Όταν οι πληρωμές δεν συμβαδίζουν με τους τόκους
Η αρνητική απόσβεση είναι δυνατή με οποιοδήποτε είδος δανείου και συχνά παρατηρείται με δάνεια σπουδαστών και δάνεια για ακίνητα.
Πώς λειτουργεί η αρνητική απόσβεση;
Για να κατανοήσουμε την αρνητική απόσβεση, είναι καλύτερο να ξεκινήσετε με απλή απόσβεση.
Η απόσβεση είναι η διαδικασία καταβολής υπολοίπου δανείου με σταθερές πληρωμές (συχνά μηνιαίες πληρωμές). Για παράδειγμα, όταν αγοράζετε ένα σπίτι με 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου, θα κάνετε την ίδια πληρωμή κάθε μήνα - παρόλο που το υπόλοιπο του δανείου σας και το κόστος τόκων σας μειώνονται με την πάροδο του χρόνου.
Οι μηνιαίες πληρωμές υπολογίζονται με βάση διάφορους παράγοντες:
- Το υπόλοιπο του δανείου - πόσο δανείζετε
- Το χρονικό διάστημα που θα πάρετε για να εξοφλήσετε το δάνειο ( γνωστό ως όρος )
- Το επιτόκιο που χρεώνεται στο υπόλοιπο του δανείου σας
Ένας υπολογισμός έρχεται με μια σταθερή πληρωμή που θα πληρώσει εντελώς το δάνειό σας στο τέλος της χρονικής περιόδου που επιλέγετε (συνήθως 15 με 30 χρόνια για ένα στεγαστικό δάνειο). Κάθε πληρωμή έχει δύο συνιστώσες:
- Μέρος της πληρωμής καλύπτει χρεώσεις τόκων για το χρέος σας
- Το υπόλοιπο της πληρωμής πληρώνει το χρέος σας (ή μειώνει το υπόλοιπο του δανείου σας)
Για να μάθετε περισσότερα και να δείτε τους πίνακες απόσβεσης του δείγματος, στο κάτω μέρος αυτής της σελίδας, θα βρείτε δείγμα αρνητικού πίνακα απόσβεσης.
Όταν τα πράγματα είναι αρνητικά
Με ορισμένα δάνεια, έχετε τη δυνατότητα να πληρώνετε λιγότερο από την πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή. Ο κύριος λόγος για να πληρώσετε λιγότερα είναι, φυσικά, είναι ευκολότερο να πληρώσετε λιγότερα.
Όταν πληρώνετε λιγότερους από τους τόκους σε ένα συγκεκριμένο μήνα (ή όποια χρονική περίοδος ισχύει), το επιτόκιο προστίθεται στο υπόλοιπο του δανείου σας.
Με άλλα λόγια, οφείλετε περισσότερα κάθε μήνα . Δεν λαμβάνετε πραγματικά χρήματα από τον δανειστή σας, αλλά το υπόλοιπο του δανείου σας αυξάνεται επειδή δεν πληρώνετε τόκους.
Η διαδικασία προσθήκης τόκου σε ένα υπόλοιπο δανείου είναι γνωστή ως κεφαλαιοποίηση του ενδιαφέροντος .
Τελικά, θα πρέπει να πληρώσετε το δάνειο. Αυτό μπορεί να συμβεί με διάφορους τρόπους:
- Μέσω των τακτικών αποσβέσεων (που θα είναι υψηλότερες από ό, τι θα ήταν εάν το δάνειο δεν είχε αυξηθεί)
- Με την αναχρηματοδότηση του δανείου
- Κάνοντας μια πληρωμή με μπαλόνια για να εξοφλήσει το χρέος
Γιατί να χρησιμοποιήσετε αρνητική απόσβεση;
Πρέπει να πληρώσετε είτε ο καθένας, έτσι γιατί οι άνθρωποι επιλέγουν να αφήσουν τα δάνεια να μεγαλώνουν;
Αδυναμία πληρωμής: μερικές φορές απλά δεν διαθέτετε τα διαθέσιμα κεφάλαια για πληρωμές. Για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια περιόδων ανεργίας, μπορεί να μην είστε σε θέση να πληρώσετε τα φοιτητικά σας δάνεια. Είναι δυνατό να υποβάλετε αίτηση για αναστολή , η οποία σας επιτρέπει να σταματήσετε προσωρινά τις πληρωμές. Ωστόσο, εξακολουθούν να χρεώνονται τόκοι και θα πρέπει να πληρώσετε τους τόκους αν δεν έχετε επιδοτούσε δάνεια . Λάβετε υπόψη ότι συχνά έχετε την επιλογή να πληρώσετε το ενδιαφέρον (παρακάμπτοντας τη μεγαλύτερη πληρωμή) εάν θέλετε να αποφύγετε την αρνητική απόσβεση.
Επενδυτικά δάνεια: σε ορισμένες περιπτώσεις, οι επενδυτές δεν ενδιαφέρονται να εγγραφούν για μεγάλες μηνιαίες πληρωμές.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τα βραχυπρόθεσμα έργα (για παράδειγμα, ένα fix-and-flip). Αυτός είναι ένας κερδοσκοπικός και επικίνδυνος τρόπος να επενδύσετε, αλλά μερικοί άνθρωποι και επιχειρήσεις το κάνουν με επιτυχία. Για να αποπληρωθεί η στρατηγική, πρέπει να πουλήσετε το περιουσιακό στοιχείο με αρκετά κέρδη για να εξοφλήσετε τους τόκους που δεν έχετε πληρώσει ποτέ.
"Stretching" για να αγοράσει: ορισμένοι αγοραστές σπιτιού χρησιμοποιούν αρνητικές αποσβέσεις για να αγοράσουν ένα ακίνητο που είναι σήμερα εκτός του εύρους τιμών τους. Η υπόθεση είναι ότι θα έχουν περισσότερα έσοδα αργότερα και προτιμούν να αγοράσουν ένα ακριβότερο ακίνητο σήμερα από το να αγοράσουν ένα φτηνότερο και πρέπει να κινηθούν σε κάποια στιγμή στο μέλλον. Και πάλι, αυτή είναι μια επικίνδυνη στρατηγική - δεν μπορείτε να προβλέψετε το μέλλον και υπάρχουν αμέτρητες ιστορίες προσδοκιών που δεν έγιναν ποτέ πραγματικότητα. Μερικά παραδείγματα επικίνδυνων δανείων περιλαμβάνουν τα δάνεια επιλογής-ARM ή τα δάνεια επιλογής-πληρωμής σας (τα οποία δεν είναι τόσο δημοφιλή όσο ήταν τα προηγούμενα).
Παράδειγμα αρνητικής απόσβεσης
Για να δείτε την αρνητική απόσβεση στη δράση, πάρτε οποιοδήποτε δάνειο και υποθέστε ότι πληρώνετε λιγότερα από τα τέλη τόκων. Με την πάροδο του χρόνου, το υπόλοιπο θα αυξηθεί.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι δανείζετε 100.000 δολάρια στο 6% για 30 χρόνια που πρέπει να επιστρέφετε κάθε μήνα. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν θα πληρώνουμε τίποτα κάθε μήνα και θα δείτε ότι το υπόλοιπο του δανείου αυξάνεται. Μπορείτε να δημιουργήσετε τους δικούς σας πίνακες απόσβεσης και να χρησιμοποιήσετε την πληρωμή που επιλέγετε.
Όπως μπορείτε να δείτε, το ποσό των τόκων που πληρώνετε αυξάνεται κάθε μήνα - μαζί με το υπόλοιπο του δανείου σας.
| Μήνας | Αρχική Υπόλοιπο | Πραγματική Πληρωμή | ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου | Ενδιαφέρον | Τερματικό υπόλοιπο |
| 1 | $ 100,000.00 | $ - | $ (500.00) | 500,00 δολάρια | $ 100,500.00 |
| 2 | $ 100,500.00 | $ - | $ (502.50) | 502,50 δολάρια | $ 101.002.50 |
| 3 | $ 101.002.50 | $ - | $ (505.01) | $ 505,01 | $ 101.507.51 |
| 4 | $ 101.507.51 | $ - | $ (507.54) | $ 507.54 | $ 102,015.05 |
| 5 | $ 102,015.05 | $ - | $ (510.08) | $ 510.08 | 102.525,13 δολάρια |
| 6 | 102.525,13 δολάρια | $ - | $ (512.63) | $ 512.63 | 103.037,75 δολάρια |
| 7 | 103.037,75 δολάρια | $ - | $ (515.19) | $ 515,19 | 103.552,94 δολάρια |
| 8 | 103.552,94 δολάρια | $ - | $ (517.76) | 517,76 δολάρια | 104.070,70 δολάρια |
| 9 | 104.070,70 δολάρια | $ - | $ (520.35) | $ 520.35 | $ 104,591.06 |
| 10 | $ 104,591.06 | $ - | $ (522.96) | 522,96 δολάρια | $ 105,114.01 |
| 11 | $ 105,114.01 | $ - | $ (525.57) | $ 525.57 | $ 105.639,58 |
| 12 | $ 105.639,58 | $ - | $ (528.20) | 528,20 δολάρια | $ 106.167,78 |