Ο πράκτοράς σας μπορεί να σας καθοδηγήσει να επιλέξετε την σωστή τιμή πώλησης
Όχι κάθε πωλητής αντιλαμβάνεται πώς να τιμολογεί ένα σπίτι σωστά και μερικοί σπουδάζουν μόνο τα σπίτια που πωλούνται. Η επιλογή της σωστής τιμής πώλησης απαιτεί εμπειρογνωμοσύνη και είναι επίσης μια τέχνη με πολλούς τρόπους. Αυτός είναι ο λόγος που βασίζεται στις συμβουλές από έναν πολυάσχολο κτηματομεσίτη μπορεί να είναι ανεκτίμητη, ειδικά εάν ο πράκτοράς σας κρατάει ένα δάχτυλο στο παλμό της αγοράς.
Η εισηγμένη τιμή κατοικίας σε σχέση με την τιμή πώλησης
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να καταλάβετε είναι η τιμή καταλόγου ενός σπιτιού και η ενδεχόμενη τιμή πώλησής του είναι συχνά δύο διαφορετικές τιμές.
Θα τα ονομάσουμε Τιμή Α και Τιμή Β. Η πρώτη τιμή που επιλέξατε είναι η Τιμή Β, η στοχευμένη τιμή πώλησης. Αλλά αυτό πιθανότατα δεν θα είναι ταυτόσημο με την Τιμή Α, την τιμή του καταλόγου σας. Εάν επιλέξετε την τιμή Β προσεκτικά, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τις συνθήκες της αγοράς για να υπολογίσετε τον τρόπο επιλογής της τιμής Α.
Συγκρίσιμες τιμές πώλησης άλλων κατοικιών
Οι άνθρωποι, από τη φύση τους, φαίνεται να θυμούνται την τιμή ενός σπιτιού όταν ένα σπίτι έρχεται στην αγορά, αλλά μπορεί να μην γνωρίζουν την τιμή του σπιτιού όταν το πουλάει. Μπορείτε να μεταβείτε σε ιστότοπους όπως το Zillow.com για να μάθετε τις τιμές πώλησης ή να ζητήσετε από έναν πράκτορα να σας τις παράσχει. Αλλά μόνο οι τιμές κατά τη διάρκεια των τελευταίων 3 μηνών θα πρέπει να χρησιμοποιούνται, αν είναι δυνατόν. Μην χρησιμοποιείτε τις τιμές του περασμένου έτους.
Ακριβώς επειδή ένα σπίτι στο δρόμο που πωλείται για $ 200.000 δεν σημαίνει ότι το σπίτι σας θα πουλήσει για $ 200.000, εκτός αν το σπίτι σας είναι αρκετά παρόμοιο με αυτό το σπίτι. Έχω ακούσει πωλητές ισχυρίζονται ότι ένα μεγαλύτερο μέγεθος σημαίνει ότι μπορούν να πάρουν πολλά περισσότερα για το σπίτι τους, και ίσως μπορούν - απλά δεν μπορούν όσο νομίζουν.
Οι εκτιμητές, για παράδειγμα, μπορεί να διαθέσουν μόνο ένα επιπλέον ποσό 10.000 δολάρια για ένα πολύ περισσότερο από το δικό σας.
Εάν το σπίτι σας έχει τέσσερα υπνοδωμάτια και η συγκρίσιμη πώληση έχει τρία υπνοδωμάτια, το επιπλέον υπνοδωμάτιο σας μπορεί να αξίζει μόνο επιπλέον $ 5.000 έως 10.000 δολάρια. Δεν είναι τα 50.000 δολάρια που θα μπορούσατε να ελπίζετε. Ένα σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων είναι συχνά πιο επιθυμητό από ένα τριών υπνοδωματίων, επειδή οι αγοραστές που χρειάζονται απόλυτα ένα τετράκλινο δεν θα αγοράσουν ένα τριών υπνοδωματίων.
Βελτιώσεις στο σπίτι επηρεάζουν την τιμή πώλησης
Όταν αγοράζετε ένα ολοκαίνουργιο αυτοκίνητο και το απομακρύνετε από την παρτίδα του ντήλερ, κάποια από αυτή την τιμή έχει μειωθεί πριν φτάσετε στο πρώτο φως stop. Αυτό συμβαίνει επειδή τα αυτοκίνητα υποτιμούν την αξία τους. Εκτός αν έχετε προσθέσει έναν δεύτερο όροφο ή ολοκληρώσετε ένα σημαντικό έργο, οι περισσότερες βελτιώσεις στο σπίτι επίσης υποτιμούν αξία, για να μην αναφέρουμε, ορισμένα είδη μοντέρνων βελτιώσεων εξαντλούνται μετά από λίγα χρόνια.
Ένας πωλητής μιά φορά μου είπε ότι το σπίτι του αξίζει περισσότερα χρήματα επειδή είχε αντικαταστήσει όλη την εξωτερική παρακαμπτήριος με redwood. Πότε το έκανε αυτό; Πριν από 22 χρόνια. Σύμφωνα με το περιοδικό Home Remodeling Magazine, πολύ λίγες βελτιώσεις στο σπίτι επιστρέφουν το 100% της επένδυσης και αυτό το ποσοστό απόδοσης μειώνεται καθώς τα χρόνια περνούν.
Οι βελτιώσεις ή αναβαθμίσεις στο σπίτι σε μια ολοκαίνουργια κατοικία υπόκεινται επίσης σε προσωπική προτίμηση. Αυτοί οι γρανιτένιοι μετρητές πλακιδίων μπορεί να μην αξίζουν τίποτα για τον επόμενο αγοραστή, ο οποίος μπορεί να προτιμά να τους αποκόψει και να εγκαταστήσει πλακέ χαλαζία. Θυμηθείτε την πράσινη φάση του κυνηγού από τις αρχές της δεκαετίας του 1990 ή το πορτοκαλί χαλί από το 1970; Ack.
Ανταγωνιστικές τιμές κατοικίας
Με κάθε τρόπο, ελέγξτε τον ανταγωνισμό. Επειδή αυτά είναι τα σπίτια προς πώληση ότι οι αγοραστές θα είναι σε σύγκριση με το σπίτι σας.
Συγκρίνετε τις τιμές ανά τετραγωνικό πόδι και όχι μόνο τη συνολική τιμή. Εάν το σπίτι σας έχει 500 τετραγωνικά πόδια λιγότερο από το σπίτι που πωλείται απέναντι από το δρόμο, το σπίτι σας αξίζει πιθανώς σημαντικά λιγότερα χρήματα.
Εκκρεμείς τιμές πώλησης στο σπίτι
Τα σπίτια που έχουν πωληθεί αλλά δεν έχουν ακόμη κλείσει μεσεγγύηση είναι γενικά είτε ενεργές ενδεχόμενες βραχείες πωλήσεις είτε εκκρεμείς πωλήσεις. Μπορεί να μην γνωρίζετε την τιμή αυτών των κατοικιών επειδή η τιμή δεν κοινοποιείται γενικά μέχρι να κλείσει η συναλλαγή, αλλά γνωρίζετε την τιμή καταλόγου. Γνωρίζετε επίσης ότι η τιμή καταλόγου ήταν επαρκής για να προσελκύσει μια προσφορά.
Εάν το σπίτι πωλείται πολύ γρήγορα με λίγες μέρες στην αγορά, πιθανώς πωλείται σε τιμή καταλόγου.
Η επιλογή μιας τιμής καταλόγου εξαρτάται από την αγορά
Ίσως να είναι δύσκολο να πιστέψετε, αλλά πραγματικά δεν μπορείτε να τιμολογήσετε ένα σπίτι πολύ χαμηλό. Μπορείτε να το τιμήσετε πολύ ψηλά και κανείς δεν θα το εξετάσει.
Αλλά αν το κόστος είναι πολύ χαμηλό, δεν σημαίνει ότι θα πουλήσει για αυτή την τιμή και θα πάρετε μπάνιο. Αν μια τιμή είναι πολύ ελκυστική, μπορεί να τραβήξει πολλούς αγοραστές. Ένας πωλητής μπορεί να λάβει πολλές προσφορές , ίσως κάθε προσφορά υψηλότερη από την τελευταία προσφορά. Επειδή οι αγοραστές καθορίζουν την αγοραία αξία. Και τίποτα δεν οδηγεί τις τιμές των κατοικιών γρηγορότερα από ένα σπίτι που κάθε αγοραστής θέλει να κατέχει.
Στις αγορές του πωλητή, μπορείτε να ζητήσετε περισσότερο από την αξία της αγοράς για το σπίτι σας και ίσως να πάρετε μια τιμή υψηλότερη από την αγοραία αξία του. Αυτό συμβαίνει επειδή υπάρχουν πολύ λίγα σπίτια διαθέσιμα και πολλοί αγοραστές που τους θέλουν.
Στις αγορές του αγοραστή , μπορεί να χρειαστεί να τιμολογήσετε το σπίτι σας λίγο χαμηλότερο από την αγοραία αξία για να προσελκύσετε έναν αγοραστή. Αυτό συμβαίνει επειδή στην αγορά ενός αγοραστή, οι αγοραστές έχουν πολλά σπίτια για να διαλέξουν και υπάρχουν πολλοί αγοραστές. Το σπίτι σας μπορεί να χρειαστεί να είναι σε κορυφαία μορφή για να πουλήσει επίσης. Εάν υπάρχει κάτι λάθος με αυτό, κάθε άλλη κατοικία πιθανότατα θα πουλήσει πριν από τη δική σας εκτός αν η τιμή σας είναι εξαιρετικά ανταγωνιστική.
Αρχική τιμές εξαρτώνται από την τοποθεσία
Θυμηθείτε την τοποθεσία, τη θέση, τη θέση . Ένα σπίτι που βρίσκεται σε έναν πολυσύχναστο δρόμο μπορεί να αξίζει δεκάδες χιλιάδες ή ακόμα και εκατοντάδες χιλιάδες λιγότερο από ένα σπίτι που βρίσκεται σε μια ήσυχη cul-de-sac. Εάν το σπίτι σας στηρίζεται σε χώρο υγειονομικής ταφής ή σε εμπορικό κτίριο, μπορείτε να αφαιρέσετε ακόμη περισσότερο από τις συγκρίσιμες πωλήσεις.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.