Ερώτηση: Ποιος είναι ο πωλητής σε μια σύντομη πώληση;
Ένας αναγνώστης γράφει: «Εγώ υπέγραψα τόσα χαρτιά όταν έβαλα το σπίτι μου στην αγορά ως μια σύντομη πώληση, που δεν μπορώ να θυμηθώ τι υποσχέθηκα να κάνω ή ποια από τις γραφειοκρατικές πράξεις σημαίνει ότι η τράπεζα πληρώνει όλες τις το κόστος της πώλησης, αλλά δεν φαίνεται σε αυτό τον τρόπο για μένα μου έστειλε μια προσφορά να υπογράψει Η προσφορά λέει "πωλητής να πληρώσει τον τίτλο και μεσεγγύηση." Είναι αυτό εγώ ή είναι ότι η τράπεζα; Ποιος είναι ο πωλητής σε μια σύντομη πώληση; "
Απάντηση: Κατ 'αρχάς, επιτρέψτε μου να πω ότι αν αναρωτιέστε ποιος πωλητής είναι σε μια σύντομη πώληση , δεν είστε μόνοι. Ακόμη και οι πωλητές που πρέπει να γνωρίζουν την απάντηση σε αυτή την ερώτηση δεν το κάνουν. Ακόμη και οι πράκτορες που πρέπει να γνωρίζουν την απάντηση στο ερώτημα αυτό δεν το κάνουν. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους ο πράκτοράς σας σας λέει ότι η τράπεζα πληρώνει όλα τα έξοδα σε μια σύντομη πώληση. Αλλά ο πράκτοράς σας δεν είναι ακριβώς σωστός και ίσως παίρνει την εύκολη διέξοδο.
Μου ακούγεται επίσης σαν να μπορεί να έχει κάποιο θέμα εμπιστοσύνης με τον πράκτορά σας. Όταν ένας πράκτορας υπογράψει μια συμφωνία εισαγωγής μαζί σας, ο πράκτορας δημιουργεί μια εμπιστευτική σχέση μαζί σας. Αυτό σημαίνει ότι ο πράκτορας πρέπει να εργάζεται προς το συμφέρον σας. Είναι δύσκολο για έναν πράκτορα να κάνει αυτή τη δουλειά για εσάς εάν ο καταπιστευματοδόχος δεν υπάρχει. Πρέπει να εμπιστεύεστε τον πράκτορά σας να έχει εμπιστευτικό με αυτόν τον πράκτορα. Χωρίς εμπιστοσύνη, μπορεί να έχετε σπάσει την εμπιστευτική σχέση.
Η πρότασή μου είναι ότι ζητάτε από τον πράκτορά σας να σας εξηγήσει τον καταπιστευματοδόχο και να σας εξηγήσει ποιος είναι ο πωλητής σε μια σύντομη πώληση.
Αυτό δεν θα πρέπει να είναι ένα δύσκολο έργο για τον πράκτορά σας και, στην πραγματικότητα, κατά πάσα πιθανότητα θα χαιρετιστεί από τον πράκτορά σας.
Ποιος πληρώνει το κόστος σε μια σύντομη πώληση
Μια σύντομη πώληση δεν διαφέρει πραγματικά από οποιοδήποτε άλλο είδος συναλλαγής όσον αφορά το κόστος. Η δήλωση κλεισίματος και τα τέλη που χρεώνονται είναι πολύ παρόμοια με οποιαδήποτε άλλη συναλλαγή ακινήτων.
Δουλεύει κάπως έτσι:
- Πέστε ότι πωλείτε το σπίτι σας για $ 100.000. Είστε ο πωλητής.
- Ο αγοραστής σας δίνει 100.000 δολάρια, είτε μέσω ενός συνδυασμού προκαταβολής και ενός δανείου, είτε ίσως είναι όλα τα μετρητά. Δεν έχει σημασία. Τελικά, παίρνετε $ 100.000.
- Πρώτον, πληρώνετε την προμήθεια . Αν είναι 7%, θα πληρώσετε 7000 δολάρια στο μεσιτικό γραφείο. Ο μεσίτης καταχώρησης πληρώνει στη συνέχεια τον πράκτορα της εισαγωγής, τον μεσίτη του αγοραστή και τον μεσίτη του αγοραστή πληρώνει τον πράκτορα του αγοραστή. Θα μπορούσαν ακόμη και να είναι υπο-πράκτορες πράκτορες που πληρώνονται από τα $ 7,000, αλλά το γεγονός είναι ότι τώρα έχετε 93.000 δολάρια αριστερά.
- Από τα $ 93.000, πιθανότατα θα έχετε άλλα 3.000 δολάρια σε έξοδα. Αυτά τα τέλη θα μπορούσαν να καλύπτουν τις αμοιβές τίτλου, τα τέλη μεσεγγύησης, τα τέλη εγγραφής, τους παραβατικούς φόρους ακίνητης περιουσίας, τις φορολογικές προμήθειες, τα τέλη μεταφοράς, μεταξύ άλλων επιβαρύνσεων. Εάν όλες αυτές οι αμοιβές ανέρχονται συνολικά σε 3.000 δολάρια, για παράδειγμα, θα έχετε τώρα 90.000 δολάρια.
- Τα 90.000 δολάρια είναι τα καθαρά έσοδά σας . Δεν μπορείτε να κρατήσετε αυτά τα χρήματα επειδή χρωστάτε την τράπεζα. Ίσως χρωστάτε την τράπεζα πολύ περισσότερο από $ 90.000, αλλά εάν η τράπεζα πωλούσε το σπίτι σας ως τράπεζα , το μέγιστο ποσό που θα μπορούσε πιθανώς να πάρει η τράπεζα θα ήταν τα 100.000 δολάρια που μόλις προσφέρθηκαν για τη σύντομη πώληση.
Ως εκ τούτου, δεδομένου ότι η τράπεζα δεν μπορεί να πάρει περισσότερο από αυτό επειδή τα 100.000 δολάρια είναι η αγοραία αξία, η τράπεζα θα δεχτεί $ 90.000 σας. Η μόνη διαφορά ανάμεσα σε μια σύντομη πώληση και μια τακτική συναλλαγή, όπως μπορείτε να δείτε, είναι το γεγονός ότι δεν βάζετε χρήματα στην τσέπη σας. Σε μια τακτική συναλλαγή, θα τσέπητε τα καθαρά έσοδα μετά την εξόφληση της τράπεζας επειδή θα έχετε αυτό που ονομάζεται μετοχικό κεφάλαιο. Σε μια σύντομη πώληση, δεν έχετε μετοχές επειδή έχετε χάσει τα δικαιώματά σας .
Αυτό σημαίνει ότι είστε ο πωλητής. Η τράπεζα δεν είναι ο πωλητής. Ο ιδιοκτήτης είναι ο πωλητής και ο ιδιοκτήτης πληρώνει τα έξοδα της πώλησης από τα έσοδα από την πώληση.
Είναι η Τράπεζα Πραγματικά ο Πωλητής μιας Σύντομης Πώλησης;
Μερικοί άνθρωποι υποστηρίζουν ότι η τράπεζα είναι πραγματικά ο πωλητής μιας σύντομης πώλησης επειδή η τράπεζα οφείλει πολύ περισσότερα χρήματα από ό, τι το σπίτι πουλάει, αλλά αυτό δεν είναι αλήθεια. Αυτό συμβαίνει επειδή ο τίτλος παραμένει με τον πωλητή έως ότου ο πωλητής κάνει το σπίτι σε έναν αγοραστή. Ο πωλητής είναι ο ιδιοκτήτης.
Λειτουργεί με αυτόν τον τρόπο στην πραγματικότητα, όμως. Πέστε, χρωστάτε 200.000 δολάρια στην τράπεζα, αλλά το σπίτι σας αξίζει μόνο $ 100.000. Εάν η τράπεζα πρόκειται να χάσει 10.000 δολάρια από τα έσοδα, επειδή τα καθαρά έσοδα από την πώληση είναι μόνο 90.000 δολάρια, αυτό κάνει την τράπεζα πολύ ενδιαφέρεται και επενδύεται στο κόστος της πώλησης.
Αν και η τράπεζα δεν πληρώνει πραγματικά το κόστος της πώλησης, κάθε δεκάρα που η τράπεζα μπορεί να εμποδίσει τον πωλητή να πληρώσει πηγαίνει στην τσέπη της τράπεζας. Επειδή η τράπεζα παίρνει τα χρήματα που έχουν απομείνει. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η τράπεζα ενδιαφέρεται για το πόσο ο πωλητής πληρώνει στο τέλος κλεισίματος .
Αλλά ο πωλητής εξακολουθεί να είναι ο πωλητής, και η τράπεζα εξακολουθεί να είναι η τράπεζα.
Το ερώτημα παραμένει εάν η τράπεζα δεν εγκρίνει κάποια αμοιβή ή δαπάνη σε σύντομη πώληση, που την πληρώνει; Αν μια χρέωση δεν είναι εξουσιοδοτημένη, σημαίνει ότι η τράπεζα δεν θα επιτρέψει να αφαιρεθεί από το ακαθάριστο προϊόν. Ωστόσο, το τέλος πρέπει να πληρωθεί. Στις περισσότερες από τις μικρές πωλήσεις μου, ζητώ από τον αγοραστή να πληρώσει οποιεσδήποτε μη εξουσιοδοτημένες αμοιβές.
Συνήθως, η πληρωμή μη εξουσιοδοτημένων αμοιβών είναι διαπραγματεύσιμη. Ωστόσο, σε μια σύντομη πώληση του HAFA , ο πωλητής δεν είχε το δικαίωμα να πληρώσει τίποτα επιπλέον. Οι σύντομες πωλήσεις του HAFA δεν χρησιμοποιούνται πλέον. Στην Καλιφόρνια, το SB 458 απαγορεύει στους πωλητές πωλήσεων στην Καλιφόρνια να μην πληρώνουν καθόλου τέλη από την τσέπη, όπως αποδεικνύεται από τον Αστικό Κώδικα της Καλιφόρνιας 580e.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.