Ορισμένες μικρές τράπεζες πώλησης κάνουν τους πωλητές να πληρώνουν
Cradling ένα νεογέννητο στην αγκαλιά της, Shari ήταν σε δάκρυα, όταν άκουσε την αρχική ζήτηση της τράπεζάς της πριν από την έγκριση σύντομη πώληση .
Η τράπεζα δήλωσε ότι η Shari απολαμβάνει μια εξαιρετική πιστοληπτική ικανότητα, με FICOs στα υψηλά 800s, και είδε ότι Shari είχε μια ανέγγιχτη πιστωτική γραμμή μετρητών. Η VISA της είχε διαθέσιμο όριο προπληρωμής μετρητών 10.000 $. Η τράπεζα ζήτησε από την Shari να τραβήξει την πιστωτική της κάρτα και να της δώσει τα 10.000 δολάρια στην τράπεζα. Εάν η Shari δεν είχε την οικονομική δυνατότητα να επιστρέψει τη VISA, η τράπεζα δεν νοιαζόταν. Δεν εκδίδει την κάρτα VISA.
Με άλλα λόγια, το μήνυμα της τράπεζας ήταν διπλό: η Shari θα έπρεπε να σκουπίζει την πιστοληπτική της ικανότητα και να εξαπατά το ίδρυμα δανεισμού. Αληθινή ιστορία. Αντιπροσώπευσα αυτόν τον πωλητή.
Γιατί οι τράπεζες ζητούν συνεισφορά από τον πωλητή
Οι τράπεζες το τρώνε ήδη στα σορτς σε μια σύντομη πώληση . Μια τράπεζα μπορεί να έχει κάνει δάνειο, για παράδειγμα, $ 500.000 και, σε ορισμένες περιοχές του Σακραμέντο το 2008, για παράδειγμα, οι τιμές μειώθηκαν κατά περισσότερο από 50%. Αν η τράπεζα πήρε αυτό το σπίτι μέσω αποκλεισμού , θα χάσει τουλάχιστον 250.000 δολάρια από την αρχική επένδυση.
Ditto σε μια σύντομη πώληση.
Ο πωλητής έχει κίνητρο να κάνει μια σύντομη πώληση επειδή υπάρχουν οφέλη για να κάνει μια σύντομη πώληση έναντι ενός αποκλεισμού . Ως εκ τούτου, ο πωλητής είναι η οντότητα στην οποία η τράπεζα μπορεί να προσπαθήσει να αποσπάσει. Γιατί μπορεί.
Ακολουθούν άλλοι λόγοι για τους οποίους οι τράπεζες ενδέχεται να ζητήσουν συνεισφορά πωλητή
- Ο πωλητής διαθέτει διαθέσιμο εισόδημα. Οι περισσότερες τράπεζες εξετάζουν το οικονομικό δελτίο του πωλητή για να καθορίσουν πόσα χρήματα εισέρχονται στο νοικοκυριό και πόσα χρήματα εξέρχονται. Οι τράπεζες επιτρέπουν ορισμένες κατανομές για δαπάνες. Εάν ο πωλητής έχει χρήματα που απομένουν στο τέλος του μήνα, η τράπεζα μπορεί να το ζητήσει.
- Ο πωλητής αναχρηματοδότησε και έβγαλε μετρητά από το σπίτι. Είναι ένα πράγμα αν ο πωλητής αναχρηματοδότησε την αποπληρωμή ενός υψηλού επιτοκίου ή ολοκλήρωσε ένα σχέδιο βελτίωσης κατοικίας. Είναι εντελώς άλλο ένα πράγμα, αν ο πωλητής αγόραζε ένα σκάφος μεγάλης «honkin». Εάν η αποτυχία του πωλητή είναι προσωρινή, η τράπεζα ενδέχεται να ζητήσει από τον πωλητή να συνεισφέρει. Η τράπεζα θα παραγγείλει ένα BPO . Δεν θα μειώσει απότομα την ιδιοκτησία. Θέλουν να ελαχιστοποιήσουν τις απώλειες όσο το δυνατόν περισσότερο. Εάν η τιμή πώλησης δεν είναι αρκετά υψηλή για να δώσει στην τράπεζα το απαιτούμενο καθαρό ποσό, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να πετύχει τη διαφορά.
- Οι οδηγίες του PSA απαιτούν τη συμβολή του πωλητή. Οι επενδυτές θέλουν μια απόδοση της επένδυσής τους και οι κατευθυντήριες γραμμές του PSA γενικά έχουν ως στόχο να αποφέρουν κέρδη. Αυτές οι κατευθυντήριες γραμμές μπορούν να αναφέρουν ότι όλοι οι ενυπόθηκοι σε αυτή την ομάδα πρέπει να κάνουν μια συνεισφορά των πωλητών για να διευκολύνουν τη σύντομη πώληση.
- Ο πωλητής δεν έχει οικονομικές δυσκολίες. Πολλές τράπεζες θα συμφωνήσουν να πραγματοποιήσουν μια σύντομη πώληση εάν ο πωλητής πάσχει από διάφορα είδη κακουχιών που δεν είναι απαραιτήτως οικονομικού χαρακτήρα. Ωστόσο, εάν ο πωλητής απολαμβάνει ισχυρή ταμειακή ροή, η τράπεζα μπορεί να θέλει μέρος του.
- Οι κρατικοί νόμοι μπορούν να επιτρέψουν μια κρίση ανεπάρκειας . Όταν μια τράπεζα έχει το δικαίωμα να επιδιώξει προσωπικά τον πωλητή για τη διαφορά μεταξύ του ποσού της υποθήκης και του βραχυπρόθεσμου κέρδους, μια τράπεζα μπορεί να προτιμά να διαπραγματευτεί με τον πωλητή πριν από την έγκριση σύντομης πώλησης. Η διαπραγμάτευση αυτή μπορεί να περιλαμβάνει συνεισφορά πωλητή.
Ο τύπος συμβολαίου πωλητή μπορεί να αποδεχθεί μια μικρή τράπεζα πώλησης
Στο καλύτερο από όλους τους κόσμους, η τράπεζα θα ήθελε στον πωλητή να αποπληρώσει ολόκληρο το χρέος, αλλά οι τράπεζες γνωρίζουν ότι οι πιο λογικοί πωλητές δεν θα συμφωνήσουν να πραγματοποιήσουν μια σύντομη πώληση κάτω από αυτές τις συνθήκες. Επειδή ένας πωλητής μπορεί να έχει άλλες επιλογές, όπως μια τροποποίηση δανείου , αποκλεισμό ή πτώχευση. Έτσι, οι τράπεζες συνήθως ζητούν ένα από τα 2 πράγματα ή και τα δύο:
- Μετρητά . Παρόλο που η τράπεζα έχει το δικαίωμα να ζητήσει ολόκληρη τη διαφορά, οι περισσότερες τράπεζες συνειδητοποιούν ότι οι πωλητές δεν έχουν τέτοια χρήματα ή ότι δεν θα κάνουν μια σύντομη πώληση. Δεν είναι ασυνήθιστο να βλέπετε αιτήματα που κυμαίνονται από 2 έως 10 τοις εκατό του ελλείμματος.
- Ασφαλισμένη Σημείωση Γραμματίων . Οι συνομιλίες με μετρητά αλλά και οι γραμματείες είναι επίσης μια λύση. Σε γενικές γραμμές, τα αιτήματα σημειώσεων prom είναι υψηλότερα από τα αιτήματα μετρητών. Ωστόσο, οι τράπεζες συχνά θα συμφωνούν με τους μη επιτόκους όρους και την από 3 έως 15 χρόνια αποπληρωμή του κεφαλαίου.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.