Κατανόηση της σχέσης μεταξύ των τιμών των περιουσιακών στοιχείων και των επιτοκίων
Όλα αυτά μπορεί να φαίνονται φανταστικά εάν είστε αρκετά τυχεροί που κάθονται σε σημαντικές συμμετοχές πριν από την πτώση των επιτοκίων, επιτρέποντάς σας να ζήσετε την άνθηση μέχρι την κορυφή, βλέποντας την καθαρή σας αξία να αυξάνεται υψηλότερα και υψηλότερα με κάθε παρελθόν έτος παρά το γεγονός ότι ο ρυθμός αύξησης της καθαρής θέσης υπερβαίνει το ρυθμό αύξησης του παθητικού εισοδήματος , πράγμα που μετράει πραγματικά . Δεν είναι τόσο σπουδαίο για τον μακροπρόθεσμο επενδυτή ή / και για εκείνους που δεν διαθέτουν πολλά περιουσιακά στοιχεία που θέλουν να ξεκινήσουν την αποταμίευση, η οποία συχνά περιλαμβάνει νεαρούς ενήλικες ακριβώς έξω από το γυμνάσιο ή το κολλέγιο, εισερχόμενοι για πρώτη φορά στο εργατικό δυναμικό.
Αυτό μπορεί να ακούγεται περίεργο αν δεν είστε εξοικειωμένοι με τη χρηματοδότηση ή την εκτίμηση των επιχειρήσεων, αλλά έχει πολύ νόημα αν σταματήσετε και σκεφτείτε. Όταν αγοράζετε μια επένδυση, αυτό που πραγματικά αγοράζετε είναι οι μελλοντικές ταμειακές ροές. τα κέρδη ή οι πωλήσεις που σύμφωνα με το χρόνο, τον κίνδυνο, τον πληθωρισμό και τους φόρους , πιστεύετε ότι θα προσφέρουν ένα ικανοποιητικό ποσοστό απόδοσης , εκφρασμένο ως σύνθετο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης , για να σας αντισταθμίσω ότι δεν καταναλώνετε την αγοραστική σας δύναμη στο παρόν. να ξοδέψετε τα χρήματα όπως τα αυτοκίνητα, τα σπίτια, τις διακοπές, τα δώρα, μια νέα ντουλάπα, τον εξωραϊσμό, τα δείπνα σε ωραία εστιατόρια ή οτιδήποτε άλλο φέρνει αίσθηση ευτυχίας ή χαράς στη ζωή σας, αυξάνοντας αυτό που πραγματικά έχει σημασία: τους φίλους, την ελευθερία για το χρόνο σας και την καλή υγεία.
Όταν οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων είναι υψηλές λόγω των χαμηλών επιτοκίων, σημαίνει ότι κάθε δολάριο που ξοδεύετε την αγορά μιας επένδυσης αγοράζει λιγότερα δολάρια μερισμάτων, τόκων, ενοικίων ή άλλων εισοδημάτων (τόσο άμεσων όσο και αναλλοίωτων, στην περίπτωση εταιρειών που διατηρούν κέρδη ανάπτυξη παρά να τις καταβάλει στους μετόχους ).
Πράγματι, ο λογικός μακροπρόθεσμος επενδυτής θα έκανε cartwheels με την προοπτική μιας χρηματιστηριακής αγοράς που προσφέρει μερισματικές αποδόσεις που υπερβαίνουν το 2x ή το 3x την κανονικοποιημένη απόδοση των ομολόγων του Δημοσίου ή μια αγορά ακινήτων που θα μπορούσε να παρέχει 5x ή 10x την κανονικοποιημένη απόδοση των ομολόγων του Δημοσίου. Για όσα χάθηκαν στη λογιστική αξία στον ισολογισμό , κάνοντάς τα να φαίνονται φτωχότερα στο χαρτί, κέρδισαν πρόσθετο μηνιαίο εισόδημα, επιτρέποντάς τους να αποκτήσουν περισσότερα. μια περίπτωση οικονομικής πραγματικότητας που χτυπά τη λογιστική εμφάνιση.
Ακόμα και αν γνωρίζετε όλα αυτά, ίσως να αναρωτιέστε γιατί οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων μειώνονται όταν αυξάνονται τα επιτόκια. Τι είναι πίσω από την παρακμή; Είναι μια φανταστική ερώτηση. Αν και πολύ πιο περίπλοκο ήταν να βυθίσουμε τους μηχανικούς, στο επίκεντρο του θέματος, έρχεται ως επί το πλείστον σε δύο πράγματα.
1. Οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων μειώνονται όταν τα επιτόκια αυξάνονται επειδή το κόστος ευκαιρίας του ποσοστού «χωρίς κίνδυνο» γίνεται πιο ελκυστικό
Είτε το συνειδητοποιούν είτε όχι, οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν αρκετή κοινή λογική για να συγκρίνουν τι μπορούν να κερδίσουν σε μια πιθανή επένδυση σε μετοχές, ομόλογα ή ακίνητα σε ό, τι μπορούν να κερδίσουν από το να σταθμεύσουν τα χρήματα σε ασφαλή περιουσιακά στοιχεία. Για τους μικρούς επενδυτές, αυτό συχνά είναι το επιτόκιο που καταβάλλεται σε ασφαλισμένο λογαριασμό ταμιευτηρίου FDIC, λογαριασμό ελέγχου, λογαριασμό χρηματαγοράς ή αμοιβαίο κεφάλαιο της αγοράς χρήματος .
Για τους μεγαλύτερους επενδυτές, τις επιχειρήσεις και τα ιδρύματα, αυτό είναι το λεγόμενο ποσοστό "άνευ κινδύνου" για τα αμερικανικά ομόλογα, τα ομόλογα και τις σημειώσεις, τα οποία υποστηρίζονται από την πλήρη φορολογική εξουσία της κυβέρνησης των Ηνωμένων Πολιτειών.
Εάν οι "ασφαλείς" τιμές αυξηθούν, εσείς και οι περισσότεροι άλλοι επενδυτές θα απαιτήσετε μεγαλύτερη απόδοση σε μέρος με τα χρήματά σας. να αναλάβουν κινδύνους για την ιδιοκτησία επιχειρήσεων ή πολυκατοικιών. Αυτό είναι φυσικό. Γιατί να εκθέσετε τον εαυτό σας σε απώλειες ή μεταβλητότητα όταν μπορείτε να καθίσετε, να συλλέξετε ενδιαφέρον και να ξέρετε ότι τελικά θα πάρετε την πλήρη (ονομαστική) αξία κεφαλαίου σας πίσω σε κάποιο σημείο στο μέλλον; Δεν υπάρχουν ετήσιες αναφορές για να διαβάσετε, όχι 10-Κ για να μελετήσετε, δεν υπάρχουν υποκαταστάτες δηλώσεις για να διαβάσετε.
Ένα πρακτικό παράδειγμα μπορεί να βοηθήσει.
Φανταστείτε ότι το 10ετές ομόλογο του Δημοσίου προσέφερε απόδοση 2,4% προ φόρων. Ψάχνετε ένα απόθεμα που πωλεί για $ 100,00 ανά μετοχή και έχει μειωμένα κέρδη ανά μετοχή των 4,00 δολαρίων.
Από τα 4,00 δολάρια, το 2,00 δολάρια καταβάλλεται ως μέρισμα μετρητών. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα απόδοση κερδών 4,00% και μερισματική απόδοση 2,00%.
Τώρα, φανταστείτε ότι η Federal Reserve αυξάνει τα επιτόκια . Το 10ετές δημόσιο ταμείο καταλήγει να αποφέρει το 5,0% προ φόρων. Όλοι οι άλλοι ίσοι (και δεν είναι ποτέ, αλλά για λόγους ακαδημαϊκής σαφήνειας, θα υποθέσουμε ως τέτοιοι προς το παρόν), οι επενδυτές ενδέχεται να απαιτούν την ίδια πριμοδότηση για να κατέχουν το απόθεμα. Δηλαδή, πριν από την άνοδο των επιτοκίων, οι επενδυτές ήταν πρόθυμοι να αγοράσουν μετοχές έναντι 1,6% σε πρόσθετη απόδοση (η διαφορά μεταξύ της απόδοσης των κερδών 4,00% και της απόδοσης του 2,40% του Δημοσίου). Όταν η απόδοση του Treasury ανήλθε στο 5,00%, εάν υπάρξει η ίδια σχέση, θα απαιτούσαν απόδοση κέρδους 6,60%, η οποία να μεταφράζεται σε μερισματική απόδοση 3,30%. Εάν δεν υπάρχουν άλλες μεταβλητές, όπως οι μεταβολές στο κόστος της κεφαλαιακής διάρθρωσης (περισσότερο σε αυτό σε μια στιγμή), ο μόνος τρόπος με τον οποίο το απόθεμα μπορεί να αποδώσει αυτό το επίπεδο κέρδους και μερισμάτων είναι να μειωθεί από $ 100,00 ανά μετοχή σε $ 60,60 ανά μετοχή, σχεδόν 40,00%.
Αυτό δεν είναι καθόλου προβληματικό για τον πειθαρχημένο επενδυτή, δεδομένου, φυσικά, ότι ο πληθωρισμός παραμένει καλοπροαίρετος. Αν μη τι άλλο, είναι μια μεγάλη εξέλιξη, επειδή το κανονικό κόστος του δολαρίου κατά μέσο όρο , τα επανεπενδυόμενα μερίσματα και τα νέα, νέα κεφάλαια που επενδύονται από τα μισθώματα ή άλλες πηγές εισοδήματος, τώρα αγοράζουν περισσότερα κέρδη, περισσότερα μερίσματα, μεγαλύτερο ενδιαφέρον, περισσότερα ενοίκια από ό, Παίρνουν επίσης οφέλη καθώς οι εταιρείες μπορούν να παράγουν υψηλότερες αποδόσεις από προγράμματα επαναγοράς μετοχών .
2. Οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων μειώνονται όταν τα επιτόκια αυξάνονται επειδή το κόστος των μεταβολών κεφαλαίου για επιχειρήσεις και ακίνητα, περικοπή στα κέρδη
Ένας δεύτερος λόγος που οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων μειώνονται όταν αυξάνονται τα επιτόκια είναι ότι μπορεί να επηρεάσει βαθιά το επίπεδο του καθαρού εισοδήματος που εμφανίζεται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων . Όταν μια επιχείρηση δανείζεται χρήματα, πραγματοποιεί είτε μέσω τραπεζικών δανείων είτε μέσω έκδοσης εταιρικών ομολόγων . Εάν τα επιτόκια μιας εταιρείας μπορεί να εισέλθει στην αγορά είναι σημαντικά υψηλότερα από το επιτόκιο που πληρώνει για το υφιστάμενο χρέος της, θα πρέπει να εγκαταλείψει περισσότερες ταμειακές ροές για κάθε δολάριο των υποχρεώσεων σε κυκλοφορία όταν έρθει η ώρα της αναχρηματοδότησης. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα πολύ μεγαλύτερο έξοδο τόκων . Η εταιρεία θα γίνει λιγότερο κερδοφόρα, καθώς οι κάτοχοι ομολόγων στα νεοεκδοθέντα ομόλογα που χρησιμοποιούνται για την αναχρηματοδότηση παλαιών ομολόγων λήξης ή νεοεκδοθέντων ομολόγων που είναι αναγκαία για να χρηματοδοτηθούν οι εξαγορές ή να επεκταθούν, απαιτούν πλέον περισσότερες ταμειακές ροές. Αυτό προκαλεί την πτώση των "κερδών" στην αναλογία τιμών προς κέρδη, γεγονός που σημαίνει ότι το πολλαπλάσιο αποτίμησης αυξάνεται εκτός εάν το απόθεμα μειωθεί κατά ένα κατάλληλο ποσό. Με άλλο τρόπο, για να παραμείνει η μετοχή η ίδια τιμή σε πραγματικούς όρους, η τιμή της μετοχής πρέπει να μειωθεί.
Αυτό, με τη σειρά του, προκαλεί επίσης την πτώση του λεγόμενου ποσοστού κάλυψης των τόκων , καθιστώντας την εταιρεία πιο ριψοκίνδυνη. Εάν αυτός ο αυξημένος κίνδυνος είναι αρκετά υψηλός, μπορεί να αναγκάσει τους επενδυτές να απαιτήσουν ακόμη μεγαλύτερο ασφάλιστρο κινδύνου, μειώνοντας ακόμα περισσότερο την τιμή των μετοχών.
Οι επιχειρήσεις εντάσεως περιουσιακών στοιχείων που απαιτούν πολλά περιουσιακά στοιχεία, εγκαταστάσεις και εξοπλισμό είναι από τα πιο ευάλωτα σε αυτό το είδος κινδύνου επιτοκίου. Άλλες επιχειρήσεις - σκέφτονται τη Microsoft την δεκαετία του 1990, όταν ήταν απαλλαγμένη από χρέη και απαιτούσαν τόσο λίγα πράγματα για τη λειτουργία των υλικών περιουσιακών στοιχείων, θα μπορούσε να χρηματοδοτήσει οτιδήποτε και οτιδήποτε έξω από τον εταιρικό λογαριασμό ελέγχου χωρίς να ζητά από τις τράπεζες ή τη Wall Street χρήματα - πηγαίνετε δεξιά από αυτό το πρόβλημα, εντελώς μη επηρεασμένο.
Αρκετοί τύποι επιχειρήσεων ευδοκιμούν όταν και αν αυξηθούν τα επιτόκια. Μια απεικόνιση: ο ασφαλιστικός όμιλος Berkshire Hathaway, που χτίστηκε τα τελευταία 50 χρόνια από τον τώρα δισεκατομμυριούχο Warren Buffett . Μεταξύ των μετρητών και των ομολόγων σε μετρητά, η εταιρεία βρίσκεται σε κεφάλαια 60 δισεκατομμυρίων δολαρίων που δεν κερδίζουν σχεδόν τίποτα. Εάν τα επιτόκια θα αυξήσουν ένα αξιοπρεπές ποσοστό, η επιχείρηση θα ξοδεύει ξαφνικά δισεκατομμύρια δισεκατομμύρια δολάρια σε πρόσθετο εισόδημα ετησίως από αυτές τις αποθεματικές ρευστότητες . Σε τέτοιες περιπτώσεις, μπορεί να γίνει ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα καθώς οι παράγοντες από το πρώτο στοιχείο - οι επενδυτές απαιτούν χαμηλότερες τιμές των μετοχών για να τους αποζημιώσουν για το γεγονός ότι οι τίτλοι του Δημοσίου, τα ομόλογα και τα χαρτονομίσματα παρέχουν πλουσιότερες αποδόσεις - δουλεύουν έξω με αυτό το φαινόμενο, καλλιεργώ. Εάν η επιχείρηση βρίσκεται σε αρκετή ανταλλακτική αλλαγή, είναι πιθανό η τιμή των μετοχών να αυξηθεί στην πραγματικότητα στο τέλος? ένα από τα πράγματα που κάνει τις επενδύσεις τόσο διανοητικά ευχάριστη.
Το ίδιο ισχύει και για τα ακίνητα. Φανταστείτε ότι έχετε 500.000 δολάρια σε μετοχικό κεφάλαιο που θέλετε να βάλετε σε ένα σχέδιο ακίνητης περιουσίας? ίσως να οικοδομήσουμε ένα κτίριο γραφείων, να κατασκευάσουμε μονάδες αποθήκευσης ή να αναπτύξουμε μια βιομηχανική αποθήκη που να μισθώνουμε σε κατασκευαστικές επιχειρήσεις. Οποιοδήποτε έργο δημιουργείτε, γνωρίζετε ότι πρέπει να διαθέσετε 30% μετοχές σε αυτό για να διατηρήσετε το προφίλ κινδύνου που προτιμάτε, ενώ το άλλο 70% προέρχεται από τραπεζικά δάνεια ή άλλες πηγές χρηματοδότησης. Εάν αυξηθούν τα επιτόκια, το κόστος κεφαλαίου αυξάνεται. Αυτό σημαίνει ότι είτε πρέπει να πληρώσετε λιγότερα για την απόκτηση / ανάπτυξη ακινήτων είτε πρέπει να είστε ικανοποιημένοι με πολύ χαμηλότερες ταμειακές ροές. τα χρήματα που θα πήγαιναν στην τσέπη σου αλλά τώρα ανακατεύονται στους δανειστές. Το αποτέλεσμα? Εκτός αν υπάρχουν άλλες μεταβλητές στο παιχνίδι που ξεπερνούν αυτό το σκεπτικό, η αναφερόμενη αξία του ακινήτου πρέπει να μειωθεί σε σχέση με το πού ήταν. (Οι ισχυροί φορείς εκμετάλλευσης στην αγορά ακινήτων τείνουν να αγοράζουν ακίνητα που μπορούν να διατηρήσουν για δεκαετίες, χρηματοδότηση με όρους όσο το δυνατόν περισσότερο, έτσι ώστε να μπορούν να αντιπαραβάλλουν την υποτίμηση στο νόμισμα. οι μελλοντικές αποπληρωμές λήξης τους είναι μικρότερες και μικρότερες από οικονομική άποψη.)