Οι οφειλέτες που σταματούν να καταβάλλουν τις πληρωμές υποθηκών θα προκαλέσουν αργά ή γρήγορα την παρακράτηση της τράπεζας. Τώρα, πώς αντιμετωπίζεται αυτός ο αποκλεισμός εξαρτάται από τον κρατικό νόμο. Περισσότερο από το ήμισυ των κρατών στις Ηνωμένες Πολιτείες είναι κράτη εμπιστοσύνης και οι κατασχέσεις σε κράτη εμπιστοσύνης αντιμετωπίζονται από τον διαχειριστή.
Λάβετε υπόψη ότι οι μικρές πωλήσεις Fannie Mae που βρίσκονται σε προεπιλογή αντιμετωπίζονται διαφορετικά. Οι Fannie Mae και Freddie Mac δεν αναβάλλουν συνήθως τις δημοπρασίες του διαχειριστή.
Πριν από την αναβολή της δημοπρασίας
Αφού ο οφειλέτης σταματήσει να κάνει τις πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής ειδοποιεί τον διαχειριστή να κινήσει τη διαδικασία αποκλεισμού. Ο διαχειριστής είναι ένα τρίτο μέρος στο συμβόλαιο εμπιστοσύνης, μια θέση κάποιες λένε "κρατώντας γυμνό τίτλο".
Παρόλο που δεν υπάρχει απαιτούμενη χρονική περίοδος πριν από την υποβολή της ανακοίνωσης για αθέτηση υποχρέωσης , οι περισσότεροι δανειστές προτιμούν να προσπαθούν να εισπράξουν κατά τη διάρκεια των πρώτων 60 έως 90 ημερών ότι ένας δανειολήπτης πέφτει σε καθυστερήσεις, αντί να πηδήσει σε διαδικασίες αποκλεισμού. Ορισμένες πολιτείες, όπως η Καλιφόρνια, απαιτούν από τον δανειστή να δώσει στον δανειολήπτη προειδοποίηση τουλάχιστον 30 ημερών πριν από την υποβολή ανακοίνωσης για τυχόν καθυστέρηση.
Μόλις κατατεθεί η Δήλωση Προκαθορισμένου Προϋπολογισμού, ο δανειολήπτης έχει περίπου 90 ημέρες για να επαναφέρει το δάνειο δημιουργώντας τις προκαταβολές και καταβάλλοντας καθυστερημένες χρεώσεις, στις οποίες συμπεριλαμβάνονται οι αμοιβές του διαχειριστή.
5 τρόποι αναβολής της δημοπρασίας ενός διαχειριστή
- Εξόφληση της υποθήκης: Υπάρχει μια διαφορά μεταξύ της αποκατάστασης μιας υποθήκης και της εξόφλησης μιας υποθήκης αλλά συχνά θα ακούσετε τις λέξεις που χρησιμοποιούνται εναλλακτικά, κάτι που είναι λάθος. Για να εξαργυρώσετε μια υποθήκη είναι να εξοφλήσετε την υποθήκη? για να αποκαταστήσει, μια υποθήκη είναι σημερινή. Κατά τις τελευταίες ημέρες μιας διαδικασίας εξωδικαστικής αποκλεισμού, ο δανειστής δεν υποχρεούται να αποδεχθεί την επαναφορά, αλλά πρέπει να επιτρέψει την εξαργύρωση.
- Αίτηση για τροποποίηση δανείου: Οι δανειστές δεν υποχρεούνται επίσης να αναβάλουν δημοπρασία σε αντάλλαγμα για τροποποίηση δανείου , αλλά οι περισσότερες τράπεζες θα προσπαθήσουν να επεξεργαστούν ένα χρονοδιάγραμμα προσωρινής εξόφλησης. Αυτό δεν σημαίνει ότι η τράπεζα δεν θα στείλει το σπίτι σε πλειστηριασμό. Οπότε να προσέχεις. Οι οφειλέτες μπορεί να θέλουν να ζητήσουν από την τράπεζα γραπτή υπόσχεση να μην προχωρήσει με τη δημοπρασία.
Ορισμένες τράπεζες είναι ύπουλες. Αυτές οι τράπεζες θα χορηγήσουν προσωρινή τροποποίηση δανείου και, μετά από 3 έως 6 μήνες, να ενημερώσουν τον δανειολήπτη ότι καταθέτουν αποκλεισμό επειδή ο δανειολήπτης δεν πληροί τις προϋποθέσεις για μόνιμη τροποποίηση δανείου. Λένε ευχαριστώ για τις μερικές πληρωμές και αρχειοθετήστε μια ειδοποίηση αθέτησης.
- Αρχείο για πτώχευση: Η υποβολή πτώχευσης δεν σταματά μόνιμα μια δημοπρασία, αλλά θα μπορούσε να αναβάλει τη δημοπρασία για λίγο. Όταν ο οφειλέτης αρχειοθετεί την πτώχευση, το δικαστήριο εκδίδει μια εντολή γνωστή ως Αυτόματη Διακοπή, η οποία σταματά τις προσπάθειες των πιστωτών να συλλέγουν χρήματα, η οποία περιλαμβάνει την αναβολή της δημοπρασίας. Είναι σαν να λέτε σε ένα εκπαιδευμένο σκυλί να καθίσει και να μείνει. Αλλά ο δανειστής μπορεί στη συνέχεια να υποβάλει μια κίνηση για την ανύψωση της αυτόματης διαμονής, ειδικά εάν έχει ήδη κατατεθεί η ειδοποίηση προκαθορισμού.
- Καταθέστε προσωρινή εντολή συγκράτησης: Οι περισσότεροι άνθρωποι συνδέουν μια προσωρινή εντολή συγκράτησης με εγχώρια κατάχρηση, αλλά η υποβολή αίτησης στο δικαστήριο για προστασία από κατάχρηση μπορεί επίσης να περιλαμβάνει αίτημα αναβολής πλειστηριασμού. Οι οφειλέτες θα πρέπει να προσλάβουν δικηγόρο για να καταθέσουν προσωρινή εντολή συγκράτησης και ο δικηγόρος μπορεί να χρειαστεί να βρει έναν λόγο που να βασίζεται σε απάτη ή σε κάποιο είδος παραπτώματος από τον δανειστή. Ακόμη και αν ο δικηγόρος είναι επιτυχής και κερδίζει το επιχείρημα, η εντολή συγκράτησης δεν είναι μόνιμη.
- Προσπάθεια να κάνετε μια σύντομη πώληση : Το να λέτε σε έναν δανειστή ότι ο δανειολήπτης προσπαθεί να κάνει μια σύντομη πώληση γενικά δεν αρκεί. Ο δανειολήπτης πρέπει να υποβάλει προσφορά στην τράπεζα από ειδικευμένο αγοραστή. Ο κτηματομεσίτης ή ο δικηγόρος που χειρίζεται τη διαπραγμάτευση για τον οφειλέτη, καλεί στη συνέχεια τον διαπραγματευτή της τράπεζας και ζητά την αναβολή της δημοπρασίας. Συχνά, οι τράπεζες δεν θα εξετάσουν το αίτημα για αναβολή έως ότου η δημοπρασία γίνει λίγες μέρες μακριά. Είναι σαν να θέλει η τράπεζα να κάνει τους δανειολήπτες να κάθονται στις καρφίτσες και τις βελόνες, αναρωτιούνται εάν η δημοπρασία θα αναβληθεί.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι Broker-Associate στην Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.