Πρέπει Αντιπρόσωποι Kickback Επιτροπές ως πίστωση για τους αγοραστές σπίτι;
Αυτό το αίτημα με ενέτεινε. Ήθελα να μάθω πώς ήρθε με μια τέτοια ιδέα.
Είναι παράλληλη. Αναρωτήθηκα αν ίσως ένας από τους πελάτες της ζήτησε να κτυπήσει πίσω μέρος του μισθού της για να βοηθήσει να πληρώσει το λογαριασμό του εργοδότη της. Είναι ένα πράγμα αν ένας δικηγόρος θέλει να πάρει μια υπόθεση pro bono. Είναι άλλο εάν ο πελάτης αναμένει από τον paralegal ή τον δικηγόρο να επιδοτήσει τις υποχρεώσεις του πελάτη.
Καταχωρούν Πράκτορες Ποιοι Πιστωτικές Επιτροπές σε Αγοραστές
Αυτό είναι ένα αμφιλεγόμενο θέμα ανάμεσα στους περισσότερους οικιστικούς πράκτορες επειδή δεν το κάνουν ως κανονικό τρόπο πρακτικής. Μερικοί πράκτορες, ωστόσο, θα κλοτίσουν ολόκληρη ή μέρος μιας προμήθειας σε αγοραστή ή πωλητή. Όχι πολύ πολλοί πράκτορες είναι πρόθυμοι να χωρίσουν με αυτό που βλέπουν ως σκληρά κερδισμένα χρήματά τους, αλλά δεν βλάπτει να ρωτήσω.
Πείτε ότι ένας πράκτορας έχει υπογράψει συμφωνία εισαγωγής με έναν πωλητή. Ο πωλητής συμφωνεί να καταβάλει στον αντιπρόσωπο προμήθεια 7%. Ο αντιπρόσωπος τότε συμφωνεί, ας πούμε, να χωρίσει αυτή την προμήθεια με έναν πράκτορα αγοραστή . Έτσι, ο μεσίτης καταχώρησης παίρνει 3,5% και ο μεσίτης του αγοραστή παίρνει 3,5%.
Κάθε πράκτορας αντιπροσωπεύει ένα μόνο μέρος.
Ωστόσο, όταν ένας πράκτορας εγγραφών εργάζεται σε διπλή αντιπροσωπεία αντιπροσωπεύοντας τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή, συνήθως αυτός ο πράκτορας λαμβάνει όλη την προμήθεια ή, στην περίπτωση αυτή, ένα πλήρες 7%. Μερικοί αγοραστές πιστεύουν ότι από τη στιγμή που ο πράκτορας εγγραφής κερδίζει περισσότερα χρήματα, αυτός ο πράκτορας πρέπει να δώσει μερικά από αυτά σε αυτούς.
Λένε ότι αν προσέλαβαν τον πράκτορα του αγοραστή τους, ο πράκτορας του listing θα "χάσει" το ήμισυ της προμήθειας. Δεν γνωρίζουν ότι μερικοί πράκτορες δεν θα δουλέψουν τόσο με τους πωλητές όσο και με τους αγοραστές, και σε ορισμένες πολιτείες, είναι αντίθετο προς το νόμο να το κάνει.
Τώρα, ορισμένοι πράκτορες θα διαπραγματεύονται προμήθειες ακινήτων με τον πωλητή εκ των προτέρων. Ένας πωλητής μπορεί να συμφωνήσει σε ένα μεταβλητό ποσοστό προμήθειας, δηλαδή αν ο πράκτορας καταλήξει να φέρει τον αγοραστή, η προμήθεια θα μειωθεί από 7%, ας πούμε, στο 6%. Με αυτόν τον τρόπο ο πράκτορας κερδίζει 6% για την αντιπροσώπευση του πωλητή και του αγοραστή και ο πωλητής ωφελείται πληρώνοντας χαμηλότερη προμήθεια.
Μερικά από τα προβλήματα που σχετίζονται με τις μεταβλητές συμφωνίες προμήθειας είναι:
- Οι συνεργαζόμενοι μεσίτες βρίσκονται σε μειονεκτική θέση όταν παρουσιάζονται πολλές προσφορές . Ακόμη και αν οι προσφορές αγοράς είναι πανομοιότυπες, ο πωλητής θα πάρει την προσφορά που παρουσιάστηκε από τον πράκτορα εγγραφής επειδή ο πωλητής θα καθαρίσει περισσότερο. Οι συνεργαζόμενοι μεσίτες μπορούν ακόμη και να παίξουν το παιχνίδι. Επομένως, δεν υπάρχει κανένας λόγος να μεταβείτε απευθείας στον πράκτορα εγγραφής.
- Οι πράκτορες εγγραφής που συμφωνούν με τη διπλή υπηρεσία δέχονται επιπλέον ευθύνη για την αντιπροσώπευση των αγοραστών και κάνουν δύο φορές τη δουλειά χωρίς δύο φορές την αποζημίωση. Σκεφτείτε για αυτό για ένα λεπτό. Επομένως, ένας ανήθικος πράκτορας, ο οποίος έχει κίνητρα αυστηρά από τις προμήθειες, έχει ένα πρόσθετο κίνητρο για να πουλήσει στον αγοραστή μια διαφορετική ιδιοκτησία όλοι μαζί που πληρώνει μια προμήθεια αντιπροσώπου του πλήρους αγοραστή . Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο η μετάβαση απευθείας στον πράκτορα του καταλόγου μπορεί να αντιστραφεί.
- Εάν ένας αγοραστής ζητήσει επίσης ένα κομμάτι της δράσης, δεν υπάρχει αρκετό απομείνει για να πάει γύρω. Για να μην αναφέρουμε, οι πράκτορες δεν είναι στη δουλειά να δώσουν μακριά την προμήθειά τους. Όχι ακόμα, ούτως ή άλλως. Και οι πελάτες δεν μπορούν να λαμβάνουν προμήθεια χωρίς άδεια, κατά γενικό κανόνα.
Αγοράζοντας Πράκτορες που Πιστωτικές Επιτροπές σε Αγοραστές
Μερικές φορές οι αγοραστές δεν έχουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν ένα σπίτι, γι 'αυτό ζητούν από τον αντιπρόσωπό τους να τους βοηθήσουν με την επιχορήγηση μέρους της επιτροπής. Ενώ οι πράκτορες δεν μπορούν να πληρώσουν ένα άτομο χωρίς άδεια, μπορούν να αποφασίσουν να μειώσουν ένα μέρος της προμήθειάς τους στον αγοραστή ως πίστωση κόστους κλεισίματος ή να πληρώσουν μέρος της προκαταβολής , υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειστής του αγοραστή θα το επιτρέψει.
Μια μητέρα, για παράδειγμα, που κατέχει άδεια ακίνητης περιουσίας μπορεί να προσφέρει να δώσει στον γιο της την προμήθεια της για να βοηθήσει να αντισταθμίσει το κόστος κλεισίματος της.
Μια χούφτα εταιρειών κτηματομεσιτικών διαφημίσεων διαφημίζουν ότι πάντα θα μειώσουν μέρος των προμηθειών τους σε έναν αγοραστή επειδή:
- Οι Rebaters πιστεύουν ότι οι κτηματομεσίτες κάνουν πάρα πολλά χρήματα.
- Οι δισταγωγοί ελπίζουν ότι οι εκπτώσεις θα προσελκύσουν έναν όγκο αγοραστών στην εταιρεία τους για να αντισταθμίσουν την απώλεια εισοδήματός τους.
- Μπορούν να κάνουν λιγότερη εργασία. Συχνά, δεν παρέχουν πλήρη υπηρεσία σε έναν αγοραστή.
- Δεν ξέρουν πώς αλλιώς να προσελκύσουν επιχειρήσεις.
Πολλοί από αυτούς τους τύπους εκπτωτικών μεσιτών αναμένουν από τον αγοραστή να κάνει μεγάλο μέρος των εργασιών και να αλληλεπιδράσει αποκλειστικά μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και μέσω φαξ. Συχνά δεν εμφανίζουν ιδιοκτησία ούτε οδηγούν τον αγοραστή γύρω. Γενικά δεν παρακολουθούν επιθεωρήσεις στο σπίτι ούτε εξηγούν γραφειοκρατία. Συνήθως, η πρώτη φορά που συναντιούνται με έναν αγοραστή είναι στο κλείσιμο, αν παραστούν στο σπίτι κλείνοντας καθόλου.
Οι αγοραστές ωφελημάτων της Επιτροπής;
Στην επιφάνεια, ίσως να σκεφτείτε: "Λοιπόν, αυτό είναι ένα no-brainer!" Εάν είστε πολύ έμπειροι στην ακίνητη περιουσία και καταλαβαίνετε πώς να διαπραγματευτείτε, μπορεί να μην χρειάζεστε έναν αντιπρόσωπο για να σας εκπροσωπήσει. Ωστόσο, καταλαβαίνετε ότι ακόμη και σε μια συμφωνία όπου ο πωλητής πληρώνει προμήθεια 7%, ο πωλητής εξακολουθεί να παίρνει το 93% της τιμής πώλησης.
Ο πωλητής κάνει περισσότερα χρήματα από τον κτηματομεσίτη . Ο πωλητής έχει περισσότερα χρήματα για να διανείμει. Γιατί να προσπαθήσετε να πιάσετε μερικές χιλιάδες από τον πράκτορα όταν ο πωλητής έχει τις βαθιές τσέπες; Θα ήταν πιο λογικό να προσλάβετε τον πράκτορα του αγοραστή σας για να σας εκπροσωπήσει πλήρως και να διαπραγματευτείτε επιθετικά για λογαριασμό σας. Ένας έμπειρος πράκτορας θα σας πάρει συχνά:
- Μια χαμηλότερη τιμή πώλησης. Μπορεί να αποθηκεύσετε δεκάδες χιλιάδες.
- Ένας πωλητής παραχώρηση για το κλείσιμο των δαπανών . Οι περισσότεροι δανειστές θα επιτρέψουν τουλάχιστον 3% πίστωση πωλητή προς το κόστος κλεισίματος σας, το οποίο είναι κάτι περισσότερο από πολλούς πράκτορες αγοραστή κερδίζουν.
- Εσωτερικές βελτιώσεις σύμφωνα με το αίτημά σας για επισκευές . Μια νέα στέγη μπορεί να κοστίσει εύκολα $ 15.000.
Ευτυχώς, ο φίλος μου αποφάσισε να μισθώσει το δικό της πράκτορα και να ζητήσει παραχωρήσεις πωλητή . Επίσης, συνειδητοποιήστε ότι θα αναφέρω διευθύνσεις URL εταιρειών που προβαίνουν σε πίστωση προμηθειών στους αγοραστές, αλλά φοβάμαι ότι από τη στιγμή που θα το διαβάσετε, θα μπορούσαν να έχουν βγει από την επιχείρηση.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.