Ερώτηση: Πρέπει να κάνουμε μια HARP Αναχρηματοδότηση ή Σύντομη πώληση στο σπίτι μας υποβρύχια;
Ένας αναγνώστης ρωτάει: «Ο σύζυγός μου και εγώ προσπαθούμε να καταλάβουμε αν πρέπει να προσπαθήσουμε να πουλήσουμε το σπίτι μας ως μια σύντομη πώληση ή να την κρεμάσουμε και να υποβάλουμε αίτηση για το πρόγραμμα αναχρηματοδότησης της κυβέρνησης HARP.Ο κτηματομεσίτης μας λέει να πουλήσουμε, αλλά μας αρέσει η ιδέα να μειώσουμε τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων μας και οφείλουμε σχεδόν 300.000 δολάρια και ενώ η αξία του σπιτιού μας είναι περίπου 165.000 δολάρια, ο υποψήφιος μας λέει ότι μπορούμε να εξοικονομήσουμε 635 δολάρια το μήνα εάν πληρούν τις προϋποθέσεις για αναχρηματοδότηση HARP. Πρέπει να κάνουμε μια αναχρηματοδότηση HARP ή μια σύντομη πώληση ; "
Απάντηση: Είτε ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να πωλεί σύντομα έναντι ενός HARP αναχρηματοδότησης δεν είναι ότι κοπεί και στεγνό. Σίγουρα, στις περισσότερες περιπτώσεις, η λογική θα υπαγόρευε ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού είναι πιθανώς καλύτερος σε δύο χρόνια μετά από μια σύντομη πώληση από ότι μετά από μια αναχρηματοδότηση HARP, αλλά υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να εξεταστούν πριν από τη λήψη αυτής της απόφασης.
Πρώτα απ 'όλα είναι το αν θα δικαιούστε κάποιο πρόγραμμα. Πολλές μικρές τράπεζες πώλησης έχουν χαλαρώσει τις απαιτήσεις για μια σύντομη πώληση και όχι κάθε δανειστής απαιτεί οικονομικές δυσκολίες, ειδικά μετά το 2012. Ωστόσο, εάν η τράπεζά σας απαιτεί οικονομικές δυσκολίες και δεν μπορείτε να τεκμηριώσετε δυσκολίες, τότε μπορεί να μην δικαιούστε σύντομη πώληση καθόλου. Κάτι που θα καθιστούσε την ερώτηση μια αμφιλεγόμενη ερώτηση, σωστά;
Έτσι, το πρώτο πράγμα που σας προτείνω να κάνετε είναι να μιλήσετε με έναν σύντομο αντιπρόσωπο πώλησης για να διαπιστώσετε εάν θα είστε κατάλληλος για μια σύντομη πώληση. Εξετάστε το πρόγραμμα πώλησης μικρής διάρκειας της κυβέρνησης της HAFA εάν μια τακτική σύντομη πώληση είναι υπερβολικά περιοριστική.
Αλλά αν πάτε τη διαδρομή HAFA, σιγουρευτείτε ότι πραγματικά θέλετε να κάνετε τη σύντομη πώληση πριν κάνετε αίτηση για HAFA. Μερικοί δανειστές δεν θα σας επιτρέψουν να υποβάλετε νέα αίτηση όταν προκριθείτε, εάν πρέπει να αλλάξετε γνώμη κατά την έγκρισή σας.
Είναι σημαντικό να σημειώσετε ότι δεν μπορείτε να κάνετε και τα δύο. Πρέπει να επιλέξετε ένα πρόγραμμα. Είτε η αναχρηματοδότηση HARP είτε η σύντομη πώληση.
Προϋποθέσεις για την αναχρηματοδότηση του HARP
- Περιορίζεται στα δάνεια Fannie Mae και Freddie Mac.
Το πρόγραμμα αναχρηματοδότησης HARP εφαρμόζεται μόνο στα δάνεια που κατέχουν οι Fannie Mae ή Freddie Mac. Εάν το δάνειό σας δεν είναι Fannie Mae ή Freddie Mac, δεν θα είστε κατάλληλος. Μπορείτε να μάθετε εάν το δάνειο σας είναι Fannie Mae ή Freddie Mac με τη μετάβαση στο Fannie Mae Loan Look Up ή το Freddie Mac Loan Look Up. Θα πρέπει να γνωρίζετε τα τελευταία τέσσερα ψηφία του πρωτογενούς δανειολήπτη του αριθμού κοινωνικής ασφάλισης.
- Προέλευση δανείου 1 Ιουνίου 2009 ή νωρίτερα.
Αν έχετε πάρει υποθήκη στις 2 Ιουνίου 2009 ή αργότερα, πιθανότατα δεν θα δικαιούστε την αναχρηματοδότηση HARP. Προς το παρόν δεν υπάρχουν εξαιρέσεις, αλλά αυτό θα μπορούσε να αλλάξει.
- Περισσότερο από 80% LTV
Εάν το σπίτι σας είναι υποβρύχιο, ο συντελεστής σας LTV (σχέση δανείου προς αξία ) θα υπερβαίνει το 80% της αγοραίας αξίας - επειδή η αγοραία αξία είναι γενικά μικρότερη από το υπόλοιπο του δανείου σας. Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν έχουν κανένα πρόβλημα με αυτόν τον προκριματικό παράγοντα.
- Καμία καθυστέρηση πληρωμών.
Παρόλο που το πρόγραμμα HARP Refinance επιτρέπει μια καθυστέρηση πληρωμής τους προηγούμενους 12 μήνες, πολλοί δανειστές δεν θα δανείζουν έναν δανειολήπτη που έχει παραβιαστεί, ανεξάρτητα από τις οδηγίες του HARP. Αυτές οι πρόσθετες απαιτήσεις του δανειστή που ενδέχεται να διαφέρουν από αυτές που ορίζονται στο πρόγραμμα ονομάζονται επικαλύψεις.
- Πρώτη αναχρηματοδότηση HARP.
Εάν δεν αλλάξουν οι κανόνες και με μια μικρή εξαίρεση, μπορείτε να κάνετε μόνο μία αναχρηματοδότηση HARP και, αφού χορηγηθεί, δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε ξανά μέσω του HARP. Ωστόσο, αν μετά την αναχρηματοδότηση HARP, έχετε προβλήματα με την πραγματοποίηση των πληρωμών, μπορείτε πάντα αργότερα να ζητήσετε μια σύντομη πώληση.
HARP Refinance Vs. Μικρές εκπτώσεις
Οι σύντομες οδηγίες πώλησης για την αγορά ενός άλλου σπιτιού μετά από μια σύντομη πώληση είναι συνήθως 5 χρόνια για ένα συμβατικό δάνειο και 3 χρόνια για τα δάνεια FHA . Ας πούμε ότι κάνατε μια σύντομη πώληση αντ 'αυτού και πουλήσατε το σπίτι σας. Τα μειονεκτήματα μιας σύντομης πώλησης είναι:
- Δεν έχετε πλέον ένα σπίτι.
- Πρέπει να μετακινηθείτε αλλού και να γίνετε ενοικιαστής.
- Ίσως χρειαστεί να απομακρυνθείτε από τη γειτονιά σας.
- Θα χάσετε τη φορολογική σας έκπτωση για την ιδιοκτησία ενός σπιτιού.
- Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα ικανοποιήσετε ακόμη και 3 χρόνια για να αγοράσετε άλλο σπίτι επειδή οι προσωπικές καταστάσεις αλλάζουν και οι νόμοι αλλάζουν.
Εάν επιλέξετε την επιλογή αναχρηματοδότησης HARP, σε 2 χρόνια, θα έχετε αποθηκεύσει 15.240 δολάρια (διαφορά πληρωμής 635 δολαρίων x 24 μήνες). Σε 3 χρόνια, θα έχετε εξοικονομήσει ακόμη περισσότερα, $ 22.860. Θα αυξηθεί η αγοραία αξία του σπιτιού σας για να αντισταθμίσετε το γεγονός ότι εξακολουθείτε να χρωστάτε περίπου 300.000 δολάρια σε ένα σπίτι που αξίζει $ 165.000;
Μπορεί να μην έχει σημασία. Ο λόγος που ίσως δεν έχει σημασία είναι επειδή ίσως να μην θέλετε να πουλήσετε ποτέ. Αυτό σημαίνει ότι θα συνεχίσετε να πληρώνετε στο σπίτι έως ότου εξοφλήσετε την υποθήκη αξίας 300.000 δολαρίων.
Αν όμως επέλεξε τη σύντομη πώληση, στο τέλος των 3 ετών, μπορεί να δικαιούστε να αγοράσετε άλλη κατοικία. Εάν πιστεύετε ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν σχετικά σταθερές κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου, αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσατε να αγοράσετε ένα σπίτι όπως ακριβώς και το σπίτι που πωλήσατε, εκτός από τη σημερινή αγοραία αξία των 165.000 δολαρίων. Ακόμη και αν τα επιτόκια διπλασιαστούν, η πληρωμή σας θα εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από την πληρωμή που πληρώνετε σήμερα.
Αλλά για μερικούς ανθρώπους, δεν πρόκειται για λογική ή οικονομική λογική. Και αυτό είναι εντάξει, απολύτως εντάξει. Οι άνθρωποι συχνά αγοράζουν ακίνητη περιουσία σε συγκίνηση και μένουν σε αυτό το σπίτι με βάση το συναίσθημα. Μην αισθάνεστε ποτέ κακός εάν επιλέξετε την αναχρηματοδότηση του HARP για μια σύντομη πώληση. Όποια απόφαση παίρνετε είναι η σωστή απόφαση για σας.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.