Ερώτηση: Ο κώδικας δεοντολογίας της αρχικής εκτίμησης θα επηρεάσει την εκτίμηση του σπιτιού μου;
Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Είμαι απόλυτα συγκεχυμένη, άκουσα ότι ισχύουν ορισμένοι νέοι κανόνες για τις εκτιμήσεις, αλλά αυτό που βρίσκω στο διαδίκτυο είναι μια δέσμη δανειστών που παραπονούνται γι 'αυτό." Τι μου λέει; "Μου ακούγεται όπως οι διαδικασίες μας για την αξιολόγηση προστατεύουν το κοινό .Το σπίτι μου θα πωληθεί την επόμενη εβδομάδα, θα επηρεάσει ο κώδικας δεοντολογίας για την εκτίμηση του σπιτιού μου; "
Απάντηση: Δεν είστε μόνοι σας στη σύγχυση σχετικά με τις εκτιμήσεις. Στην επιφάνεια, ο Κώδικας Δεοντολογίας για την Αρχική Εκτίμηση, γνωστός ως HVCC, ακούγεται σαν μια καλή ιδέα. Η αναθεωρημένη διαδικασία αξιολόγησης επηρεάζει πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού. Περισσότερο, θα μπορούσε ενδεχομένως να οδηγήσει σε μια μικρή εκτίμηση στο σπίτι σας.
Ο Γενικός Εισαγγελέας του Κράτους της Νέας Υόρκης, Andrew Cuomo, υπέβαλε το 2007 αγωγή εναντίον του eAppraisalIT και του γονέα του, Πρώτη Αμερικανίδα, για τη σπηλαιολογία στην Ουάσιγκτον Mutual, η οποία φέρεται να πιέζει τους εκτιμητές να υποβάλουν τις αποκαλούμενες φουσκωμένες εκτιμήσεις.
Ως αποτέλεσμα της αγωγής, οι Fannie Mae και Freddie Mac, οι μεγαλύτεροι αγοραστές στεγαστικών δανείων στο σπίτι στις Ηνωμένες Πολιτείες, επέλεξαν να υιοθετήσουν τον Κώδικα Δεοντολογίας για την Αρχική Εκτίμηση. Όλοι οι συμβατικοί δανειστές που πωλούν στεγαστικά δάνεια στον Fannie Mae ή στον Freddie Mac πρέπει τώρα να ακολουθήσουν τον Κώδικα Δεοντολογίας για την Αρχική Εκτίμηση. Επηρεάζει τα δάνεια FHA από τις 15 Φεβρουαρίου 2010 και τα εμπρός, και η ίδια η διαδικασία ενημερώνεται συνεχώς.
Τι είναι ο Κώδικας Δεοντολογίας για την Αρχική Εκτίμηση;
Οι κανόνες της HVCC αναφέρουν ότι μεμονωμένες τράπεζες και μεσίτες υποθηκών που πωλούν συμβατικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά στους Fannie Mae και Freddie Mac δεν μπορούν πλέον να επιλέξουν τους δικούς τους εκτιμητές. Πρέπει να επιτρέψουν σε μια εταιρεία διαχείρισης αξιολόγησης να αποκομίσει έναν εκτιμητή από την ομάδα των εκτιμητών της για να κάνει μια εκτίμηση.
Οι κανόνες HVCC αποσκοπούν να σταματήσουν τη συμπαιγνία μεταξύ των ιδρυμάτων δανεισμού και των εκτιμητών. Όσο καλά νόημα, ο Κώδικας Δεοντολογίας για την Αρχική Εκτίμηση, σύμφωνα με πολλούς επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, έχει αποτύχει.
Σε μια προσπάθεια να αναχαιτίσει τις φουσκωμένες αξίες του σπιτιού, που αποτελούσαν ένα μικρό τμήμα της αγοράς αξιολόγησης, η HVCC προκάλεσε αρχικά χάος, σύμφωνα με τους επικριτές, και έσφαξε όλη τη διαδικασία αξιολόγησης για πολλούς συμβατικούς δανειολήπτες. Είναι καλύτερα σήμερα.
Τι είναι λάθος με τον κώδικα δεοντολογίας της αρχικής εκτίμησης;
Μπορώ να σας πω τι συμβαίνει στην αγορά του Σακραμέντο, το οποίο είμαι αρκετά σίγουρος ότι αντανακλάται σχεδόν σε κάθε άλλη αγορά ακινήτων στη χώρα.
- Εκτιμητές εκτός περιοχής εκτελούν εκτιμήσεις.
Οι αγοραστές μου στο Σακραμέντο πλήρωσαν έναν εκτιμητή από το Stockton, μια πόλη που βρίσκεται 45 λεπτά μακριά από το Σακραμέντο, για να κάνει μια εκτίμηση σε μια πόλη όπου ο εκτιμητής δεν ζει ούτε εργάζεται. Ένα άλλο ακίνητο εκτιμήθηκε από έναν εκτιμητή από το Λας Βέγκας της Νεβάδας. Εάν ένας εκτιμητής έχει άδεια να εργαστεί σε μια περιοχή, μπορεί να εργαστεί σε αυτή τη γειτονιά, ακόμη και χωρίς εμπειρία.
- Οι εκτιμητές με λιγότερη εμπειρία εκτελούν εκτιμήσεις.
Επειδή οι εκτιμητές επιλέγονται τυχαία από μια ομάδα όλων των αδειοδοτημένων εκτιμητών, ο οφειλέτης θα μπορούσε να καταλήξει σε έναν αρκετά νέο εκτιμητή. Στην Καλιφόρνια, ένας εκτιμητής μπορεί να αποκτήσει μια κατοικημένη άδεια για να εκτιμήσει μια μονοκατοικία αξίας μέχρι 1 εκατομμύριο δολάρια. Οι απαιτήσεις είναι 150 ώρες εκπαίδευσης και 2.000 ώρες στην εργασία μέσα σε μια δωδεκάμηνη περίοδο, σύμφωνα με το γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων της Καλιφόρνιας.
- Οι έμπειροι εκτιμητές εξέρχονται από την επιχείρηση.
Το πράγμα για τους έμπειρους εκτιμητές είναι ότι πιθανότατα ήταν μέσα στα σπίτια στις γειτονιές όπου τους ζητείται να εκτιμήσουν. Ξέρουν γιατί ένα σπίτι από τη μια πλευρά ενός φυσικού ορίου μπορεί να έχει υψηλότερη αγοραστική αξία από ένα σπίτι από την άλλη πλευρά. Βασίζονται στην επαναλαμβανόμενη επιχείρηση. Όταν η πηγή της επιχείρησης στεγνώνει, δεν έχουν δουλειά και η τεχνογνωσία τους είναι άχρηστη.
- Οι συναλλαγές μπορούν να παραμείνουν εκτός όταν οι κακές εκτιμήσεις είναι πολύ χαμηλές.
Οι εκτιμητές που δεν γνωρίζουν τη γειτονιά ή έχουν μικρή εμπειρία είναι πολύ πιο πιθανό να παράγουν μια υποτιμημένη αξιολόγηση. Όταν μια αξιολόγηση έρχεται σε λιγότερο από την τιμή πώλησης, πολλοί πωλητές αρνούνται να διαπραγματευτούν και οι αγοραστές δεν θέλουν να κάνουν τη διαφορά. Συνεπώς, η εκκρεμούσα πώληση ανακάμπτει. Ο πωλητής χάνει τον αγοραστή και ο αγοραστής χάνει το σπίτι . Υπάρχουν άλλοι τρόποι αντιμετώπισης της χαμηλής εκτίμησης, αλλά η ακύρωση της συναλλαγής είναι κοινή.
- Ο καταναλωτής πληρώνει ένα αυξημένο κόστος για την εκτίμηση.
Δεν υπάρχει δωρεάν γεύμα. Επειδή η εταιρεία διαχείρισης της εκτίμησης που επιλέγει τους εκτιμητές πρέπει να πληρώνεται, οι καταναλωτές επιβαρύνονται με το κόστος. Μέρος του τέλους αξιολόγησης πηγαίνει στην εταιρεία διαχείρισης αξιολόγησης, με το υπόλοιπο στον εκτιμητή. Κάποιος πρέπει να πληρώσει την αμοιβή στην εταιρεία διαχείρισης αξιολόγησης. Για να μην αναφέρουμε, οι εκτιμητές κάνουν λιγότερα χρήματα, έτσι ώστε να υπάρχουν λιγότεροι εκτιμητές που παραμένουν στην επιχείρηση.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.