Πώς χειρίζεται μια σύντομη πώληση από την αρχή μέχρι το τέλος
Η σύντομη διαδικασία πώλησης είναι ακόμα ένα μυστήριο για πολλούς ανθρώπους, ακόμα και μετά από όλα αυτά τα χρόνια, οπότε δεν υπάρχει λόγος για συναγερμό αν δεν ξέρετε ακριβώς πώς λειτουργεί η σύντομη διαδικασία πώλησης. Πολλοί πράκτορες αγοραστών μπερδεύονται. οι αμήχανες αγοραστές ψάχνουν για κατεύθυνση και όχι κάθε σύντομος πράκτορας κατάλογος πώλησης ξέρει πώς να κάνει μια σύντομη πώληση . Ελπίζετε ότι οι άνθρωποι που είναι στην επιχείρηση ακίνητης περιουσίας θα έχουν μάθει ένα ή δύο πράγματα σχετικά με τη διαδικασία σύντομης πώλησης, αλλά δυστυχώς, οι μικρές πωλήσεις δεν είναι το φλιτζάνι τσαγιού όλων.
Τα βασικά μιας σύντομης πώλησης
Οι τράπεζες χορηγούν βραχυπρόθεσμες πωλήσεις για 2 βασικούς λόγους: ο πωλητής έχει κακουχίες και δεν υπάρχει επαρκές κεφάλαιο στο σπίτι για να εξοφλήσει την υποθήκη μετά την πληρωμή του κόστους πώλησης.
Μερικά παραδείγματα μιας δυσκολίας είναι:
- Ανεργία / μειωμένο εισόδημα
- Διαζύγιο
- Ιατρικό επείγον
- Μεταφορά εργασίας εκτός πόλης
- Πτώχευση
- Θάνατος
Ο πωλητής θα χρειαστεί να προετοιμάσει ένα οικονομικό πακέτο για υποβολή στην τράπεζα μικρής πώλησης. Κάθε τράπεζα έχει τις δικές της κατευθυντήριες γραμμές, αλλά - με εξαίρεση την Wachovia, η οποία είναι η καλύτερη σύντομη πώληση στον κόσμο - η βασική διαδικασία είναι παρόμοια από την τράπεζα στην τράπεζα. Το σύντομο πακέτο πώλησης του πωλητή θα αποτελείται κατά πάσα πιθανότητα από:
- Επιστολή εξουσιοδότησης, η οποία επιτρέπει στον πράκτορά σας να μιλήσει στην τράπεζα.
- Προκαταρκτική δήλωση κλεισίματος
- Ολοκληρωμένο οικονομικό δελτίο ή RMA
- Εγγυημένη επιστολή του πωλητή
- 2 έτη φορολογικών δηλώσεων
- 2 χρόνια W-2s
- 30 ημέρες καταστροφών μισθοδοσίας
- Οι τελευταίοι 2 μήνες τραπεζικών δηλώσεων
- Συγκριτική ανάλυση αγοράς ή κατάλογος πρόσφατων συγκρίσιμων πωλήσεων
Γράφοντας τη σύντομη προσφορά πώλησης και υποβάλλοντας στην Τράπεζα
Πριν από έναν αγοραστή να γράψει μια σύντομη προσφορά πώλησης , ο αγοραστής θα πρέπει να ζητήσει από τον αντιπρόσωπό του για μια λίστα συγκρίσιμων πωλήσεων . Οι τράπεζες δεν ασχολούνται με την αποδέσμευση των υποχρεώσεων υποθηκών σε τιμές κατώτατου ορίου. Η τράπεζα θα θέλει να πάρει κάπως κοντά στην αγοραία αξία.
Η σύντομη τιμή πώλησης ενδέχεται να έχει μικρή σχέση με την αγοραία αξία και μπορεί, στην πραγματικότητα, να είναι χαμηλότερη από τις αντίστοιχες πωλήσεις για να ενθαρρυνθούν πολλαπλές προσφορές .
Κάποιες σύντομες πωλήσεις μπορούν να ξεκινήσουν πριν από μια προσφορά, αλλά πιο συχνά η τράπεζα θα ξεκινήσει τη διαδικασία με την παραλαβή μιας αποδεκτής προσφοράς αγοράς. Αφού ο πωλητής δεχθεί την προσφορά, ο πράκτορας εγγραφής θα στείλει τα ακόλουθα στοιχεία στην τράπεζα:
- Συμφωνία καταχώρησης
- Εκτελεσθείσα προσφορά αγοράς
- Αίτηση προπληρωμής του αγοραστή, αντίγραφο αξιοπιστίας και αποδείξεις χρημάτων
- Σύντομο πακέτο πώλησης του πωλητή
Εάν η συσκευασία είναι ελλιπής, η διαδικασία σύντομης πώλησης θα καθυστερήσει. Σε αυτή την περίπτωση, η τράπεζα θα μπορούσε ακόμη και να αποκόψει το πακέτο. Ορισμένοι υπάλληλοι της τράπεζας εμφανίζουν λίγη υπομονή για περιθώρια σφάλματος.
Η σύντομη διαδικασία πώλησης στην Τράπεζα
Οι αγοραστές μπορεί να περιμένουν πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα για να λάβουν απάντηση από την τράπεζα. Είναι επιτακτική ανάγκη ο πράκτορας εγγραφής να καλέσει τακτικά την τράπεζα και να κρατήσει προσεκτικές σημειώσεις της διαδικασίας σύντομης πώλησης. Οι αγοραστές ενδέχεται να κουραστούν να περιμένουν την έγκριση σύντομης πώλησης, ώστε να αισθάνονται την ανάγκη να απειλήσουν την ακύρωση εάν δεν λάβουν απάντηση εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου.
Αυτός ο τύπος στάσης είναι αυτοκαταστροφικός και δεν θα επιταχύνει τη σύντομη διαδικασία πώλησης. Εάν οι αγοραστές είναι ο τύπος με λίγη υπομονή, ίσως μια σύντομη πώληση δεν είναι η καλύτερη επιλογή γι 'αυτούς.
Επιπλέον, ο πράκτορας ενός αγοραστή δεν επιτρέπεται να μιλήσει με τον δανειστή χωρίς εξουσιοδότηση, οπότε μην ζητάτε από τον αντιπρόσωπό σας να καλέσει την τράπεζα. Δεν θα λειτουργήσει.
Ακολουθεί μια τυπική σύντομη διαδικασία πώλησης στην τράπεζα:
- Η τράπεζα αναγνωρίζει την παραλαβή του φακέλου. Αυτό μπορεί να διαρκέσει 10 μέρες έως ένα μήνα.
- Ανατίθεται ένας διαπραγματευτής. Αυτό μπορεί να διαρκέσει 2 ή 3 έως 30 ημέρες.
- Έχει παραγγελθεί ένα BPO . Η τράπεζα πιθανώς θα αρνηθεί να μοιραστεί τα αποτελέσματα της BPO.
- Μπορεί να ανατεθεί ένας δεύτερος διαπραγματευτής. Αυτό μπορεί να διαρκέσει άλλες 30 ημέρες.
- Το αρχείο αποστέλλεται για έλεγχο βάσει του PSA . Αυτό μπορεί να διαρκέσει 2 εβδομάδες έως 30 ημέρες.
- Στη συνέχεια, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει από όλα τα μέρη να υπογράψουν μια ένορκη ένορκη βεβαίωση .
- Η τράπεζα εκδίδει σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης .
- Ο αγοραστής ακυρώνει.
Επέστρεψα σε αυτή την τελευταία γραμμή γιατί μερικές φορές έπρεπε να πωλούν τις μικρές πωλήσεις του Σακραμέντο 3 ή 4 φορές πριν ο αγοραστής κολλήσει με τη συναλλαγή.
Οι αγοραστές θυμούνται και ενοχλούνται επειδή η σύντομη διαδικασία πώλησης μπορεί να είναι τόσο μακρά που μερικές φορές ακυρώνουν χωρίς να λένε σε κανέναν, πολύ λιγότερο τον πράκτορά τους. Μερικές μικρές πωλήσεις λαμβάνουν έγκριση σε 2 έως 8 εβδομάδες. Άλλοι μπορούν να διαρκέσουν 90 έως 120 ημέρες, κατά μέσο όρο. Η διάρκεια της σύντομης πώλησης εξαρτάται γενικά από τον επενδυτή και όχι από την τράπεζα.
Ένας κορυφαίος πράκτορας πώλησης μπορεί να βοηθήσει στην επιτάχυνση της διαδικασίας σύντομης πώλησης με το να παραμείνει στην κορυφή του φακέλου και να κρατήσει την τράπεζα υπεύθυνη. Έλεγχος με την τράπεζα τουλάχιστον μία ή δύο φορές την εβδομάδα είναι επιτακτική. Αναγνωρίζοντας τη συμπεριφορά ανίκανων διαπραγματευτών και ζητώντας αντικατάσταση είναι επίσης απαραίτητη. Ποτέ μην φοβάστε να κλιμακώσετε.
Σταυρώστε τα δάχτυλά σας, ο διαπραγματευτής θέλει το αρχείο να τελειώσει όσο εσείς. Συχνά η υποβολή πλήρων πακέτων εκ των προτέρων μπορεί να βοηθήσει στην επιτάχυνση της διαδικασίας.
Συμβουλή: Μεγάλο μέρος του χρόνου, ο πράκτορας στο κατάλογο θα έχει κάποια ιδέα για το πότε θα έρθει η έγκριση μετά την αποστολή του αρχείου για τελική αναθεώρηση. Σε εκείνο το σημείο, οι αγοραστές μπορεί να θέλουν να ξεκινήσουν τη διαδικασία δανεισμού, έτσι ώστε να έχουν ένα ξεκίνημα στην περίπτωση που η τράπεζα επιτρέπει μόνο 2 εβδομάδες για να κλείσει.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.