Οι εταιρείες και οι τράπεζες προσλαμβάνουν έναν μεσίτη ακινήτων για να προετοιμάσουν μια άποψη αξίας. Ο αντιπρόσωπος του μεσίτη, γενικά ένας πράκτορας , συγκρίνει τουλάχιστον τρεις παρόμοιες ιδιότητες που έχουν πρόσφατα πωληθεί στο ακίνητο και προσαρμόζει τις διαφορές προς τα πάνω ή προς τα κάτω.
Το τελικό αποτέλεσμα σε μια γνώμη σχετικά με την αγοραία αξία.
Οι απόψεις των χρηστών σχετικά με τις τιμές είναι μερικές φορές αμφιλεγόμενες, ειδικά εάν ο πράκτορας που προετοιμάζει το BPO έχει μικρή εμπειρία ή γνώσεις σχετικά με τη γειτονιά. Αλλά τα BPO συνήθως κοστίζουν πολύ λιγότερο από μια πλήρη εκτίμηση.
Κατά τη διάρκεια της ύφεσης της αγοράς από το 2006 έως το 2011, οι τράπεζες πληρώνουν περίπου $ 50 έως $ 75 για ένα BPO. Το πρόβλημα με αυτή την προσέγγιση είναι ότι η τράπεζα έδινε αυτή την επιχείρηση συχνά σε νέους πράκτορες, επειδή γενικά, μόνο οι πράκτορες ήταν πρόθυμοι να εργαστούν για τόσο λίγα. Δεν ήταν ασυνήθιστο για έναν πράκτορα με μερική απασχόληση να τραβήξει το σπίτι του πωλητή, αφήνοντας τα παιδιά του να μπουν στη θέση τους στο αυτοκίνητο καθώς ο πράκτορας έσκασε στο σπίτι, γρήγορα πυροβόλησε μερικές φωτογραφίες με το κινητό του και έτρεξε έξω.
Οι τράπεζες δεν φαίνεται να δίνουν μεγάλη έμφαση στο BPO επειδή το BPO δεν χρησιμοποιήθηκε πάντα για τον προσδιορισμό της αξίας. Πιθανότατα, οι κατευθυντήριες γραμμές απαιτούσαν BPO, αλλά οι τράπεζες χρησιμοποιούν επίσης άλλα κριτήρια για να καθορίσουν μια τιμή πώλησης, ειδικά όταν η προτεινόμενη πώληση είναι μια σύντομη πώληση .
Οι τράπεζες θα μπορούσαν να συγκρίνουν την απώλεια με απώλειες από τον αποκλεισμό και να καθορίσουν την απώλεια της απώλειας χρήματος που πληρώνει περισσότερο, παράξενο, καθώς μπορεί να σας ακούγεται.
Δύο τυπικοί τύποι BPO
Υπάρχουν δύο τύποι τυποποιημένων BPO: το εσωτερικό BPO, όπως περιγράφηκε παραπάνω, και ένα BPO με κίνηση. Ο οδηγός BPO είναι εξίσου χρήσιμος με μερικά εσωτερικά BPO.
Αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο πράκτορας κινείται από το σπίτι επειδή κάποιοι τεμπέλης πράκτορες κοιτάζουν ακριβώς τη φωτογραφία στο Google. Αλλά αυτό σημαίνει ότι το εσωτερικό του σπιτιού δεν ελέγχεται για μια κίνηση-από. Η αγοραία αξία εκτιμάται μόνο με αριθμούς: οι συγκρίσιμες πωλήσεις τους τελευταίους 3 μήνες.
Μερικές φορές θα ακούσετε ένα δίσκο BPO που αναφέρεται ως desktop BPO, που σημαίνει ότι το εξειδικευμένο λογισμικό εκτιμά μια αξία. Είναι παρόμοιο με τους τύπους τιμών που υπολογίζονται από μερικούς δημοφιλείς ιστότοπους, όπως το Zillow Zestimate . Μπορεί να είναι ακριβής σε κάποιο βαθμό, αλλά δεν αντικαθιστά την εσωτερική επιθεώρηση, ούτε μια πλήρης εκτίμηση.
Γιατί οι τράπεζες παραγγέλνουν BPOs
Οι δύο πιο συνηθισμένοι λόγοι για μια αξία BPO από μια τράπεζα είναι είτε για ένα σπίτι στον αποκλεισμό, που πρόκειται να εισέλθει στην απογραφή της τράπεζας των κατοικιών REO ή μια σύντομη πώληση. Οι τράπεζες μπορούν να ζητήσουν BPO από δύο ξεχωριστές εταιρείες κτηματομεσιτικών. Μια εκτίμηση της αξίας της μάρκετινγκ έχει σχεδιαστεί για να βοηθήσει την τράπεζα να αποφύγει τις κακές αξίες που μερικές φορές τοποθετούνται σε ανοικτές πωλήσεις από ανήθικους πράκτορες.
Ωστόσο, οι τράπεζες δεν υποχρεούνται να αποδεχθούν την τιμή BPO ως πραγματική αγοραία αξία. Μια τράπεζα μπορεί να χρησιμοποιήσει την τιμή αυτή ως κατευθυντήρια γραμμή και μπορεί να ζητήσει υψηλότερη τιμή πώλησης για να προσπαθήσει να αντισταθμίσει την απώλειά της. Ακριβώς επειδή μια τράπεζα απαιτεί υψηλότερη τιμή, δεν σημαίνει ότι η τιμή BPO ήρθε σε υπερβολικά υψηλή τιμή.
Αυτό είναι ένα λάθος που κάνουν κάποιοι πράκτορες, κατηγορώντας τον πράκτορα BPO για λάθος αξία όταν είναι η τράπεζα που αποφάσισε να ζητήσει υψηλότερη τιμή.
Η τράπεζα μπορεί να χρησιμοποιήσει το BPO μόνο ως πρόσθετες πληροφορίες. Υπάρχουν πολλά διαθέσιμα αυτόματα συστήματα λογισμικού αποτίμησης και ένα BPO μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως μόνο συμπληρωματική αναφορά.
Οι μόνοι που ελπίζουν ότι η αξία ενός BPO θα έρθει σε χαμηλά είναι γενικά οι αγοραστές μιας σύντομης πώλησης. Αλλά ακόμη και μια χαμηλή αποτίμηση δεν σημαίνει ότι η τράπεζα δεν θα ζητήσει περισσότερα χρήματα. Μια τράπεζα δεν απαιτείται να κάνει μια σύντομη πώληση, και αυτό είναι το πράγμα που πολλοί άνθρωποι φαίνεται να παραβλέπουν.