Η προσπάθεια της Κυβέρνησης να απλοποιήσει τις κλεισίματα. . .
Εάν ένα HUD-1 δεν ήταν περίπλοκο πριν, είναι χειρότερο αφού οι κανονισμοί TRID βάζουν στο εμπόριο τα HUD υπέρ των δηλώσεων κλεισίματος και του τρόπου εμφάνισης των πιστώσεων των πωλητών. Δεν είναι μόνο οι αγοραστές στο σπίτι που δεν καταλαβαίνουν τις δηλώσεις κλεισίματος με πιστώσεις, οι τραπεζικοί υπάλληλοι, επίσης, που αγωνίζονται. Ειδικά μια μικρή τράπεζα πώλησης που πρέπει να εγκρίνει την τελική δήλωση. Το έντυπο είναι τόσο περίπλοκο και φοβερό που πολλοί αξιωματικοί μεσεγγύησης το έχουν αναλάβει να παρέχουν ένα καθαρό φύλλο εργασίας, ακριβώς έτσι ώστε όλα τα μέρη σε μια συναλλαγή ακινήτων να μπορούν να καταλάβουν τι συμβαίνει.
Πρόκειται για πρόοδο;
Το πρόβλημα με τις πιστωτικές κάρτες πωλητή στον αγοραστή κατά το κλείσιμο
Το πρόβλημα ξεκίνησε με την αναθεωρημένη εκτίμηση καλής πίστης . Έχει κλιμακωθεί στο HUD. Η RESPA αποφάσισε ότι εάν μια αμοιβή εμφανίζεται στην Εκτίμηση καλής πίστης αλλά πληρώνεται συνήθως από τον πωλητή, τότε πρέπει να αντικατοπτρίζεται στο HUD. Για να γίνει το υπόλοιπο HUD, αν μια αμοιβή εμφανίζεται ως πίστωση αλλά δεν είναι πραγματικά πίστωση, τότε πρέπει επίσης να εμφανίζεται ως χρέωση, γεγονός που το καθιστά πλύσιμο. Στη συνέχεια το HUD έφυγε, αντικαταστάθηκε από τη δήλωση κλεισίματος.
Σας κάνει να αναρωτιέστε γιατί να το δείξετε καθόλου; Γιατί; Επειδή είναι στην Εκτίμηση Δανείου. Ξέρω, σας κάνει να θέλετε να τραβήξετε τα μαλλιά σας. Κυβερνητικοί κανονισμοί θα σας το κάνουν αυτό.
Τι είναι μια πίστωση πωλητή στον αγοραστή που δεν είναι πίστωση;
Ας ξεκινήσουμε με την αρχή ότι οι πιστώσεις γενικά αντανακλώνται ως συν και οι χρεώσεις είναι μείον αριθμοί. Εάν προσθέσετε $ 100 και στη συνέχεια αφαιρέσετε $ 100 έχετε μηδέν.
Δεύτερον, σε πολλές περιοχές της χώρας, ορισμένες επιβαρύνσεις κόστους κλεισίματος συνήθως πληρώνονται από τον πωλητή.
Είναι επίσης σύνηθες σε ορισμένες περιοχές να χωρίσουν αυτά τα τέλη. Το πρόβλημα προκύπτει όταν είναι τοπικό έθιμο για τον πωλητή να πληρώσει μια συγκεκριμένη αμοιβή, αλλά αυτό το τέλος αναφέρεται στην εκτίμηση δανείου του αγοραστή. Παραδείγματα τέτοιων αμοιβών είναι:
- Ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου ιδιοκτησίας, επίσης γνωστό ως πολιτική CLTA / ALTA Homeowner.
- Αμοιβή διακανονισμού, γνωστή επίσης ως τέλος Escrow
- Φόροι Μεταφοράς Χωριού, επίσης γνωστός ως Φόρος Μεταφοράς Ντοκιμαντέρ
Τα παραπάνω τέλη, εφόσον εμφανίζονται στη σύμβαση αγοράς ως αμοιβή που καταβλήθηκε από τον πωλητή, θα απεικονίζονται στην τελική κατάσταση ως πίστωση από τον πωλητή στον αγοραστή. Επειδή αυτά τα τέλη δεν είναι πραγματικά μια πίστωση για τον αγοραστή από τον πωλητή, εμφανίζονται στη συνέχεια ως χρέωση για τον αγοραστή, η οποία τους αποσιωπά.
Όμως, αυτή η διαδικασία προκαλεί σε όλους, από τον αγοραστή Joe Blow σπίτι σε στελέχη τραπεζών, να αποκόψουν τα μάτια τους. Είναι σε αγωνία. Και δεν μπορούμε να το διορθώσουμε εκτός αν το διορθώσει η κυβέρνηση. Εάν η κυβέρνηση προσπαθήσει να το διορθώσει αυτό, έχω μια ύπουλη αίσθηση ότι θα επιδεινωθεί. Λοιπόν, φαίνεται ότι πρόκειται για ένα Catch 22.
Για τον λόγο αυτό, ελπίζω ότι αυτή η απλή εξήγηση του προβλήματος με τις αποκαλούμενες πιστώσεις πωλητών στον αγοραστή σχετικά με την τελική δήλωση θα προκαλέσει ένα μικρότερο πρόσωπο να χτυπήσει επανειλημμένα τα κεφάλια τους εμπρός και πίσω σε μια πόρτα - μόνο επειδή αισθάνεται καλό όταν σταματήσετε.
Γιατί οι πιστωτικές κάρτες πωλητών για το HUD προκαλούν προβλήματα για μικρές τράπεζες πώλησης
Οι μικρές τράπεζες πώλησης έχουν κατευθυντήριες γραμμές που ορίζονται από τους επενδυτές Αυτές οι οδηγίες περιγράφουν πώς μια τράπεζα μπορεί να χειριστεί την έγκριση των τελών σε μια σύντομη πώληση . Ορισμένες οδηγίες απαγορεύουν πιστώσεις στον αγοραστή και ορισμένες οδηγίες έχουν ένα όριο στο ποσοστό που καταβάλλεται στον αγοραστή.
Όταν ένας διαπραγματευτής που δεν είναι εξοικειωμένος με μια δήλωση κλεισίματος βλέπει μια πίστωση που σημειώνεται στον αγοραστή, συχνά αυτό το πρόσωπο θα απαιτήσει την αφαίρεση της αμοιβής. Είναι δύσκολο να κάνουμε μερικούς ανθρώπους να καταλάβουν ότι το τέλος έχει ήδη αφαιρεθεί ως χρέωση. Μπορούν να το δουν αυτό μαύρο και άσπρο, ακριβώς μπροστά στα πρόσωπά τους, αλλά δεν καταγράφουν επάνω. Ξέρουν μόνο ότι ο πωλητής δεν μπορεί να δώσει στον αγοραστή πίστωση.
Ένας αξιωματικός μεσεγγύησης ή ένας πράκτορας κλεισίματος δεν επιτρέπεται να αλλάξει μια δήλωση κλεισίματος. Τα τέλη πρέπει να εμφανίζονται σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό νόμο. Τα τέλη δεν μπορούν να ανακατευτούν γύρω για να ταιριάζουν με την ιδιοτροπία ενός μικρού διαπραγματευτή πώλησης.
Μπορώ να στείλω στους διαπραγματευτές έναν σύνδεσμο RESPA που εξηγεί τους κανόνες, αλλά πολλοί ακόμα δεν καταλαβαίνουν. Έτσι, εάν είστε ένας από αυτούς τους ανθρώπους, μην αισθάνεστε άσχημα για την άγνοιά σας. Πολλοί άνθρωποι μπερδεύονται και στο ίδιο σκάφος με εσάς.
Θέλω να πω: μπορεί να βυθιστεί, αλλά είμαι πολύ ευγενικός. Επειδή η αλήθεια είναι ότι τα τέλη δεν αποτελούν πίστωση στον αγοραστή.
Εάν εξακολουθείτε να έχετε σύγχυση μετά την ανασκόπηση όλων αυτών των πληροφοριών, ίσως είναι καλή ιδέα να εξετάσετε μια άλλη γραμμή εργασίας.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.