ARM και άλλων στεγαστικών δανείων που σας προσφέρονται.
Αποκτήστε τα γεγονότα σχετικά με το ρυθμιζόμενο υποθήκη υποψηφίους
Ποιοι είναι οι κίνδυνοι μιας ρυθμιζόμενης υποθήκης; Μειώνοντας τους κινδύνους σας, εξετάστε τα ακόλουθα ζητήματα πριν αποδεχτείτε ένα ARM.
Εκπτωτικές Τιμές - Αγορές
Οι πωλητές πληρώνουν μερικές φορές ένα τέλος που επιτρέπει στον δανειστή να σας προσφέρει ένα αρχικό επιτόκιο που είναι χαμηλότερο από το άθροισμα του δείκτη και του περιθωρίου. Το τέλος εξαγοράς τελικά θα λήξει.
- Το διπλό Whammy
Οι πληρωμές σας μπορούν να αυξηθούν σημαντικά αν η τιμή σας προσαρμόζεται προς τα πάνω την ίδια στιγμή που λήγει η έκπτωση. - Είναι αξίζει τον κόπο η έκπτωση;
Οι πωλητές μπορούν να αυξήσουν την τιμή ενός σπιτιού κατά το ποσό που πληρώνουν για να αγοράσουν το δάνειό σας. Το επιπλέον κόστος ενδέχεται με την πάροδο του χρόνου να αντικαταστήσει οποιαδήποτε εξοικονόμηση από την αρχική έκπτωση.
Ανώτατα όρια επιτοκίων
Τα ανώτατα όρια ποσοστού περιορίζουν το ύψος του ενδιαφέροντος που μπορείτε να χρεώσετε. Υπάρχουν δύο τύποι ανώτατων ορίων επιτοκίου που συνδέονται με τα ARM.
- Τα περιοδικά ανώτατα όρια περιορίζουν το ποσό που μπορεί να αυξήσει το επιτόκιο σας από μια περίοδο προσαρμογής στο επόμενο. Δεν έχουν όλα τα ARMs περιοδικά ανώτατα όρια.
- Τα συνολικά ανώτατα όρια περιορίζουν πόσο μπορεί να αυξηθεί το επιτόκιο κατά τη διάρκεια του δανείου. Από το 1987 απαιτούνται νόμοι από το νόμο.
Καπέλα πληρωμής
Ένα ανώτατο όριο πληρωμής περιορίζει σε ποιο βαθμό η μηνιαία πληρωμή σας μπορεί να αυξηθεί σε κάθε προσαρμογή. Τα συστήματα ARM με ανώτατα όρια πληρωμής συχνά δεν έχουν περιοδικά ανώτατα όρια.
Μεταφορά
Εάν ένα ανώτατο όριο επιτοκίου έχει κρατήσει τους τόκους σας ακόμα και αν ο δείκτης ανέβηκε, το ποσό της αύξησης μπορεί να μεταφερθεί στην επόμενη περίοδο προσαρμογής.
Αρνητική Απόσβεση
Οι αποσβέσεις πραγματοποιούνται όταν οι πληρωμές είναι αρκετά μεγάλες για να πληρώσουν τους οφειλόμενους τόκους συν ένα μέρος της αρχής.
- Η αρνητική απόσβεση προκύπτει όταν οι πληρωμές δεν καλύπτουν το κόστος τόκων. Το μη καταβληθέν ποσό προστίθεται στο δάνειο, όπου δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερο χρέος τόκων. Αν αυτό συνεχιστεί, θα μπορούσατε να κάνετε πολλές πληρωμές, αλλά εξακολουθείτε να χρωστάτε περισσότερο από ό, τι κάνατε στην αρχή του δανείου.
- Η αρνητική απόσβεση γενικά συμβαίνει όταν ένα δάνειο έχει ένα ανώτατο όριο πληρωμής που διατηρεί μηνιαίες πληρωμές από την κάλυψη του κόστους των τόκων.
- Η αρνητική απόσβεση δεν έχει τόσο μεγάλη επίπτωση όταν η ακίνητη περιουσία εκτιμάει ωραία, έτσι ώστε οι χαμηλότερες πληρωμές μπορεί να είναι πιο ελκυστικές για εσάς από την καταβολή της αρχής.
Οι δανειστές οφείλουν να σας παράσχουν γραπτές πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν να συγκρίνετε και να επιλέξετε μια υποθήκη. Μην διστάσετε να ρωτήσετε όσο το δυνατόν περισσότερες ερωτήσεις για να κατανοήσετε κάθε πτυχή του δανείου σας