Μάθετε την πολυπλοκότητα της αγοράς ακίνητης περιουσίας σύντομης πώλησης
Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Αν κοιτάξουμε μέσω των online λιανικών πωλήσεων, έχω παρατηρήσει ότι μερικές από αυτές τις λέξεις λένε" active short sale contingent ". Αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα έχει εγκρίνει τη σύντομη πώληση αλλά κανείς δεν έχει κάνει μια προσφορά ακόμα; Ενεργός βραχυπρόθεσμος μέσος όρος πώλησης; "
Απάντηση: Στην υπηρεσία πολλαπλών καταλόγων στη βόρεια Καλιφόρνια, όταν ένας πωλητής έχει αποδεχθεί μια σύντομη προσφορά πώλησης , αυτή η καταχώριση μπορεί να τοποθετηθεί σε μια κατάσταση που ονομάζεται "ενεργό σύντομο ενδεχόμενο". Υποτίθεται ότι επιτρέπει σε άλλους πράκτορες να γνωρίζουν ότι το σπίτι δεν πωλείται πλέον επειδή μια προσφορά έγινε αποδεκτή.
Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι η τράπεζα έχει εκδώσει έγκριση σύντομης πώλησης . Η αποδεκτή προσφορά σύντομης πώλησης εξαρτάται απλώς από την έγκριση της τράπεζας.
Επειδή αυτή η κατάσταση συγχέει τους χρήστες του MLS, ορισμένες υπηρεσίες βάσεων δεδομένων των καταστάσεων άλλαξαν τις διαδικασίες τους για να επιτρέψουν μια άλλη κατάσταση για αυτούς τους τύπους πωλήσεων μικρής διάρκειας . τώρα είναι καλύτερα ορίζονται ως "εκκρεμούσα έγκριση δανειστή μικρής διάρκειας". Τα υπόλοιπα σπίτια στο MLS που επισημαίνονται ως "ενεργά μικρά" είναι εκείνα όπου ο πωλητής αναζητά ενεργά εφεδρικές προσφορές .
Πώς λειτουργούν τα Ενεργά Σύντομα Πωλήματα
Μερικές φορές, ανάλογα με την αγορά ακινήτων, ένας πράκτορας μπορεί να παραθέσει ένα ακίνητο πώλησης μικρής αξίας κάτω από την αγοραία αξία, πολύ για την αγανάκτηση μερικών αγοραστών. Αυτοί οι πράκτορες είναι συχνά ενοχλημένοι επειδή έχουν έναν δύσκολο χρόνο να υπολογίσουν πόσο το σπίτι είναι πραγματικά αξίζει και δεν ξέρουν πόσο αγοραστές τους μπορεί να χρειαστεί να προσφέρουν. Αλλά αυτή η πρακτική συχνά φέρνει πολλές προσφορές , οι οποίες τείνουν να έχουν ως αποτέλεσμα μια πολύ υψηλότερη τιμή πώλησης για τον πωλητή.
Εδώ είναι πώς λειτουργεί:
- Οι αγοραστές υποβάλλουν προσφορές που περιέχουν γενικά ένα παράθυρο τριών ημερών, κατά το οποίο ο πωλητής μπορεί να επιλέξει και να επιλέξει μεταξύ των προσφορών.
- Ο πωλητής επιλέγει την καλύτερη προσφορά, η οποία δεν είναι απαραιτήτως η υψηλότερη προσφορά, και την υπογράφει.
- Επειδή οι αγοραστές μερικές φορές δεν θέλουν να περιμένουν σύντομη έγκριση πώλησης, ο πωλητής μπορεί να αποδεχθεί μία ή περισσότερες αντίγραφα ασφαλείας ως ασφαλιστική.
- Η αποδεκτή προσφορά υποβάλλεται στην τράπεζα για έγκριση .
- Κατά τη διακριτική ευχέρεια του πωλητή και η παροχή της σύμβασης δεν περιέχει απατηλότητα που να την απαγορεύει, ο πωλητής μπορεί να κατευθύνει τον αντιπρόσωπο για να αποστείλει αντίγραφα των προσφορών και στην τράπεζα.
Αυτό σημαίνει ότι από τη στιγμή που εντοπίζετε σε απευθείας σύνδεση μια ενεργή λίστα πώλησης ενδεχόμενων πωλήσεων σε απευθείας σύνδεση, η διαδικασία είναι πιθανότατα σε εξέλιξη. Αλλά υπάρχει πάντοτε μια πιθανότητα να υποχωρήσει η αποδεκτή σύμβαση.
Πραγματοποίηση προσφορών σε ενεργές πωλήσεις περιορισμένης πώλησης
Δεν έχετε τίποτα να χάσετε υποβάλλοντας μια προσφορά σε μια ενεργή λίστα περιορισμένης πώλησης. Αυτό συμβαίνει επειδή ορισμένοι αγοραστές γράφουν πολλές προσφορές σε άλλα σπίτια. Όταν μια άλλη προσφορά γίνεται αποδεκτή από αυτούς τους τύπους αγοραστών, οι αγοραστές στη συνέχεια αποσύρουν τις εκκρεμείς ενδεχόμενες προσφορές τους.
Εάν ο αγοραστής αποχωρήσει , ο αντιπρόσωπος του πωλητή θα καλέσει τότε τον αντιπρόσωπο του αγοραστή του οποίου ο αγοραστής βρίσκεται σε θέση υποστήριξης. Αλλά δεν σημαίνει ότι ένας αγοραστής σε αυτή τη θέση θα είναι πιο κοντά στην έγκριση σύντομης πώλησης . Ορισμένες τράπεζες κάνουν τους πωλητές να ξεκινούν όταν εισέρχεται στη διαδικασία ένας νέος αγοραστής .
Εάν η προσφορά που υποβάλατε είναι πίσω από τις εφεδρικές προσφορές, μπορεί να μην έχετε μεγάλη πιθανότητα να αγοράσετε αυτή τη σύντομη πώληση . Η δεύτερη καλύτερη στρατηγική σας είναι να βρίσκεστε στην πρώτη θέση υποστήριξης.
Η βέλτιστη θέση σας και, φυσικά, η καλύτερη στρατηγική κίνηση είναι να γίνει η αποδεκτή προσφορά.
Αν οι αγοραστές-πελάτες μου δεν έχουν τίποτα καλύτερο να κάνουν από το να περιμένουν για να δουν αν μια ενεργή σύντομη προσφορά υποχωρεί, τους συμβουλεύω να αναζητήσουν μόνο ενεργές πωλήσεις μικρής διάρκειας και να αγνοήσουν τα ενεργά σύντομα κονδύλια. Θα ήθελα μάλλον να περιμένουν να δουν αν το σπίτι επιστρέφει στην αγορά ως εγκεκριμένη σύντομη πώληση και να το αρπάξει τότε. Ακόμα, αξίζει τον κόπο να καλέσετε τον πράκτορα της λίστας για να ελέγξετε την κατάσταση.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.