Ένας αναγνώστης ρωτάει: «Ο σύζυγός μου λέει ότι πρέπει να προσλάβουμε έναν σύντομο διαπραγματευτή πώλησης, αλλά δεν του αρέσουν οι κτηματομεσίτες, λέει ότι είναι όλοι έξω για να σας φέρω ... Ένας φίλος μας μας έπεσε σε έναν πράκτορα που φαίνεται να κάνει Πολύ σύντομες πωλήσεις , αλλά ο σύζυγός μου δεν της αρέσει, πιστεύει ότι είναι ανέντιμη, αλλά νομίζει ότι όλοι οι πράκτορες είναι ανέντιμοι, φαίνεται ικανός, έξυπνος και ειλικρινής για μένα, συνιστάται σε εμάς από μια φίλη που την χρησιμοποίησε για να διαπραγματευτεί "Θέλω να εγκρίνω τη σύντομη πώληση μας, αλλά ανησυχώ ότι η συμπεριφορά του συζύγου μας μας κρατά πίσω." Πώς μπορούμε να προσλάβουμε έναν σύντομο διαπραγματευτή πώλησης ο οποίος θα περάσει το τεστ του συζύγου μου; "
Απάντηση: Η λυπηρή απάντηση είναι ότι ο σύζυγός σας είναι απίθανο να εγκρίνει οποιονδήποτε διαπραγματευτή μικρής πώλησης που προσλαμβάνετε, ίσως επειδή ο σύζυγός σας φαίνεται να έχει αναπτύξει μια ενσωματωμένη προκατάληψη. Μέρος αυτού είναι πιθανότατα βασισμένο στην άγνοια, αλλά μέρος είναι μάλλον λουσμένο στην αλήθεια.
Μερικοί πράκτορες είναι, όπως το θέτει, έξω για να σας πάρουν. Αλλά γενικά δεν βρίσκετε αυτούς τους τύπους πράκτορες στην επιχείρηση σύντομης πώλησης, πολύ λιγότερο λειτουργώντας ως ένας σύντομος διαπραγματευτής πώλησης. Παραδόξως, δεν είναι όλοι οι διαπραγματευτές μικρής πώλησης ισότιμοι. Επιπλέον, δεν είναι όλες οι διαπραγματευτές πώλησης μικρής διάρκειας πωλητές ακινήτων .
Τι είναι ένας σύντομος διαπραγματευτής πώλησης;
Ο όρος σύντομος διαπραγματευτής πώλησης είναι μερικές φορές μια εσφαλμένη ονομασία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πολλοί λεγόμενοι διαπραγματευτές μικρής πώλησης δεν διαπραγματεύονται. Δεν αγωνίζονται για τον πωλητή. Παρουσιάζουν γραφειοκρατία και δέχονται επιστροφή εγγράφων. Δεν είναι προβλήματα επίλυσης προβλημάτων. Ένας σύντομος διαπραγματευτής πώλησης είναι ένας επίλυση προβλημάτων, ένα άτομο που εργάζεται για λογαριασμό του πωλητή για να φτάσει σε σύντομο συμβιβασμό πώλησης με την τράπεζα.
Ένας σύντομος διαπραγματευτής πώλησης αντιπροσωπεύει τον πωλητή, όχι την τράπεζα. Μέρος του προβλήματος που συνδέεται με τους διαπραγματευτές μικρής διάρκειας πώλησης είναι συχνά τα άτομα που προσλαμβάνουν τον διαπραγματευτή δεν είναι σίγουρα ότι ο διαπραγματευτής τους αντιπροσωπεύει ή αντιπροσωπεύει την τράπεζα. Σε καμία περίπτωση ο διαπραγματευτής δεν είναι ποτέ εκπρόσωπος της τράπεζας, εκτός εάν ο πωλητής δεν έχει διαπραγματευτής πώλησης μικρών ποσοτήτων.
Μερικές φορές, οι πωλητές έχουν την εντύπωση ότι δεν χρειάζονται έναν σύντομο διαπραγματευτή πώλησης. Πιστεύουν ότι μπορούν να διαπραγματευτούν τη σύντομη πώληση απευθείας με την τράπεζα επειδή η τράπεζα θα τους βοηθήσει να το διαπραγματευτούν. Αυτό το είδος σκέψης είναι σαν να ζητάς από την αλεπού να βοηθήσει κάποιον να φύγει από το σπίτι. Η τράπεζα δεν είναι από την πλευρά του πωλητή. Στην πραγματικότητα, το αντίθετο.
Ο στόχος της τράπεζας είναι να μεγιστοποιήσει την απόδοση σε όποιον χρεώνει, εφόσον δεν είναι δικό της. Θα μπορούσε να γίνει με έξοδα του πωλητή ή με έξοδα του αγοραστή, αλλά η ίδια η οντότητα την οποία προστατεύει η τράπεζα. Ένας σύντομος διαπραγματευτής πώλησης πρέπει πάντα να έχει τα συμφέροντα του πωλητή στην καρδιά. Ένας ηθικός σύντομος διαπραγματευτής πώλησης δεν θα πωλούσε ποτέ τον πωλητή κάτω από τον ποταμό για να κάνει ένα γρήγορο buck.
Είναι η δουλειά του διαπραγματευτή να πείσει την τράπεζα να επιτρέψει τη σύντομη πώληση και να ελαχιστοποιήσει το κόστος και τον πονοκέφαλο στον πωλητή. Το καλύτερο αποτέλεσμα είναι μια συνολική απελευθέρωση της ευθύνης για τον πωλητή χωρίς έξοδο από την τσέπη του πωλητή.
Τύποι κοντών διαπραγματευτών πώλησης
Ο καλύτερος σύντομος διαπραγματευτής πώλησης είναι το άτομο που εκπροσωπεί άμεσα τον πωλητή. Αυτό το άτομο μπορεί να πληρώσει ή να μην καταβληθεί προκαταβολή. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, ένα άτομο δεν μπορεί να διαπραγματευτεί μια σύντομη πώληση εκτός εάν το πρόσωπο αυτό είναι δικηγόρος ή άδεια να πωλεί ακίνητα.
Αλλά αυτό δεν σταματά τους απατεώνες να εκπροσωπούνται ως σύντομοι διαπραγματευτές πώλησης.
- Οι κτηματομεσίτες που είναι διαπραγματευτές μικρών πωλήσεων. Θα βρείτε μερικούς πράκτορες που διαπραγματεύονται τις πωλήσεις μικρής διάρκειας, αλλά δεν ονομάζονται οι ίδιοι ένας σύντομος διαπραγματευτής πώλησης. Δεν χρησιμοποιούν τον όρο επειδή φοβούνται ότι θα εναγόμενοι για την άσκηση του νόμου. Υπάρχει μια λεπτή γραμμή ανάμεσα στην άσκηση του δικαίου και τη διαπραγμάτευση μιας σύντομης πώλησης, οπότε, εμείς οι σύντομοι πράκτορες πώλησης βαδίζουν προσεκτικά.
Ένας αξιόπιστος διαπραγματευτής πώλησης που είναι εξουσιοδοτημένος κτηματομεσίτης θα συμβουλεύει πάντα τον πελάτη να λάβει νομικές και φορολογικές συμβουλές. Ο διαπραγματευτής θα κρατήσει τον πελάτη να γνωρίζει τη σύντομη διαδικασία πώλησης και να μην κάνει ποτέ αποφάσεις χωρίς να συμβουλευτεί τον πελάτη. Για παράδειγμα, χειρίζομαι τακτικά τις δικές μου διαπραγματεύσεις επειδή δεν εμπιστεύομαι κανέναν άλλο να το κάνει ακριβώς όπως θα το κάνω. Αλλά αυτό το είδος σκέψης περιορίζει τον αριθμό των πελατών που μπορώ να βοηθήσω.
- Σύντομοι διαπραγματευτές πώλησης που είναι δικηγόροι. Το πρόβλημα με ορισμένους δικηγόρους που χειρίζονται μικρές διαπραγματεύσεις πώλησης είναι να κάνει έναν όγκο επιχειρήσεων, μερικές φορές οι δικηγόροι πρέπει να παραδώσουν την καθημερινή επεξεργασία σε γραμματείς νομίμων ή paralegals. Αυτοί οι άνθρωποι είναι προωθητές χαρτιού. Το οποίο είναι ωραία εκτός αν το πρόσωπο αυτό δεν έχει φόντο ακίνητων περιουσιών ή είναι άβολα προσπαθώντας να εξηγήσει έγγραφα ακίνητων περιουσιών ακόμη πρέπει να διαπραγματευτεί με τις τράπεζες.
Πριν να προσλάβετε έναν δικηγόρο για να διαπραγματευτείτε τη σύντομη πώληση σας, ρωτήστε τον δικηγόρο εάν αυτός ή αυτή θα διαπραγματευτεί προσωπικά τη σύντομη πώληση ή εάν η διαπραγμάτευση παραδοθεί πρωτίστως σε έναν υπάλληλο. Γενικά, ένας δικηγόρος θα χρεώσει ένα προκαταβολικό τέλος για τη διαπραγμάτευση σε σύντομο χρονικό διάστημα.
- Οι διαπραγματευτές μικρής πώλησης που είναι τρίτοι. Τι είναι ένας διαπραγματευτής τρίτων; Είναι ένα άτομο που δεν αντιπροσωπεύει τον πωλητή. Αυτός ο τρίτος διαπραγματευτής θα μπορούσε να είναι άλλος πράκτορας στην εταιρεία του πράκτορα ή θα μπορούσε να είναι ένα άτομο που δεν έχει άδεια. Το πρώτο πράγμα που πρέπει να μάθετε είναι εάν ο τρίτος διαπραγματευτής έχει άδεια ακίνητης περιουσίας.
Προσωπικά, πιστεύω ότι όσο πιο απομακρυνόμενο άτομο είναι από τη συναλλαγή, τόσο λιγότερο πιθανό θα είναι αυτό το άτομο. Ο λόγος είναι ότι οι τρίτοι διαπραγματευτές γενικά δεν γνωρίζουν τον πωλητή, δεν έχουν μιλήσει ποτέ με τον πωλητή και δεν είναι τόσο ικανοί όσο ο διαπραγματευτής που γνωρίζει τον πωλητή. Ορισμένοι διαπραγματευτές τρίτων μερών θα προσπαθήσουν να χρεώσουν τον αγοραστή για διαπραγμάτευση. Οι αγοραστές δεν θα πρέπει να πληρώνουν τέλη διαπραγμάτευσης τρίτου μέρους.
ΣΥΜΒΟΥΛΗ: Κάθε τόσο στην πρακτική μου τρέχω σε έναν πελάτη που επιτυχώς κρύβει την προκατάληψη. Εάν διαπιστώσω ότι ένας πελάτης δεν με εμπιστεύεται για κάποιο αδικαιολόγητο λόγο - και δεν υπάρχει κανένας δικαιολογημένος λόγος - αποχωρίζω. Χωρίς εμπιστοσύνη, δεν υπάρχει σχέση εμπιστευτικότητας . Χωρίς εμπιστευτική σχέση, δεν θα έχω καμία βάση για εκπροσώπηση. Οι πράκτορες δεν πρέπει να εργάζονται για πελάτες που δεν τους εμπιστεύονται και, επίσης, οι πελάτες δεν πρέπει να προσλαμβάνουν πράκτορες που δεν εμπιστεύονται.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.