Ένας αναγνώστης ρωτάει: Έχουμε μείνει μακριά από την αγορά των μικρών πωλήσεων επειδή ακούσαμε ότι παίρνουν πάρα πολύ και μπορεί να μην γίνουν αποδεκτές. Αλλά τώρα είμαστε είδος που υπολογίζει ότι όλες οι καλές τιμές είναι για τις ανοικτές πωλήσεις. Σκεφτόμαστε ότι ίσως πρέπει να εξετάσουμε το ενδεχόμενο να κάνουμε μια προσφορά για μια σύντομη πώληση. Αλλά δεν ξέρουμε από πού να ξεκινήσουμε. Πόσες προσφορές μπορούμε να κάνουμε; Δεν πρέπει να κάνουμε μια δέσμη προσφορών σε περίπτωση που μερικοί δεν περάσουν; Και πόσο κάτω από την τιμή καταλόγου μπορούμε να προσφέρουμε να αγοράσουμε μια σύντομη πώληση; "
Απάντηση: Η τιμή προσφοράς για μια σύντομη πώληση είναι συχνά πολύ συγκεχυμένη για τους αγοραστές. Δεν είστε μόνοι με τις ερωτήσεις σας. Πολλοί αγοραστές μικρής πώλησης αισθάνονται σαν να είναι και οι πράκτορές τους σαν ο τυφλός που οδηγεί τους τυφλούς, και με κάποιο τρόπο είναι. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι υπάρχουν τόσες πολλές συνιστώσες σε μια σύντομη πώληση. Είστε δίκιο ότι δεν κλείνετε όλες τις μικρές πωλήσεις .
Η τιμή καταλόγου μιας σύντομης πώλησης
Το μεγαλύτερο ερώτημα σε μια σύντομη πώληση είναι η τιμή. Πόσο ρεαλιστική είναι αυτή η τιμή καταλόγου; Για ορεκτικά, εάν ο πωλητής δεν πληροί τις προϋποθέσεις να πραγματοποιήσει μια σύντομη πώληση, η τιμή καταλόγου δεν έχει σημασία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι πωλητές που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για σύντομη πώληση ενδέχεται να διαπιστώσουν ότι η σύντομη πώληση τους απορρίπτεται. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η τράπεζα δεν θα εγκρίνει τη σύντομη πώληση, ακόμη και αν είστε πρόθυμοι να πληρώσετε την αγοραία αξία.
Δεν μπορείτε να κρεμάσετε το καπέλο σας στην τιμή καταλόγου μιας σύντομης πώλησης. Το μόνο πράγμα που σας λέει μια τιμή καταλόγου είναι πόσο χρειάζεται για να πάρετε τον πωλητή να υπογράψει ένα συμβόλαιο αγοράς , και μερικές φορές δεν θα το κάνουν αυτό.
Για παράδειγμα, στο MLS μου, οι πράκτορες καταχώρησης υποχρεούνται να ενημερώνουν τους πράκτορες του αγοραστή αν ο πωλητής δεν αποδέχεται την τιμή καταλόγου, αλλά όχι όλες οι εταιρείες MLS απαιτούν αυτή τη γνωστοποίηση.
Εάν η τιμή καταλόγου είναι πολύ χαμηλή, η τράπεζα θα απορρίψει τη σύντομη πώληση . Επιπλέον, μια χαμηλή τιμή καταλόγου θα μπορούσε να είναι μια στρατηγική που χρησιμοποιείται από τον πράκτορα της εισαγωγής και τον πωλητή για να προσελκύσει πολλαπλές προσφορές για τη σύντομη πώληση .
Εν ολίγοις, η τιμή καταλόγου μιας σύντομης πώλησης μπορεί να σημαίνει ελάχιστα, αν δεν υπάρχει τίποτα.
Πώς να υπολογίσετε μια τιμή προσφοράς για μια σύντομη πώληση
Θα πρέπει να σκεφτείτε σαν έναν πράκτορα BPO . Εκτός από λίγους τύπους ανοικτών πωλήσεων, οι τράπεζες γενικά δεν πληρώνουν για αξιολόγηση. Είναι σαν να κόβετε τη μύτη σας για να φτύνετε το πρόσωπό σας, αλλά οι τράπεζες θέλουν να εξοικονομήσουν λίγα χρήματα. Επίσης, δεν δίνουν αρκετή πίστη στη γνώση και την εμπειρία που διαθέτουν οι εκτιμητές ακινήτων. Έχουν την τάση να πιστεύουν ότι κάθε ζεστό σώμα μπορεί να εκτιμήσει ένα σπίτι, και αυτή η υπόθεση θα ήταν λάθος.
Δεν θα είχαμε αυτό το πρόβλημα εάν οι τράπεζες είχαν εμπιστοσύνη στους πράκτορες που μνημονεύουν μικρούς πωλητές αλλά δεν το κάνουν και με βάσιμους λόγους . Ο αντιπρόσωπος της λίστας πώλησης αντιπροσωπεύει τον πωλητή, όχι την τράπεζα. Ο σύντομος πράκτορας λιανικής πώλησης θέλει επίσης να πουλήσει γρήγορα αυτό το σπίτι. Η τιμή που θεωρεί ο σύντομος πωλητής είναι ότι η αγοραία αξία μπορεί να είναι σωστή στη μύτη ή θα μπορούσε να είναι εξαπατητικά χαμηλή.
Έτσι, η τράπεζα σύντομης πώλησης θα προσλάβει έναν πράκτορα BPO και θα πληρώσει αυτόν τον πράκτορα κάτω από $ 100 για την παραγωγή ενός BPO. Αυτός ο πράκτορας μπορεί να είναι τοπικός πράκτορας ή ο πράκτορας μπορεί να ζήσει έξω από την περιοχή. Είναι η τύχη της κλήρωσης. Όμως, πολλοί πράκτορες της BPO θα εξετάσουν τις πωληθείσες συγκρίσιμες πωλήσεις σε ακτίνα 1/2 μιλίων από το αντικείμενο της ιδιοκτησίας.
Θα συγκρίνουν παρόμοια τετραγωνικά μεγέθη και ηλικίες. Μπορείτε να κάνετε το ίδιο πράγμα.
Οι διαφορετικοί τύποι τιμών προσφοράς για μια σύντομη πώληση
Ενώ υπάρχουν διάφοροι τρόποι υπολογισμού της αγοραίας αξίας, κάθε πράκτορας BPO δεν χρησιμοποιεί όλα τα εργαλεία που διαθέτει ένας πράκτορας. Ένας πράκτορας BPO θα μπορούσε να εξετάσει μόνο τους τελευταίους 3 μήνες των πωλούμενων σπιτιών που βρίσκονται πλησιέστερα προς το θέμα του ακινήτου. Ο πράκτορας μπορεί να αγνοήσει τη θέση, την κατάσταση, τους μοναδικούς παράγοντες και τις τάσεις, όπως οι χαμηλότερες τιμές σε ενεργές και εκκρεμείς καταχωρίσεις.
Εδώ είναι οι διάφοροι τύποι τιμών πώλησης σύντομης πώλησης και γιατί είναι διαφορετικοί:
- Τιμοκατάλογος για μια σύντομη πώληση. Αυτή είναι η τιμή που συμφωνεί ο πράκτορας κατά την εγγραφή και ο πωλητής. Χρησιμοποιείται για να προσελκύσει μια προσφορά. Μπορεί να είναι υψηλή. μπορεί να είναι χαμηλή. μπορεί να είναι σωστό στα χρήματα.
- BPO σύντομη τιμή πώλησης αντιπροσώπου. Αυτή η τιμή συχνά υπολογίζεται στατιστικά, αλλά χωρίς εσωτερική επιθεώρηση είναι βασικά άχρηστη. Ακόμη και με εσωτερική επιθεώρηση, οι τιμές BPO δεν είναι πάντα σωστές, κυρίως επειδή ο πράκτορας μπορεί να μην λειτουργεί στη γειτονιά. Αλλά αυτή είναι η τιμή προσφοράς που δέχεται η μικρή τράπεζα πώλησης.
- Τοπική άποψη αγοραστή του παράγοντα αξίας. Ένας ειδικός της γειτονιάς είναι πιθανώς το δεύτερο καλύτερο στοίχημα για μια έντιμη γνώμη της αγοραίας αξίας. Αυτός ο πράκτορας θα γνωρίζει την ιστορία και τις τάσεις της αγοράς σπιτιών στη συγκεκριμένη γειτονιά. Αν αυτή η τιμή είναι υψηλότερη από μια τιμή BPO, είτε προσφέρετε μια τιμή οπουδήποτε κοντά στην τιμή αυτή, βασίζεται εν μέρει σε πόσο άσχημα θέλετε το σπίτι και αν αντιμετωπίζετε ανταγωνιστικές προσφορές.
- Η γνώμη του τοπικού εκτιμητή για την αγοραία αξία. Μια αξιολόγηση θα σας κοστίσει μεταξύ $ 300 και $ 500, κατά μέσο όρο, αλλά ένας επαγγελματίας εκτιμητής με εμπειρία που εκτιμά τα σπίτια σε αυτή τη γειτονιά θα πρέπει να παράγει μια έγκυρη άποψη αξίας. Ακόμα, είναι μόνο η γνώμη ενός ατόμου.
- Η εκτίμηση του δανειστή του αγοραστή για τη σύντομη πώληση. Αυτός ο τύπος αξιολόγησης γίνεται μέσω μιας ομάδας αξιολόγησης και ο εκτιμητής μπορεί να είναι ή να μην έχει εμπειρία και να μην γνωρίζει τη γειτονιά. Χάρη στην κλοπή που προκαλείται από το HVCC , είναι βασικά μια αξιολόγηση για την επικύρωση της προσφοράς, όχι για την επικύρωση της πραγματικής αγοραίας αξίας.
Η κατώτατη γραμμή, το τέχνασμα για την επιλογή της τιμής προσφοράς μιας σύντομης πώλησης είναι να υπολογίσουμε πόσα θα θέλει η τράπεζα, με βάση τη γνώμη του πράκτορα της BPO για αξία. Η τιμή προσφοράς σας πρέπει να είναι λογική. Η τράπεζα μπορεί να επιτρέψει ή όχι να επιτρέψει έκπτωση για αναμονή για έγκριση σύντομης πώλησης . Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι ούτε η τιμή προσφοράς σας ούτε η τιμή του πράκτορα του BPO θα μπορούσαν να έχουν οποιαδήποτε βάση στην αγοραία αξία. Το ποσό που πληρώνετε και η αγοραία αξία μπορεί να είναι δύο διαφορετικά πράγματα.
Απλά προετοιμαστείτε για μια προσφορά από την τράπεζα αν η τιμή προσφοράς σας είναι πολύ χαμηλή.
Για να απαντήσετε στην ερώτησή σας σχετικά με τις πολλαπλές προσφορές αγοράς . Θα πρέπει να μιλήσετε με το δικηγόρο σας σχετικά με τις παγίδες και τα νομικά μειονεκτήματα για τη σύνταξη πολλαπλών προσφορών για μια σύντομη πώληση όταν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να τα αγοράσετε όλα. Γενικά, οι ηθικοί παράγοντες αποθαρρύνουν την πρακτική αυτή, εκτός εάν ο αγοραστής αποκαλύψει το γεγονός αυτό στην προσφορά.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.