Επένδυση για αρχάριους

by Ο Joshua Kennon

Πώς να επενδύσετε στην ακίνητη περιουσία

Η επένδυση σε ακίνητα είναι μία από τις παλαιότερες μορφές επενδύσεων, αφού ήταν από τις πρώτες ημέρες του ανθρώπινου πολιτισμού. Πριν από τις σύγχρονες χρηματιστηριακές αγορές, η ακίνητη περιουσία είναι μία από τις πέντε βασικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων που κάθε επενδυτής θα πρέπει να εξετάσει σοβαρά την προσθήκη στο χαρτοφυλάκιό του για τις μοναδικές ταμειακές ροές, ρευστότητα, κερδοφορία, φορολογία και οφέλη διαφοροποίησης που προσφέρει. Σε αυτόν τον εισαγωγικό οδηγό, θα σας καθοδηγήσουμε στα βασικά στοιχεία των επενδύσεων σε ακίνητα και θα συζητήσουμε τους διαφορετικούς τρόπους απόκτησης ή ανάληψης ιδιοκτησίας σε επενδύσεις σε ακίνητα.

Πρώτον, ας ξεκινήσουμε με τα βασικά: Τι είναι η επένδυση σε ακίνητα;

Τι είναι η επένδυση σε ακίνητα;

Η επένδυση σε ακίνητα είναι μια ευρεία κατηγορία λειτουργικών, επενδυτικών και χρηματοοικονομικών δραστηριοτήτων επικεντρωμένων γύρω από την παραγωγή χρημάτων από ενσώματα περιουσιακά στοιχεία ή ταμιακές ροές που συνδέονται κατά κάποιο τρόπο με μια ενσώματη ακίνητη περιουσία.

Υπάρχουν τέσσερις κύριοι τρόποι για να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα:

Εκτίμηση ακίνητης περιουσίας : Αυτό συμβαίνει όταν το ακίνητο αυξάνεται σε αξία. Αυτό μπορεί να οφείλεται σε μια αλλαγή στην αγορά ακινήτων που αυξάνει τη ζήτηση ακινήτων στην περιοχή σας. Θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί λόγω των αναβαθμίσεων που βάλατε στην επένδυσή σας για ακίνητα για να την καταστήσετε πιο ελκυστική στους πιθανούς αγοραστές ή ενοικιαστές. Η εκτίμηση ακίνητης περιουσίας είναι ένα δύσκολο παιχνίδι, όμως.
Έσοδα από ταμειακές ροές (Μισθώματα) : Αυτός ο τύπος επένδυσης σε ακίνητα επικεντρώνεται στην αγορά ενός ακινήτου, όπως ένα κτίριο διαμερισμάτων, και τη λειτουργία του έτσι ώστε να εισπράξετε ένα ρεύμα μετρητών από ενοίκιο. Τα έσοδα από ταμειακές ροές μπορούν να δημιουργηθούν από πολυκατοικίες, κτίρια γραφείων, ενοικιαζόμενα σπίτια και άλλα.
Έσοδα από ακίνητα : Πρόκειται για εισόδημα που δημιουργείται από μεσίτες και άλλους ειδικούς του κλάδου που κερδίζουν χρήματα μέσω προμηθειών από την αγορά και πώληση ακινήτων. Περιλαμβάνει επίσης εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που διατηρούν ένα ποσοστό ενοικίων σε αντάλλαγμα για την εκτέλεση των καθημερινών λειτουργιών ενός ακινήτου.

Επικουρικό εισόδημα από επενδύσεις σε ακίνητα : Για ορισμένες επενδύσεις σε ακίνητα, αυτό μπορεί να αποτελέσει τεράστια πηγή κέρδους. Τα βοηθητικά έσοδα από επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν πράγματα όπως μηχανήματα αυτόματης πώλησης σε κτίρια γραφείων ή εγκαταστάσεις πλυντηρίων σε διαμερίσματα χαμηλού ενοικίου. Στην πραγματικότητα, χρησιμεύουν ως μίνι επιχειρήσεις σε μια μεγαλύτερη επένδυση σε ακίνητα, επιτρέποντάς σας να κερδίσετε χρήματα από μια ημι-αιχμάλωτη συλλογή πελατών.

Η καθαρότερη, απλούστερη μορφή επενδύσεων σε ακίνητα είναι η ταμειακή ροή από τα ενοίκια και όχι η ανατίμηση . Η επένδυση σε ακίνητα συμβαίνει όταν ο επενδυτής, επίσης γνωστός ως ιδιοκτήτης, αποκτά ένα ενσώματο αγαθό, είτε πρόκειται για ακατέργαστη γεωργική γη, γη με σπίτι πάνω του, γη με κτίριο γραφείων πάνω σε αυτό, γη με βιομηχανική αποθήκη σε αυτό, ή ένα διαμέρισμα.

Αυτός ή αυτή βρίσκει έπειτα κάποιον που θέλει να χρησιμοποιήσει αυτό το ακίνητο, γνωστό ως ενοικιαστή , και συνάπτουν συμφωνία. Ο μισθωτής έχει πρόσβαση στην ακίνητη περιουσία, να την χρησιμοποιεί με συγκεκριμένους όρους, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και με ορισμένους περιορισμούς - ορισμένοι εκ των οποίων ορίζονται στο ομοσπονδιακό, κρατικό και τοπικό δίκαιο και άλλοι από τους οποίους είναι συμφωνηθεί με τη σύμβαση μίσθωσης ή τη σύμβαση μίσθωσης . Σε αντάλλαγμα, ο μισθωτής πληρώνει για τη δυνατότητα χρήσης του ακινήτου. Η πληρωμή που στέλνει στον ιδιοκτήτη είναι γνωστή ως "ενοίκιο".

Για πολλούς επενδυτές, το εισόδημα από ενοίκια από ακίνητα έχει ένα τεράστιο ψυχολογικό πλεονέκτημα έναντι των μερισμάτων και των τόκων από την επένδυση σε μετοχές και ομόλογα . Μπορούν να οδηγούν από το ακίνητο, να το βλέπουν και να το αγγίζουν με τα χέρια τους. Μπορούν να ζωγραφίσουν το αγαπημένο τους χρώμα ή να προσλάβουν αρχιτέκτονα και κατασκευαστική εταιρεία για να το τροποποιήσουν. Μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις διαπραγματευτικές δεξιότητές τους για να καθορίσουν το επιτόκιο μίσθωσης, επιτρέποντας σε έναν καλό φορέα να δημιουργήσει υψηλότερα ποσοστά κεφαλαιοποίησης ή "ανώτατα επιτόκια".

Από καιρό σε καιρό, οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών καθίστανται λανθασμένοι ως επενδυτές μετοχών κατά τη διάρκεια φυσαλίδων της χρηματιστηριακής αγοράς, επιμένοντας ότι τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης δεν έχουν σημασία. Μην πέσετε γι 'αυτό. Εάν είστε σε θέση να τιμολογήσετε τις τιμές ενοικίασης κατάλληλα, θα πρέπει να απολαμβάνετε ένα ικανοποιητικό ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου σας αφού υπολογίσετε το κόστος του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων εύλογων αποσβέσεων , φόρων ακίνητης περιουσίας και εισοδήματος, συντήρησης, ασφάλισης και άλλων σχετικών δαπανών. Επιπλέον, θα πρέπει να μετρήσετε το χρονικό διάστημα που απαιτείται για να αντιμετωπίσετε την επένδυση, καθώς ο χρόνος σας είναι το πιο πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο που έχετε - είναι ο λόγος που το παθητικό εισόδημα είναι τόσο αγαπητό από τους επενδυτές. (Μόλις οι εκμεταλλεύσεις σας είναι αρκετά μεγάλες, μπορείτε να δημιουργήσετε ή να νοικιάσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακίνητης περιουσίας για να χειριστείτε τις καθημερινές λειτουργίες του χαρτοφυλακίου ακινήτων σας με αντάλλαγμα ένα ποσοστό εσόδων από ενοίκια, μετατρέποντας τις επενδύσεις σε ακίνητα που είχαν διαχειρίζεται ενεργά σε παθητικές επενδύσεις.)

Ποιοι είναι μερικοί από τους πιο δημοφιλείς τρόπους για ένα άτομο να ξεκινήσει να επενδύει σε ακίνητα;

Υπάρχει μια πληθώρα διαφορετικών τύπων επενδύσεων σε ακίνητα που ένα άτομο μπορεί να εξετάσει για το χαρτοφυλάκιό του / της.

Είναι ευκολότερο να σκεφτούμε τις μεγάλες κατηγορίες στις οποίες οι επενδύσεις σε ακίνητα μειώνονται με βάση τα μοναδικά οφέλη και μειονεκτήματα, τα οικονομικά χαρακτηριστικά και τους κύκλους ενοικίασης, τους συνήθεις όρους μίσθωσης και τις πρακτικές μεσιτείας του τύπου ιδιοκτησίας. Τα ακίνητα είναι συνήθως ταξινομημένα σε μία από τις ακόλουθες ομάδες:

Επενδυτικά ακίνητα σε ακίνητα - Πρόκειται για ακίνητα που συνεπάγονται επενδύσεις σε ακίνητα συνδεδεμένα με κατοικίες ή διαμερίσματα στα οποία ζουν άτομα ή οικογένειες. Μερικές φορές, οι επενδύσεις σε ακίνητα αυτού του τύπου έχουν ένα στοιχείο επιχειρηματικών υπηρεσιών, όπως βοηθητικές εγκαταστάσεις διαβίωσης για ηλικιωμένους ή κτίρια πλήρους εξυπηρέτησης για ενοικιαστές που θέλουν μια πολυτελή εμπειρία. Οι μισθώσεις συνήθως διαρκούν 12 μήνες, δίνουν ή παίρνουν έξι μήνες από τις δύο πλευρές, οδηγώντας σε πολύ ταχύτερη προσαρμογή στις συνθήκες της αγοράς από ορισμένες άλλες επενδύσεις σε ακίνητα.
Επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα - Οι εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα αποτελούνται κυρίως από κτίρια γραφείων. Αυτές οι μισθώσεις μπορούν να κλειδωθούν για πολλά χρόνια, με αποτέλεσμα ένα δίκοπο σπαθί. Όταν μια εμπορική επένδυση σε ακίνητα μισθώνεται πλήρως με μακροχρόνιους μισθωτές που συμφώνησαν σε τιμές πλειστηριασμού σε πλούσια τιμή, η ταμειακή ροή συνεχίζεται ακόμα και αν μειωθούν τα ποσοστά μίσθωσης σε συγκρίσιμα ακίνητα (με την προϋπόθεση ότι ο μισθωτής δεν χρεοκοπείται). Από την άλλη πλευρά, το αντίθετο είναι αλήθεια - θα μπορούσατε να βρείτε τον εαυτό σας κερδίζοντας σημαντικά χαμηλότερα ποσοστά μίσθωσης στην αγορά σε ένα κτίριο γραφείων επειδή υπογράψατε μακροπρόθεσμες μισθώσεις πριν από την αύξηση των ποσοστών μίσθωσης.

Βιομηχανικές επενδύσεις σε ακίνητα - Οι ιδιοκτησίες που εμπίπτουν στην βιομηχανική ομπρέλα ακίνητης περιουσίας μπορούν να περιλαμβάνουν αποθήκες και κέντρα διανομής, μονάδες αποθήκευσης, εγκαταστάσεις παραγωγής και μονάδες συναρμολόγησης.
Λιανική επένδυση σε ακίνητα - Μερικοί επενδυτές θέλουν να έχουν ιδιότητες όπως εμπορικά κέντρα, εμπορικά κέντρα ή παραδοσιακά εμπορικά κέντρα. Οι ενοικιαστές μπορούν να περιλαμβάνουν καταστήματα λιανικής πώλησης, κομμωτήρια, εστιατόρια και παρόμοιες επιχειρήσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι τιμές ενοικίασης περιλαμβάνουν ένα ποσοστό των λιανικών πωλήσεων ενός καταστήματος για να δημιουργηθεί ένα κίνητρο για τον ιδιοκτήτη να το κάνει όσο αυτός, αυτή ή μπορεί να κάνει το λιανικό ακίνητο ελκυστικό για τους αγοραστές.
Επενδύσεις σε ακίνητα μικτής χρήσης - Πρόκειται για μια κατηγορία που αφορά όλες τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ένας επενδυτής αναπτύσσει ή αποκτά ακίνητη περιουσία που περιλαμβάνει πολλαπλούς τύπους των προαναφερόμενων επενδύσεων σε ακίνητα. Για παράδειγμα, μπορείτε να οικοδομήσετε ένα πολυώροφο κτίριο που διαθέτει λιανικό εμπόριο και εστιατόρια στο ισόγειο, χώρους γραφείων στους επόμενους ορόφους και διαμερίσματα κατοικιών στους εναπομείναντες ορόφους.

Μπορείτε επίσης να εμπλακείτε στην πλευρά δανεισμού ακινήτων που επενδύουν:

Διαθέτει μια τράπεζα που αναλαμβάνει υποθήκες και δάνεια εμπορικών ακινήτων. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει τη δημόσια ιδιοκτησία των αποθεμάτων . Όταν ένας θεσμικός ή μεμονωμένος επενδυτής αναλύει μια τράπεζα αποθεμάτων, πληρώνει για να δώσει προσοχή στην ακίνητη έκθεση των τραπεζικών δανείων.
Αναδοχή ιδιωτικών υποθηκών για ιδιώτες, συχνά με υψηλότερα επιτόκια, για να σας αντισταθμίσουν τον πρόσθετο κίνδυνο, ίσως συμπεριλαμβανομένης μίσθωσης με δική σας παροχή πίστωσης.
Επενδύοντας σε ενδιάμεσους τίτλους, που σας επιτρέπουν να δανείσετε χρήματα σε ένα σχέδιο ακίνητης περιουσίας, το οποίο στη συνέχεια μπορείτε να μετατρέψετε σε μετοχική ιδιοκτησία εάν δεν εξοφληθεί. Αυτά χρησιμοποιούνται μερικές φορές για την ανάπτυξη franchises ξενοδοχείων.

Υπάρχουν υπο-ειδικότητες επενδύσεων σε ακίνητα, όπως:

Μίσθωση ενός χώρου έτσι ώστε να έχετε λίγα κεφάλαια δεμένα σε αυτό, βελτιώνοντάς τα, στη συνέχεια υπομισθώνοντας τον ίδιο χώρο σε άλλους για πολύ υψηλότερα ποσοστά, δημιουργώντας απίστευτες αποδόσεις κεφαλαίου. Ένα παράδειγμα είναι μια ευέλικτη επιχείρηση γραφείου σε μια μεγάλη πόλη, όπου οι μικρότεροι ή μετακινούμενοι εργαζόμενοι μπορούν να αγοράσουν χρόνο γραφείου ή να νοικιάσουν συγκεκριμένα γραφεία.
Την απόκτηση πιστοποιητικών ασφαλείας. Πρόκειται για μια εσωτερική περιοχή που επενδύει σε ακίνητα και δεν είναι κατάλληλη για χέρια ή άπειρους επενδυτές, αλλά που - υπό τις κατάλληλες συνθήκες, την κατάλληλη στιγμή και με το σωστό είδος προσώπου - παράγει υψηλές αποδόσεις για να αντισταθμίσει τους πονοκεφάλους και τους σχετικούς κινδύνους.

Ταμεία Επενδύσεων σε Ακίνητα (REITs)

Πέρα από όλα αυτά, μπορείτε πραγματικά να επενδύσετε σε ακίνητη περιουσία μέσω κάτι γνωστό ως εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα, ή REIT. Ένας επενδυτής μπορεί να αγοράσει τα REIT μέσω ενός λογαριασμού μεσιτείας , του Roth IRA ή άλλου λογαριασμού custody κάποιου είδους. Οι REIT είναι μοναδικές επειδή η φορολογική δομή υπό την οποία λειτουργούν δημιουργήθηκε πίσω κατά τη διάρκεια της διοίκησης του Eisenhower για να ενθαρρύνει τους μικρότερους επενδυτές να επενδύσουν σε σχέδια για ακίνητα που άλλως δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά, όπως κτίρια εμπορικών κέντρων ή ξενοδοχεία. Οι εταιρείες που έχουν επιλέξει τη μέθοδο REIT δεν καταβάλλουν φόρο εισοδήματος για τα εταιρικά τους κέρδη, εφόσον ακολουθούν κάποιους κανόνες, συμπεριλαμβανομένης της απαίτησης διανομής 90% ή περισσότερων κερδών στους μετόχους ως μερίσματα .

Ένα μειονέκτημα της επένδυσης σε REITs είναι ότι, αντίθετα από τα κοινά αποθέματα, τα μερίσματα που καταβάλλονται σε αυτά δεν είναι «μερίσματα με τα προσόντα», που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επωφεληθεί από τους χαμηλούς φορολογικούς συντελεστές που είναι διαθέσιμοι για τα περισσότερα μερίσματα. Αντίθετα, τα μερίσματα από τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα φορολογούνται με την προσωπική τιμή του επενδυτή. Από την άλλη πλευρά, το IRS έκρινε ότι τα μερίσματα REIT που παράγονται στο πλαίσιο φορολογικού καταφυγίου, όπως το Rollover IRA , δεν υπόκεινται σε μεγάλο βαθμό στον μη συνδεδεμένο φόρο εισοδήματος επιχειρήσεων, ώστε να μπορείτε να τα κρατάτε σε λογαριασμό συνταξιοδότησης χωρίς να ανησυχείτε πολύ για τη πολυπλοκότητα του φόρου , σε αντίθεση με μια βασική εταιρία περιορισμένης ευθύνης .

(Εάν ενδιαφέρεστε να μάθετε περισσότερα σχετικά με αυτούς τους μοναδικούς τίτλους, ξεκινήστε ελέγχοντας το Real Estate Investing μέσω REIT , το οποίο καλύπτει τη ρευστότητα της REIT, τα ίδια κεφάλαια, τον τρόπο χρήσης των REIT για την επένδυσή σας και πολλά άλλα.)

Επένδυση σε ακίνητα μέσω ιδιοκτησίας σπιτιού

Για όλες τις επιλογές επένδυσης σε ακίνητα που διατίθενται στους επενδυτές, ο μέσος άνθρωπος πρόκειται να πάρει την πρώτη του εμπειρία ιδιοκτησίας ακινήτων με τον παραδοσιακό τρόπο: Αγοράζοντας ένα σπίτι.

Ποτέ δεν έχω δει την απόκτηση ενός σπιτιού με τον ίδιο τρόπο που κάνει το μεγαλύτερο μέρος της κοινωνίας. Αντ 'αυτού, προτιμώ να σκεφτώ την πρωτεύουσα κατοικία ενός ατόμου ως μείγμα προσωπικής χρησιμότητας και οικονομικής αποτίμησης, και όχι απαραίτητα επένδυση. Για να είναι πιο άμεση, ένα σπίτι δεν είναι επένδυση με τον ίδιο τρόπο που είναι ένα κτίριο διαμερισμάτων. Στην καλύτερη περίπτωση και κάτω από τις πιο ιδανικές περιστάσεις, η ασφαλέστερη στρατηγική είναι να σκεφτείτε ένα σπίτι ως ένα είδος υποχρεωτικής αποταμίευσης που σας δίνει μεγάλη προσωπική χρήση και χαρά ενώ βρίσκεστε σε αυτό.

Από την άλλη πλευρά, καθώς προσεγγίζετε τη συνταξιοδότηση, εάν παίρνετε μια ολιστική άποψη του προσωπικού σας πλούτου, η άμεση ιδιοκτησία ενός σπιτιού (χωρίς χρεωστικές ενέργειες) είναι μια από τις καλύτερες επενδύσεις που μπορεί να κάνει κάποιος. Όχι μόνο η μετοχή μπορεί να αξιοποιηθεί με τη χρήση ορισμένων συναλλαγών, συμπεριλαμβανομένων των αντίστροφων ενυπόθηκων δανείων, αλλά η εξοικονόμηση χρημάτων από τη μη ενοικίαση γενικά έχει ως αποτέλεσμα καθαρές αποταμιεύσεις - το στοιχείο κέρδους που θα είχε φτάσει στον ιδιοκτήτη παραμένει αποτελεσματικά στον ιδιοκτήτη του σπιτιού τσέπη. Αυτό το φαινόμενο είναι τόσο ισχυρό που ακόμα και από τη δεκαετία του 1920 οι οικονομολόγοι προσπαθούσαν να βρουν έναν τρόπο για την ομοσπονδιακή κυβέρνηση να φορολογήσει την εξοικονόμηση χρημάτων για την ενοικίαση για ιδιοκτήτες σπιτιών χωρίς χρέος θεωρώντας την πηγή εισοδήματος.

Πρόκειται για ένα διαφορετικό είδος επένδυσης, κάτι που είναι γνωστό ως "στρατηγική επένδυση". Εάν η οικονομία κατέρρευσε, εφ 'όσον μπορούσατε να πληρώσετε τους φόρους ιδιοκτησίας και τη βασική συντήρηση, κανείς δεν θα μπορούσε να σας εκδιώξει από το σπίτι σας. Ακόμα κι αν έπρεπε να φτιάξετε το δικό σας φαγητό σε έναν κήπο, υπάρχει ένα επίπεδο προσωπικής ασφάλειας εκεί που έχει σημασία. Υπάρχουν στιγμές όπου οι οικονομικές αποδόσεις είναι δευτερεύουσες σε άλλες, πιο πρακτικές εκτιμήσεις. Ό, τι κι αν κάνετε, μην θυσιάζετε τη ρευστότητά σας για να προσπαθήσετε να χτίσετε πολύ γρήγορα τις επενδύσεις σας σε ακίνητα, καθώς αυτό μπορεί να οδηγήσει σε καταστροφή (συμπεριλαμβανομένης της πτώχευσης).

Εάν εξοικονομήσετε χρήματα για να αποκτήσετε ένα σπίτι, ένα από τα μεγάλα λάθη που βλέπω είναι ότι οι νέοι επενδυτές βάζουν τα χρήματά τους στο χρηματιστήριο, είτε μέσω μεμονωμένων μετοχών είτε μέσω κεφαλαίων δείκτη . Εάν έχετε οποιαδήποτε πιθανότητα να χρειαστεί να χρησιμοποιήσετε τα χρήματά σας μέσα σε πέντε χρόνια ή λιγότερο, δεν έχετε καμία επιχείρηση που να βρίσκεται κοντά στο χρηματιστήριο. Αντ 'αυτού, θα πρέπει να ακολουθήσετε μια επενδυτική εντολή γνωστή ως διατήρηση κεφαλαίου . Εδώ είναι τα καλύτερα μέρη για να επενδύσετε τα χρήματα που εξοικονομείτε για μια προκαταβολή .

Ποια είναι η καλύτερη - η επένδυση σε ακίνητα ή η επένδυση σε αποθέματα;

Μία από τις συνηθέστερες ερωτήσεις που αντιμετωπίζω αφορά τη σχετική ελκυστικότητα της επένδυσης σε μετοχές έναντι της επένδυσης σε ακίνητα . Η σύντομη έκδοση είναι ότι είναι κάπως παρόμοια με τη σύγκριση της παγωτού βανίλιας και σοκολάτας. Είναι διαφορετικά και καθώς αυξάνεται η καθαρή σας αξία, μπορεί να διαπιστώσετε ότι και οι δύο έχουν κάποιο ρόλο στο συνολικό σας χαρτοφυλάκιο. Η προσωπικότητά σας θα ενημερώσει επίσης την απόφασή σας, καθώς μερικοί άνθρωποι είναι πιο ιδιοσυγκρασιακά προσανατολισμένοι προς την ιδιοκτησία των μετοχών ή την ιδιοκτησία ακινήτων, αντίστοιχα.

Κίνδυνοι επενδύσεων σε ακίνητα

Ένα σημαντικό ποσοστό των εσόδων από ακίνητα δημιουργείται λόγω της χρήσης μόχλευσης. Ένα ακίνητο αποκτάται με ένα ποσοστό ιδίων κεφαλαίων, το υπόλοιπο χρηματοδοτείται με χρέος. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα υψηλότερες αποδόσεις ιδίων κεφαλαίων για τον επενδυτή ακινήτων. αλλά εάν τα πράγματα δεν είναι καλά, μπορεί να καταλήξουν σε καταστροφή πολύ πιο γρήγορα από ένα χαρτοφυλάκιο κοινών αποθεμάτων πλήρως πληρωμένων. (Αυτό ισχύει ακόμα και αν το τελευταίο μειώθηκε κατά 90% σε ένα σενάριο της Μεγάλης Ύφεσης, καθώς κανείς δεν μπορεί να σας αναγκάσει να ρευστοποιήσετε).

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι πιο συντηρητικοί επενδυτές ακινήτων επιμένουν σε αναλογία χρέους προς ιδία κεφάλαια 50% ή, σε ακραίες περιπτώσεις, 100% μετοχικές κεφαλαιακές δομές , οι οποίες μπορούν να αποφέρουν ακόμα καλές αποδόσεις αν τα ακίνητα έχουν επιλεγεί με σύνεση. Ο δισεκατομμυριούχος Charlie Munger μιλά για έναν φίλο του πριν από την κατάρρευση ακινήτων για το 2007-2009. Αυτός ο φίλος, ένας πολύ πλούσιος ιδιοκτήτης στην Καλιφόρνια, κοίταξε τις υψηλές αποτιμήσεις των ακινήτων του και είπε στον εαυτό του: «Είμαι πλουσιότερος από όσο θα έπρεπε ποτέ να είμαι. Δεν υπάρχει λόγος να αναλάβω κινδύνους για χάρη περισσότερων . " Αυτός ο φίλος πούλησε πολλά από τα ακίνητα του και χρησιμοποίησε τα έσοδα για να εξοφλήσει το χρέος με τα υπόλοιπα που σκέφτηκε ότι ήταν το πιο ελκυστικό. Ως αποτέλεσμα, όταν η οικονομία κατέρρευσε, οι αγορές ακινήτων ήταν σε αναταραχή, οι άνθρωποι έχασαν τις περιουσίες τους στον αποκλεισμό και οι τράπεζες κατέρρευσαν - δεν έπρεπε να ανησυχεί για κανένα από αυτά. Ακόμη και όταν τα ενοίκια μειώθηκαν λόγω οικονομικών δυσκολιών του ενοικιαστή, ήταν όλο το πλεόνασμα μετρητών και ήταν οπλισμένοι με κεφάλαια που συνέχισαν να αναπληρώνουν τον εαυτό του, αφήνοντάς τον να επωφεληθεί από την αγορά των περιουσιακών στοιχείων που όλοι οι άλλοι αναγκάστηκαν να πουλήσουν.

Σταματήστε να γίνετε πλούσιοι τόσο γρήγορα και να είστε ικανοποιημένοι να το κάνετε με τον σωστό δρόμο. Θα έχετε πολύ λιγότερο άγχος στη ζωή σας και μπορεί να είναι πολύ διασκεδαστικό.

Ορισμένες τελικές σκέψεις σχετικά με την επένδυση σε ακίνητα

Φυσικά, αυτή είναι μόνο η αρχή του ταξιδιού σας για την κατανόηση του θέματος, καθώς έχουμε μόλις γρατσουνίσει την επιφάνεια. Η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί χρόνια πρακτικής, εμπειρίας και έκθεσης για να εκτιμήσει, να κατανοήσει και να κυριαρχήσει.