Απάντηση: Σε μια σύντομη πώληση, η τιμή του καταλόγου πιο συχνά σημαίνει "diddly-squat". Πώς μπορεί να γίνει αυτό, ίσως να αναρωτιέστε. Πώς μπορεί ένας πράκτορας και ο πωλητής του να θέσουν μια τιμή σε μια σύντομη πώληση που δεν είναι πραγματική; Κάνει κάθε μέρα στις πόλεις της Αμερικής.
Σε όλες αυτές τις πόλεις οι αγοραστές είναι ακριβώς όπως εσείς που θέτετε την ίδια ερώτηση: Πόσο ευέλικτη είναι αυτή η μικρή τιμή πώλησης; Ή, ρωτούν: Πόσο χαμηλός θα πάει ο πωλητής; Γιατί αυτό θέλουν να γνωρίζουν οι αγοραστές όπως εσείς. Τι μπορούν να αγοράσουν εκείνη η σύντομη πώληση; Ποια τιμή έχουν να προσφέρουν; Αν προσφέρουν τιμοκατάλογο , η τράπεζα πρέπει να αποδεχτεί αυτή την τιμή, σωστά; Η απάντηση είναι όχι. Η τράπεζα δεν το κάνει.
Τι σκεύος. Πως είναι αυτό δυνατόν? Πώς μπορεί ένας πωλητής και ο πράκτοράς της να παραπλανήσουν μια ολόκληρη ομάδα αγοραστών όπως αυτό, ίσως να σκεφτείτε. Είναι πώς οι τιμές των μικρών πωλήσεων είναι τιμές . Ορισμένες τιμές είναι σωστές και ορισμένες βραχείες τιμές πώλησης δεν είναι.
Η προπληρωμένη μικρή τιμή πώλησης
Πρώτον, συνειδητοποιήστε ότι μια σύντομη πώληση είναι ένα προνόμιο.
Δεν είναι σωστό. Οι τράπεζες δεν χρειάζεται να εγκρίνουν τις πωλήσεις μικρών ποσοτήτων. Δεν υπάρχει κανένας νόμος σύμφωνα με τον οποίο μια τράπεζα πρέπει να χορηγεί μια σύντομη πώληση για τον πωλητή ενός υποβρυχίου σπιτιού . Οι τράπεζες πραγματοποιούν μικρές πωλήσεις με βάση 5 αρχές:
- Ο πωλητής είναι υποβρύχιος
- Ο πωλητής έχει δυσκολίες ή βρίσκεται σε άμεσο κίνδυνο αποκλεισμού
- Ο αγοραστής είναι κατάλληλος να αγοράσει το σπίτι
- Είναι πιο κερδοφόρο για την πώληση μικρής διάρκειας από ό, τι αποκλείει
- Η τιμή είναι επαρκής ή στην αγοραία αξία
Είναι το τελευταίο σημείο που οι τράπεζες ενδιαφέρονται όταν αποφασίζουν να προνομιούργησουν μια σύντομη πώληση. Θέλουν να έχουν τον έλεγχο της τιμολόγησης. Ο έλεγχος της τιμολόγησης σημαίνει ότι δεν θα χάνουν χρόνο εργασίας σε μια σύντομη πώληση που είναι πολύ χαμηλή. Αλλά σημαίνει επίσης ότι δεν θα μπορούσαν να πάρουν καμία προσφορά, επειδή πήραν την λάθος τιμή.
Για τον λόγο αυτόν, δεν μου αρέσουν οι προπληρωμένες μικρές πωλήσεις. Θα ήταν πιο λογικό οι τράπεζες να επιτρέψουν στην αγορά να καθορίσει την τιμή πώλησης, αλλά δεν είναι όλοι δίκαιοι και όχι κάθε μικρή πώληση διατιμάται ανάλογα με την αγορά.
Επιπλέον, ο αγοραστής πρέπει να συνειδητοποιήσει ότι μόνο επειδή η τράπεζα έχει προ-εγκρίνει μια τιμή πώλησης, δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο αγοραστής πρέπει να προσφέρει αυτή την τιμή. Ένας αγοραστής μπορεί να προσφέρει λιγότερα αλλά η τράπεζα μπορεί να μην το δεχτεί. Ωστόσο, εάν ο αγοραστής προσφέρει την προ-εγκριθείσα τιμή, η σύντομη πώληση θα εγκριθεί, εφόσον ο αγοραστής πληροί τις προϋποθέσεις.
Πώς επιλέγει η Τράπεζα μια μικρή τιμή πώλησης;
Έχω πάει γύρω και γύρω με τις τράπεζες σε τιμή περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη πτυχή σε μια σύντομη πώληση. Για παράδειγμα, ανέφερα μια μικρή κατοικία πώλησης, για παράδειγμα, $ 599.000 και έλαβα μια προσφορά για $ 599.000.
Η τράπεζα αποφάσισε ότι ήθελε $ 635.000. Οι αγοραστές συμφώνησαν να αυξήσουν την τιμή στα 635.000 δολάρια. Στη συνέχεια, ο δανειστής του αγοραστή το αξιολόγησε σε $ 599.000. Η τράπεζα συμφώνησε τότε να πουλήσει $ 599.000.
Οι περισσότερες τράπεζες βασίζονται σε ένα BPO . Μισθώνουν έναν πράκτορα ο οποίος είναι στην επιχείρηση να κάνει γρήγορες μίνι-αξιολογήσεις σε μια φθηνή τιμή. Αυτός ο πράκτορας ψάχνει τα σπίτια σε μια ακτίνα από την ιδιοκτησία του θέματος. Τα σπίτια είναι παρόμοια τετραγωνικά μεγέθη, ηλικία και κατάσταση.
Αυτό το σύστημα λειτουργεί καλά εφ 'όσον υπάρχουν συγκρίσιμες πωλήσεις τους τελευταίους 3 μήνες και όσο η γειτονιά είναι η ίδια. Αλλά συχνά ένας πράκτορας BPO μπορεί να χρειαστεί να προσαρμόσει την αξία του με την αφαίρεση ή την προσθήκη στην τιμή πώλησης για μη συγκρίσιμα σπίτια. Ο κάθε πράκτορας δεν ξέρει πώς να το κάνει αυτό. Ή, ο πράκτορας μπορεί να διασχίσει τις οριακές γραμμές της γειτονιάς και να μην συνειδητοποιήσει ότι μια διαφορετική γειτονιά διέταξε διαφορετική τιμή.
Τα BPOs, όπως μια εκτίμηση, είναι ένας συνδυασμός της τέχνης και της επιστήμης, όχι μιας επιστήμης. Πριν αγοράσετε μια σύντομη πώληση ή κάνετε μια προσφορά σε μια σύντομη πώληση , θα πρέπει να ζητήσετε από τον αντιπρόσωπό σας να τρέξει τις συγκρίσιμες πωλήσεις , όπως θα το έκανε ένας πράκτορας του BPO. Στη συνέχεια, θα έχετε μια καλή ιδέα για το αν η τράπεζα θα αποδεχθεί την προσφορά σας. Αν ο πωλητής πιστεύει ότι η τράπεζα θα δεχτεί την προσφορά σας, ο πωλητής θα αποδεχθεί την προσφορά σας. Αυτό είναι το μυστικό.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.