Τρεις τύποι κατασχέσεων
Ο αποκλεισμός είναι η άλλη πλευρά του αμερικανικού ονείρου της ιδιοκατοίκησης . Είναι ο χειρότερος εφιάλτης του ιδιοκτήτη του σπιτιού και μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα ένα μακροχρόνιο και καταστροφικό πλήγμα για τα προσωπικά οικονομικά. Ο αποκλεισμός μπορεί να εξαλείψει το μετοχικό κεφάλαιο σε ένα σπίτι.
Μπορεί να καταστρέψει την προσωπική πίστωση εδώ και χρόνια και θα μπορούσε να σημαίνει ότι ξεριζώνει μια οικογένεια από τη γειτονιά, τους φίλους, την οικογένεια και τα σχολεία.
Η ανατροπή σε αποκλεισμούς
Ωστόσο, για έναν έξυπνο και ευτυχισμένο επενδυτή, η αγορά των αποκλεισμένων ακινήτων μπορεί να είναι μια καταπληκτική συμφωνία για ακίνητα. Η ελπίδα είναι ότι και τα δύο μέρη της συναλλαγής θα κερδίσουν εκμεταλλευόμενοι την έγκαιρη μεταβίβαση τίτλου - η οποία παράγει μια καλή επένδυση για τον επενδυτή και την εκποίηση για τον ιδιοκτήτη σπιτιού - και μπορεί να απαλλάξει την πιστοληπτική ικανότητα του ιδιοκτήτη του σπιτιού πριν τα πράγματα επιδεινωθούν.
Το μειονέκτημα των αποκλεισμών
Το κέρδος από κατασχέσεις δεν είναι το μη-brainer πολλοί υποθέτουν ότι είναι - για κάθε ιστορία επιτυχίας, υπάρχουν πιθανώς πέντε ιστορίες τρόμου. Κάθε συναλλαγή ακινήτων συνεπάγεται κίνδυνο. Ενώ οι επενδυτές με τις καλύτερες προθέσεις μπορούν να συμβάλουν στη μείωση του κινδύνου τους, δεν μπορούν να το εξαλείψουν τελείως.
Οι τρεις τύποι αποκλεισμών
Υπάρχουν τρεις τρόποι για να αποκτήσετε περιουσιακά στοιχεία με δυσκολία , ανάλογα με το πού βρίσκεται η ιδιοκτησία στη διαδικασία αποκλεισμού.
Τα τρία στάδια είναι τα εξής: προ-αποκλεισμός, αποκλεισμός και μετά τον αποκλεισμό.
- Προ-αποκλεισμοί
Στο στάδιο της προ-αποφυλάκισης, οι επενδυτές θα είναι πιθανώς σε θέση να κάνουν το καλύτερο για τον αναξιοπαθούντα ιδιοκτήτη σπιτιού και για τον εαυτό τους. Ο αποκλεισμός είναι ο τόπος όπου μπορεί να προληφθεί περαιτέρω ζημιά στην πιστοληπτική ικανότητα του ιδιοκτήτη του σπιτιού και το σπίτι μπορεί να μεταφερθεί σε τιμή που συμφωνήθηκε αμοιβαία, πριν να είναι απαραίτητη η εμπλοκή του δανειστή. Το καλύτερο δυναμικό που οδηγεί στον εντοπισμό ενός ακίνητου σε αυτό το στάδιο μπορεί να προέρχεται από δικηγόρους, λογιστές, κτηματομεσίτες ή μέσω συνεργατών και φίλων. Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη η ισότητα εξόφλησης .
- Στάδιο αποκλεισμού
Στην επόμενη φάση, όταν ένα ακίνητο βρίσκεται στο στάδιο αποκλεισμού, ο καλύτερος τρόπος για τον εντοπισμό μιας πιθανής περιουσίας είναι μέσω του γραφείου του County Clerk. Μάθετε πού καταχωρούνται οι ειδοποιήσεις αθέτησης και καθορίστε τον τρόπο ταξινόμησης του γενικού ευρετηρίου για να εντοπίσετε εκκρεμείς πωλήσεις αποκλεισμού. Μπορεί επίσης να ζητήσετε να τοποθετηθεί η διεύθυνση ή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου σας σε μια λίστα ειδοποιήσεων εκ των προτέρων ή σε μια λίστα με εκκρεμείς προεπιλογές. Οι ασφαλιστικές εταιρείες τίτλων μπορούν επίσης να βοηθήσουν σε αυτόν τον τομέα παρέχοντας καταγεγραμμένες πληροφορίες σε αντάλλαγμα για τις προσδοκίες των μελλοντικών επιχειρήσεων.
Η ίδια η διαδικασία αποκλεισμού θα ποικίλλει από το ένα κράτος στο άλλο, ανάλογα με το αν πρόκειται για τίτλο ή κατάσταση εμπράγματης ασφάλειας, η οποία καθορίζει εάν πρόκειται για δικαστική ή μη δικαστική μορφή αποκλεισμού. Οι δικαστικοί αποκλεισμοί αφορούν σε στεγαστικά δάνεια, και όχι σε πράξεις καταπιστεύματος , και χρειάζονται σημαντικό χρονικό διάστημα για να ολοκληρωθούν.
Οι εξωδικαστικοί αποκλεισμοί αφορούν πράξεις εμπιστοσύνης όταν ένας τρίτος, που ονομάζεται διαχειριστής, διαχειρίζεται ολόκληρη τη διαδικασία σε διάστημα δύο έως τεσσάρων μηνών αφότου ο δανειολήπτης αθετήσει τις υποχρεώσεις του και σταμάτησε να κάνει πληρωμές. Μόλις το ακίνητο περάσει είτε σε δικαστική είτε σε μη δικαστική φάση, τότε είναι έτοιμο να πωληθεί σε δημοπρασία στον πλειοδότη.
- Μετά τον αποκλεισμό
Και τέλος, στο στάδιο μετά τη στεγανοποίηση, ο δανειστής έχει ήδη πάρει τον έλεγχο της ιδιοκτησίας. Το σπίτι είναι στη συνέχεια στην κατοχή του δανειστή REO (Real Estate ανήκει) τμήμα, ή στα χέρια ενός νέου ιδιοκτήτη ή επενδυτή που αγόρασε το ακίνητο σε πλειστηριασμό.
Ανατρέξτε στην προκήρυξη αποκλεισμού για να καθορίσετε το όνομα του δανειστή καθώς και το υπόλοιπο που οφείλεται στην υποθήκη. Οι δανειστές είναι συνήθως εξαιρετικά πρόθυμοι πωλητές επειδή ένα REO για τα βιβλία είναι ένα προφανές σημάδι ότι έχουν κάνει μια κακή απόφαση δανεισμού. Τόσο τα γενικά έξοδα όσο και οι ζημίες που συνεπάγεται μια REO - αντανακλάται τόσο στα προστιθέμενα αποθεματικά που πρέπει να διατηρήσει ο δανειστής όσο και σε οποιαδήποτε πιθανή αμοιβή διαχείρισης ακινήτων - σημαίνει ότι η τράπεζα είναι πιθανώς πρόθυμος διαπραγματευτής .
Εάν το ακίνητο καταλήγει στα χέρια ενός ιδιώτη επενδυτή, και όχι με τον δανειστή, ίσως εξακολουθείτε να είστε σε θέση να κάνετε μια προσφορά είτε μόνοι σας είτε με τη βοήθεια ενός κτηματομεσίτη . Ωστόσο, η τιμή σε αυτό το σημείο μπορεί να μην είναι κατώτατο σημείο.
Μια βασική επενδυτική απόφαση που πρέπει να ληφθεί είναι πού πρέπει να ξεκινήσει η διαδικασία αποκλεισμού. Είναι κρίσιμο να προσδιορίσετε ένα από τα τρία προαναφερθέντα στάδια και να γίνετε ειδικός σε αυτή τη συγκεκριμένη διαδικασία, που θα σας βοηθήσει να επιτύχετε την μεγαλύτερη επιτυχία, καθιστώντας τον μακροπρόθεσμο επενδυτή προβληματικών ακινήτων.