Οι Top 5 παρανοήσεις σχετικά με μια σύντομη πώληση
Οι σύντομες πωλήσεις παίρνουν μια κακή ραπα από πράκτορες και, επίσης, πωλητές και αγοραστές, λόγω μιας πληθώρας μύθων και παρανοήσεων. Για κάθε ιστορία τρόμου που περιγράφει μια σύντομη πώληση εφιάλτη, θα βρείτε επίσης ιστορίες επιτυχίας.
Εδώ είναι οι Top 5 παρανοήσεις σχετικά με μια σύντομη πώληση:
Σύντομος μύθος πώλησης # 1: Οι σύντομες πωλήσεις χρειάζονται 12 έως 18 μήνες για να κλείσουν
Το ταχύτερο που ήμουν σε θέση να κλείσει οποιεσδήποτε από τις μικρές λίστες πώλησής μου στο Σακραμέντο ήταν σε 14 ημέρες. Αλλά εκπροσωπούσα επίσης τους αγοραστές που ήταν σε θέση να εισέλθουν σε μια θέση άλλου αγοραστή, αφού ο αγοραστής αυτός αποχώρησε πριν την έγκριση σύντομης πώλησης και έκλεισε εντός 28 ημερών.
Εδώ είναι το χρονικό πλαίσιο για μια μέση σύντομη πώληση, όταν το δάνειο κατέχεται από συνεταιριστική τράπεζα (και δεν είναι παλαιό δάνειο Countrywide):
- Επτά έως 10 ημέρες για τον δανειστή να γνωστοποιήσει τη λήψη του πλήρους πακέτου σύντομης πώλησης, το οποίο αποτελείται από προσωπικά έγγραφα πωλητή και συναφή ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της σύντομης προσφοράς πώλησης του αγοραστή.
- Ανατίθεται ένας διαπραγματευτής. Άλλες 30 έως 45 ημέρες για BPO ή αξιολόγηση.
- Άλλες 2 έως 3 εβδομάδες για την έγκριση της διαχείρισης / επενδυτών και την έγκριση σύντομης πώλησης.
Το θέμα είναι ότι κάθε σύντομη πώληση είναι μοναδική και κάθε σειρά επενδυτών διαφορετική.
Η τράπεζα που εξυπηρετεί το δάνειο ενδέχεται να μην έχει στην κατοχή του το δάνειο και επομένως η τράπεζα πρέπει να τηρεί τις κατευθυντήριες γραμμές του επενδυτή. Δεν μπορείτε πραγματικά να δείξετε ένα δάχτυλο σε οποιαδήποτε μικρή τράπεζα πώλησης και να το καλέσετε μια κακή μικρή τράπεζα πώλησης γιατί αυτό θα ήταν γελοίο, όπως ίσως να μισείτε τη συγκεκριμένη τράπεζα εκείνη τη συγκεκριμένη στιγμή.
Σύντομο Μύθος Πώλησης # 2: Οι σύντομοι αγοραστές πωλήσεων πληρώνουν πάρα πολύ
Σε ορισμένες μητροπολιτικές περιοχές, οι πράκτορες καταχώρησης μπορούν σκόπιμα να τιμολογούν μια σύντομη πώληση κάτω από την αγοραία αξία. Είναι ένας τακτικός σύντομος πράκτορες πωλήσεων που χρησιμοποιούν για να προσελκύσουν πολλές προσφορές .
Εξάλλου, κατασκευάζεται μία τιμολογημένη τιμή σε μια σύντομη πώληση, επειδή δεν θα γνωρίζετε πόσο μια τράπεζα θα δεχτεί μέχρι να υποβληθεί η προσφορά. Αλλά πολλές τράπεζες θα εξετάσουν μια τιμή τουλάχιστον 90% της αγοραίας αξίας. Ορισμένες τράπεζες απορρίπτουν τις ανοικτές πωλήσεις, επειδή οι προσφορές είναι παράλογες.
Μικρός Μικρός Πώληση # 3: Οι μικρές τράπεζες πώλησης δεν θα δεχτούν μια πολύ μειωμένη αποζημίωση
Οι πωλητές συχνά εκπλήσσονται για να ανακαλύψουν ότι σε αγορές όπου οι τιμές έχουν μειωθεί σε μια πενταετή περίοδο, ένα σπίτι μπορεί να αξίζει 50% ή λιγότερο της αρχικής του αξίας όταν ο πωλητής το αγόρασε. Οι τράπεζες κατανοούν τις φθίνουσες αγορές.
Επιπλέον, οι τράπεζες θα διεξάγουν τη δική τους έρευνα για την αξία και θα καταλήξουν στο ίδιο συμπέρασμα. Η αξία του σπιτιού δεν βασίζεται στο ποσό της υποθήκης. βασίζεται σε πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις . Αυτό σημαίνει ότι μια τράπεζα θα δεχτεί την αγοραία αξία, επειδή αν το σπίτι περνούσε τον αποκλεισμό και στη συνέχεια επέστρεψε στην αγορά, θα πωλούσε ακόμα για την αγοραία αξία.
Μικρός Μικρός Πώληση # 4: Οι πωλητές μικρής πώλησης πρέπει να είναι προεπιλεγμένοι Πριν η Τράπεζα εγκρίνει μια σύντομη πώληση
Οι τράπεζες εγκρίνουν μια σύντομη πώληση βασισμένη στις κακουχίες του πωλητή και την αξία του σπιτιού.
Μερικοί πωλητές μπορεί να αγωνιστούν για να κάνουν την μηνιαία πληρωμή υποθηκών , αλλά δεν έχουν πέσει πίσω στις πληρωμές τους.
Ενώ είναι αλήθεια ότι οι πωλητές σε προεπιλογή λαμβάνουν άμεση προσοχή, ένας πωλητής μπορεί επίσης να πληρώσει μια πληρωμή υποθηκών εγκαίρως κάθε μήνα και εξακολουθεί να πληροί τις προϋποθέσεις για μια σύντομη πώληση . Ένα πρόσθετο πλεονέκτημα για την τρέχουσα υποθήκη είναι ότι ένας πωλητής μπορεί να επωφεληθεί από τις οδηγίες της Fannie Mae για να αγοράσει αμέσως άλλη κατοικία.
Σύντομο Μύθος Πωλήσεων # 5: Πράκτορες πληρώνουν χαμηλότερη προμήθεια
Στις πρώτες ημέρες της βραχυπρόθεσμης έκρηξης των πωλήσεων, κατά τα έτη 2005 έως 2008, οι τράπεζες αντιμετώπιζαν αφανώς τις μικρές προμήθειες πώλησης, μειώνοντας συχνά την προμήθεια του πράκτορα στα φιστίκια.
Οι περισσότερες τράπεζες πληρώνουν τώρα μια παραδοσιακή προμήθεια σε πράκτορες. Εκτός αυτού, η Fannie Mae καθιέρωσε μια πολιτική αποζημίωσης στις 24 Φεβρουαρίου 2009, για να πληρώσει το ποσό της προμήθειας που συμφωνήθηκε μεταξύ του πράκτορα διαπραγμάτευσης και του πωλητή, παρέχοντας το τέλος δεν υπερβαίνει το 6%.
Αυτή η διάρθρωση τελών ισχύει και για τις σύντομες πωλήσεις του HAFA.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.