Οι αγοραστές θα είναι πιο πιθανό να πιστεύουν μια εκτίμηση αξίας από έναν εκτιμητή;
Λόγοι για τους οποίους μια αξιολόγηση σπάνια βοηθάει όταν πουλάτε ένα σπίτι
- Για αρχάριους, οι εκτιμητές είναι σαν τους επαγγελματίες σε οποιοδήποτε επάγγελμα, μερικοί είναι εξαιρετικοί και κάποιοι δεν μπορούσαν να βρουν μια ιδιοκτησία με δύο χάρτες και έναν φακό. Οι εκτιμήσεις δεν αποτελούν εγγύηση αξίας. Μερικές φορές, μια αξιολόγηση δεν είναι καν μια εκτίμηση της αξίας. Σε ορισμένες πολιτείες, οι εκτιμητές ενδέχεται να μην χρειάζεται να λάβουν άδεια. Εκτός εάν ένας πωλητής έχει εμπειρία από πρώτο χέρι με έναν συγκεκριμένο εκτιμητή, δεν υπάρχει κανένας τρόπος να αισθάνεται απόλυτα βέβαιος ότι η αξιολόγηση θα είναι ακριβής.
- Οι εκτιμητές μπορούν να κάνουν λάθη. Αν ο εκτιμητής δεν είναι εξοικειωμένος με μια γειτονιά ή τις ιδιορρυθμίες της που μπορεί να μειώσουν την αξία, η αξιολόγηση μπορεί να είναι ελλιπής. Η μέθοδος που χρησιμοποιούν πολλοί εκτιμητές για να καθορίσουν την αγοραία αξία είναι να συγκρίνουν παρόμοια σπίτια σε παρόμοια κατάσταση που έχουν πρόσφατα πωληθεί. Μερικές φορές, οι πράκτορες αφαιρούν φωτογραφίες μετά το κλείσιμο από το MLS . Εάν ο εκτιμητής δεν έχει δει το εσωτερικό του σπιτιού, ο εκτιμητής θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει άθελά ένα σπίτι που χρειάζεται επισκευή ως συγκρίσιμη πώληση σε ένα ενημερωμένο σπίτι.
- Οι εκτιμητές δεν μπορούν πάντοτε να βρουν όλα τα απαιτούμενα δεδομένα. Πιθανώς να λαμβάνω τουλάχιστον μία κλήση την εβδομάδα από έναν εκτιμητή που με ρωτάει για τις πρόσφατες πωλήσεις μου. Οι εκτιμητές θέλουν να μάθουν αν υπήρξε κάτι ασυνήθιστο για το σπίτι, αν ο πωλητής πληρώνει για το κόστος κλεισίματος του αγοραστή ή εάν υπήρχαν ειδικές παραχωρήσεις. Δεν είναι κάθε κτηματομεσίτης διαθέσιμο για να απαντήσει σε αυτά τα είδη ερωτήσεων και δεν ζητά από κάθε εκτιμητή, καθώς και οι κορυφαίοι πράκτορες παραγωγής ενδέχεται να μην ανακαλέσουν τις λεπτομέρειες κάθε συναλλαγής.
- Οι εκτιμητές μπορούν να διαφέρουν ως προς την αξία ο ένας από τον άλλο, ακόμη και οι εμπειρογνώμονες εκτιμητές δεν συμφωνούν πάντα. Ρωτήστε 3 εκτιμητές για μια γνώμη αξίας, και πιθανότατα θα έχετε 3 διαφορετικές απόψεις. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι πωλητές ζητούν μερικές φορές 3 κτηματομεσίτες για μια άποψη αξίας και καταλήγουν να κάνουν το χειρότερο πωλητή λάθος ποτέ, όταν επιλέγουν το πράκτορα που προσφέρει την υψηλότερη τιμή.
Πώς οι αγοραστές εκτιμούν τα σπίτια προς πώληση
Η τιμολόγηση στο σπίτι είναι μέρος της τέχνης και της επιστήμης. Όταν οι κτηματομεσίτες προετοιμάζουν μια συγκριτική ανάλυση αγοράς, προσπαθούμε να καθορίσουμε πόσο ένας αγοραστής θα πληρώσει για το σπίτι και την τιμή στην οποία ο αγοραστής του δανειστή θα εκτιμήσει. Αυτές οι τιμές μπορούν να είναι δύο διαφορετικοί αριθμοί.
Μερικές φορές οι αγοραστές είναι πολύ συγκεχυμένοι όταν ψωνίζουν για ένα σπίτι. Συνήθως συγκρίνουν τις τιμές μεταξύ των σπιτιών που έχουν ταξιδέψει, οπότε δεν ξέρουν πραγματικά πώς να καθορίζουν την αξία όταν τα μόνα σπίτια που βλέπουν είναι σπίτια προς πώληση. Ξέρουν τι ζητούν οι άλλοι πωλητές για τα σπίτια τους, αλλά συχνά δεν γνωρίζουν ποια σπίτια στη γειτονιά έχουν πουλήσει πρόσφατα και πόσα.
Αν έχουν δοθεί συγκρίσιμες πωλήσεις, οι αγοραστές γενικά δεν διαθέτουν επαρκή γνώση αξιολόγησης για να γνωρίζουν πώς να προσαρμόζουν τις διαφορές μεταξύ των σπιτιών. Μπορεί να προσπαθήσουν να συγκρίνουν ένα σπίτι με μια πισίνα και να αναβαθμίσουν σε ένα σπίτι σε μικρότερο μέρος χωρίς πισίνα και που χρειάζονται εργασία και δεν έχουν απολύτως ιδέα πώς να υπολογίζουν τη διαφορά σε νομισματικούς όρους. Για να προσθέσετε προσβολή σε τραυματισμό, ο πράκτοράς τους πιθανότατα δεν γνωρίζει.
Για παράδειγμα, ένας αγοραστής μπορεί να πει ότι το σπίτι δίπλα από την πόρτα πωλείται για $ 300.000. Αυτό θα ήταν αρκετό για να κάνει ο αγοραστής να πιστεύει ότι θα πρέπει να είναι σε θέση να προσφέρει 300.000 δολάρια για το σπίτι προς πώληση δίπλα του.
Ωστόσο, το σπίτι προς πώληση δίπλα στο σπίτι μπορεί να έχει ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο και μπάνιο, πράγμα που θα σήμαινε ότι θα μπορούσε να αξίζει περισσότερο. Πόσο περισσότερο είναι ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο και μπάνιο αξίζει; Οι αγοραστές δεν γνωρίζουν.
Οι αγοραστές συχνά λαμβάνουν απόφαση σχετικά με την τιμή που βασίζεται στις ανταγωνιστικές κατοικίες προς πώληση. Αν ταξιδεύουν σε ένα σπίτι που είναι υπερτιμημένο σπίτι , για παράδειγμα, αυτό θα κάνει τα σπίτια σε λογικές τιμές να μοιάζουν με μια συμφωνία. Μπορούν επίσης να ζητήσουν από τον κτηματομεσίτη τους πόσα πρέπει να πληρώσουν και ο πράκτορας μπορεί να πει, για παράδειγμα, ότι ο μέσος όρος τιμής πώλησης-τιμής-τιμής-καταλόγου είναι 98%, οπότε ο πράκτορας μπορεί να προτείνει μείωση κατά 2% .
Οι αγοραστές δεν πρέπει να ζητούν από έναν κτηματομεσίτη πόσο να προσφέρει για ένα σπίτι. Οι περισσότεροι πράκτορες είναι άβολα υποδεικνύοντας μια τιμή προσφοράς δεδομένου ότι δεν είναι το σπίτι τους και μερικοί από αυτούς, δεν θέλω να παραδεχτώ, είναι ανεπιφύλακτα να απαντήσω.
Ένας αγοραστής θα πρέπει να ζητήσει από έναν κτηματομεσίτη να δώσει στον αγοραστή αρκετές πληροφορίες ώστε ο αγοραστής να μπορέσει να λάβει τεκμηριωμένη απόφαση.
Οι περισσότεροι λόγοι που ένας πωλητής κατέβαλε αξιολόγηση μπορεί να είναι άχρηστοι
Ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους μια εκτίμηση που έχει πληρωθεί από τον πωλητή πριν από την εγγραφή ενός σπιτιού είναι πιθανό να είναι σπατάλη χρημάτων για τον πωλητή οφείλεται στο γεγονός ότι ο αγοραστής μπορεί να μην εμπιστεύεται την εκτίμηση. Ο αγοραστής μπορεί να πιστεύει ότι ο πωλητής έπεισε τον εκτιμητή να φτάσει σε υψηλότερη από την εύκολα τεκμηριωμένη αξία επειδή οι αγοραστές είναι συχνά ύποπτοι. Οι αγοραστές τείνουν να αισθάνονται ύποπτες επειδή είναι ανήσυχοι που ασχολούνται σε ένα ξένο περιβάλλον, περισσότερο από ό, τι επειδή τίποτα είναι underhanded συνεχίζεται.
Επιπλέον, ο δανειστής του αγοραστή σίγουρα ΔΕΝ θα αποδεχθεί την εκτίμηση του πωλητή. Ο αγοραστής θα χρειαστεί ακόμη να καταβάλει ξεχωριστή αμοιβή για αξιολόγηση για να λάβει χρηματοδότηση. Επιπλέον, είναι επίσης πολύ πιθανό ο δανειστής του αγοραστή να απαιτήσει μια πρόσθετη εκτίμηση, λίγο πριν το κλείσιμο, για να ελέγξει την ακρίβεια της πρώτης αξιολόγησης. Επειδή οι δανειστές είναι wise μέχρι το γεγονός ότι δεν είναι όλες οι εκτιμήσεις, ιδίως από την εφαρμογή της HVCC , είναι ακριβείς. Για να μην αναφέρουμε, δεδομένου ότι η συντριβή της αγοράς του 2008, οι δανειστές σήμερα συνειδητοποιούν ότι μια καλή εκτίμηση είναι απλά μια καλή εκτίμηση της αξίας και οι εκτιμήσεις μπορεί να διαφέρουν.
Ενώ η εκτίμηση της αξίας ενός κτηματομεσίτη δεν είναι μια εκτίμηση και δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως τέτοια, οι πράκτορες με γενική προσφορά μπορούν να κάνουν αρκετά καλή δουλειά για να υπολογίσουν μια τιμή καταχώρισης βάσει των συγκρίσιμων πωλήσεων και της κίνησης της αγοράς. Είναι ένας από τους λόγους που κάνουμε τα μεγάλα δολάρια.