Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της χρηματοδότησης PACE
Τι είναι το PACE;
Η Αξιολόγηση της Καθαρής Ενέργειας (PACE) είναι ένας τρόπος δανεισμού χρημάτων για έργα καθαρής ενέργειας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των ιδιοκτητών σπιτιού και των επιχειρήσεων, λαμβάνουν χρηματοδότηση για αναβαθμίσεις και επιστροφή μέσω φόρων ιδιοκτησίας. Η έγκριση της χρηματοδότησης από την PACE βασίζεται κυρίως στα ίδια κεφάλαια στο αναβαθμισμένο ακίνητο , το οποίο θα χρησιμοποιηθεί ως ασφάλεια για την εξασφάλιση του δανείου και συνήθως μπορείτε να δανειστείτε μέχρι και το 15% της αξίας ενός ακινήτου.
Οι κοινές χρήσεις του PACE περιλαμβάνουν τις ηλιακές εγκαταστάσεις, την ενεργειακή απόδοση θέρμανσης και ψύξης, τον εξωραϊσμό εξοικονόμησης νερού και πολλά άλλα έργα για κατοικίες και εμπορικές ιδιοκτησίες.
Το PACE είναι διαθέσιμο μόνο σε τοποθεσίες όπου οι κρατικοί και τοπικοί νόμοι επιτρέπουν αυτόν τον τύπο χρηματοδότησης και όπου έχουν αναπτυχθεί τοπικά προγράμματα. Τα προγράμματα αυτά περνούν από διάφορα ονόματα, όπως το δημοφιλές πρόγραμμα ανανέωσης της ενέργειας για το σπίτι (HERO) και το Ygrene.
Κύρια σημεία των δανείων της PACE
Αυτά τα προγράμματα έχουν διάφορα χαρακτηριστικά που τα καθιστούν ελκυστικά για τους δανειολήπτες.
Εύκολο να πληρούνται οι προϋποθέσεις: Η επιλεξιμότητα της PACE είναι σχετικά εύκολη. Σε σύγκριση με τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης , τα οποία αποτελούν δημοφιλείς εναλλακτικές λύσεις για ακριβές βελτιώσεις στο σπίτι, τα κριτήρια έγκρισης φαίνονται χαλαροί. Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας FICO είναι λιγότερο σημαντικό με το PACE, αλλά τα τρέχοντα ή πρόσφατα θέματα στις πιστωτικές σας αναφορές μπορούν να προκαλέσουν προβλήματα.
Πρέπει επίσης να είστε παρόντες σε όλους τους φόρους ιδιοκτησίας.
100% χρηματοδότηση: Το PACE σας επιτρέπει να χρηματοδοτήσετε ολόκληρο το κόστος ενός έργου χωρίς να χρειάζεται προκαταβολή . Ως αποτέλεσμα, μπορείτε να ξεκινήσετε γρήγορα χωρίς να χρειάζεται να εξοικονομήσετε χρήματα για έργα ή να μετακινήσετε χρήματα. Φυσικά, τα μεγαλύτερα δάνεια σημαίνουν υψηλότερο κόστος τόκων και υψηλότερες πληρωμές.
Μπορεί να μεταφερθεί στον επόμενο κάτοχο: Αν πουλάτε ένα ακίνητο μετά την πραγματοποίηση βελτιώσεων, δεν πρέπει απαραιτήτως να πληρώσετε το δάνειο. Το δάνειο επισυνάπτεται στο ακίνητο, ώστε να μπορεί να μεταφερθεί και να πληρωθεί από τον επόμενο ιδιοκτήτη. Το εάν ή όχι αυτό είναι καλό, πιθανότατα εξαρτάται από το αν είστε ή όχι ο αγοραστής.
Ώρα αποπληρωμής: Σημαντικές βελτιώσεις μπορεί να είναι δαπανηρές. Τα δάνεια της PACE μπορούν να εξοφληθούν για παρατεταμένες χρονικές περιόδους (π.χ. 5-20 έτη). Ως αποτέλεσμα, οι πληρωμές μπορούν να διατηρηθούν σχετικά μικρές. Ωστόσο, όπως και με οποιοδήποτε δάνειο, όσο περισσότερο παίρνετε για να επιστρέψετε, τόσο περισσότερο το ενδιαφέρον θα πληρώσετε κατά τη διάρκεια του δανείου.
Πιθανές πιστώσεις φόρου: Η χρηματοδότηση της PACE μπορεί να διευκολύνει την είσοδό σας σε περιβαλλοντικές φορολογικές πιστώσεις - συμβουλευτείτε τον φορολογικό σας σύμβουλο πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση. Όταν το χρονοδιάγραμμα είναι ανησυχητικό, το PACE καθιστά δυνατή την ολοκλήρωση ενός έργου προτού λήξει η πίστωση φόρου και η λήψη ενός μεγάλου δανείου σάς επιτρέπει να εγκαταστήσετε τα πάντα μέσα σε ένα έτος (σε αντίθεση με τα πράγματα που διαρκούν αρκετά χρόνια για τη διαχείριση των ταμειακών ροών).
Ορισμένες πιστώσεις είναι διαθέσιμες μόνο για το έτος που ολοκληρώθηκε η εγκατάσταση, οπότε θα χρειαστεί να πληρώσετε όλες αυτές τις δαπάνες κατά τη διάρκεια του ίδιου έτους.
Προβλήματα με τη χρηματοδότηση της PACE
Πριν χρησιμοποιήσετε τη χρηματοδότηση PACE για το σχέδιό σας, εξοικειωθείτε με μερικές από τις παγίδες.
Συγκρούσεις συμφερόντων: Η χρηματοδότηση από την PACE διευθετείται συχνά μέσω εργολάβων που ενδέχεται να έχουν κίνητρο να προωθήσουν δαπανηρές αναβαθμίσεις. Αυτό μπορεί να είναι μια βολική μορφή μονοαπευθυντικής αγοράς, αλλά οι εργολάβοι δεν γνωρίζουν τα οικονομικά σας και τι μπορείτε να "αντέξετε οικονομικά" - και μπορείτε να αντέξετε οικονομικά σχεδόν τίποτα με ένα δάνειο PACE. Οι περισσότεροι πάροχοι υπηρεσιών είναι ειλικρινείς και τελικά οι αγοραστές είναι έτοιμοι να κάνουν έξυπνες αποφάσεις, αλλά ένα μικρό ποσοστό εργολάβων μπορεί να κάνει παραπλανητικές δηλώσεις μόνο για να πάρει θέσεις εργασίας υψηλής αμοιβής. Εκτός από την πληρωμή για το έργο που θα εκτελέσει, οι εργολάβοι ενδέχεται να λάβουν πρόσθετες αμοιβές παραπομπής από έναν δανειστή εάν οργανώσουν χρηματοδότηση, έτσι ώστε οι πιθανότητες σύγκρουσης συμφερόντων να είναι πραγματικές.
Σοβαρές πληρωμές: Ακόμη και αν εξοφλήσετε μια εκτεταμένη περίοδο, η πληρωμή μπορεί να είναι επιβάρυνση. Οι περισσότεροι άνθρωποι σκέφτονται από την άποψη των μηνιαίων πληρωμών, αλλά οι εκτιμήσεις ακινήτων πληρώνονται συχνά μόνο μία ή δύο φορές το χρόνο. Μπορεί να αντιμετωπίζετε έκπληξη όταν είναι ώρα να κάνετε αυτές τις υπερπληθωρισμένες πληρωμές. Σε ορισμένες περιπτώσεις (εάν ο υπάλληλος του στεγαστικού δανείου σας πληρώνει τους φόρους ακίνητης περιουσίας μέσω ενός λογαριασμού μεσεγγύησης), η πληρωμή PACE θα προστεθεί στη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας σε μικρότερα τεμάχια.
Έξοδα τόκων: Η χρηματοδότηση της PACE είναι σχετικά εύκολη. Ωστόσο, τα επιτόκια είναι μερικές φορές υψηλότερα από αυτά που θα πληρώσατε εάν απλά χρησιμοποιείτε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή μια πιστωτική γραμμή - ειδικά εάν έχετε καλή πίστωση. Είτε μπορείτε να πάρετε μια καλύτερη διαπραγμάτευση μόνοι σας εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, αλλά τα δάνεια PACE δεν είναι κατ 'ανάγκη φθηνά.
Κόστος και οφέλη: Είναι εύκολο να λάβετε έγκριση για προγράμματα PACE, αλλά αξίζει τον κόπο; Αυτά τα προγράμματα έχουν την πιο νόημα για τα άτομα που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά λιγότερο ακριβά δάνεια (συχνά λόγω πιστωτικών προβλημάτων ή περιορισμένου εισοδήματος). Έργα όπως η αντικατάσταση των παραθύρων σας μπορεί να προσθέσει στην αξία του σπιτιού σας, οπότε θα πρέπει να πάρετε κάποια από αυτά τα χρήματα πίσω όταν πουλάτε. Ωστόσο, δεν θα δείτε αναγκαστικά μια σημαντική αλλαγή στο κόστος κοινής ωφέλειας - και θα πρέπει ακόμα να κάνετε υψηλότερες φορολογικές πληρωμές.
Κίνδυνος αποκλεισμού: Τα δάνεια PACE είναι εξασφαλισμένα από το σπίτι σας, οπότε είναι πιθανό να χάσετε το σπίτι σας στον αποκλεισμό εάν δεν κάνετε τις πληρωμές. Σε πολλές περιπτώσεις, ένα δάνειο PACE μεταφέρεται σε "πρώτη θέση" (μπροστά από τον δανειστή υποθηκών), πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει κίνδυνος αποκλεισμού ακόμη και αν κάνετε τις κανονικές πληρωμές υποθηκών όπως έχετε συμφωνήσει. Άλλοι τύποι δανείων (εκτός και αν πρόκειται για δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης ) δεν πρέπει να σας βάζουν σε αυτή τη θέση.
Η εμφάνιση μπορεί να εξαπατήσει
Οι παραπάνω κίνδυνοι δεν σημαίνουν ότι τα προγράμματα PACE είναι κακά. Ωστόσο, αξίζει να γνωρίζετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτών των ρυθμίσεων πριν εγγραφείτε. Δυστυχώς, οι κίνδυνοι συχνά παραβλέπονται επειδή τα προγράμματα PACE θεωρούνται ότι είναι "ασφαλή".
Σχετικά με την κυβέρνηση; Οι τοπικές κυβερνήσεις διαθέτουν χρηματοδότηση από την PACE και τα προγράμματα PACE συγχέονται με τα προγράμματα που προσφέρονται από την κυβέρνηση. Τελικά, είναι απλά δάνεια όπως κάθε άλλο δάνειο - πρέπει να εξοφληθούν και υπάρχουν συνέπειες για την αποτυχία της αποπληρωμής .
Για μια καλή αιτία; Αισθάνεται καλό να κάνουμε καλά πράγματα, και η χρηματοδότηση PACE σας βοηθά να πληρώνετε για πράσινα έργα. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης αρκετές οντότητες που θα μπορούσαν να ενδιαφέρονται περισσότερο για την πραγματοποίηση κέρδους παρά για να κάνουν τη διαφορά. Οι επικριτές υποστηρίζουν ότι τα δάνεια αυτά έχουν ομοιότητες με τα δάνεια χαμηλού κινδύνου .
Φορολογική έκπτωση; Μπορεί να μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος τόκων που σχετίζεται με το έργο σας. Ωστόσο, οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι - πρέπει να μιλήσετε με έναν τοπικό φορολογούμενο για να ελέγξετε την ικανότητά σας να κάνετε παρακρατήσεις. Δυστυχώς, ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων πιστεύουν ότι το συνολικό κόστος ενός έργου είναι εκπεστέο επειδή η πληρωμή είναι μέρος ενός φόρου ακίνητης περιουσίας, και αυτό δεν είναι τυπικά ακριβές.
Πώς να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο PACE
Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι πολύ λογικό να χρησιμοποιήσουμε τη χρηματοδότηση PACE για ένα έργο. Ακολουθούν μερικές συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να πάρετε την αξία του χρήματός σας.
Μιλήστε απευθείας με τον δανειστή: Αφού μάθετε για το PACE από έναν ανάδοχο, συζητήστε με τον πραγματικό δανειστή ή τον οργανισμό χρηματοδότησης του PACE. Είναι σημαντικό να καταλάβετε ακριβώς τι εισάγετε. Μάθετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των διαφορετικών επιλογών και δείτε πόσα χρήματα θα πληρώσετε . Ακόμη και οι ειλικρινείς εργολάβοι μπορούν να ξεχάσουν να συμπεριλάβουν σημαντικές λεπτομέρειες και δεν γνωρίζουν την οικονομική σας κατάσταση. Αποκτήστε λεπτομέρειες απευθείας από την πηγή και έχετε αυτή τη συζήτηση όταν ο εργολάβος σας δεν είναι παρών (ώστε να μπορείτε να μιλάτε ελεύθερα χωρίς να ανησυχείτε για το να βλάπτετε τα συναισθήματα κάποιου).
Συγκρίνετε άλλα είδη δανείων: Και πάλι, τα δάνεια PACE δεν είναι πάντα ο λιγότερο δαπανηρός τρόπος δανεισμού. Εξερευνήστε όλες τις εναλλακτικές λύσεις που ακολουθούν.
- Αγοράστε σε απευθείας σύνδεση δανειστές , τοπικές τράπεζες και πιστωτικές ενώσεις στην περιοχή σας
- Τα δάνεια FHA 203K μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για τη χρηματοδότηση βελτιώσεων στο σπίτι και απαιτούν μια σχετικά μικρή προκαταβολή
- Μπορεί ακόμη και να είστε σε θέση να χρηματοδοτήσετε το έργο σας με ένα προσωπικό δάνειο και να αποφύγετε την εξασφάλιση εξασφαλίσεων
Μάθετε ποιο ποσοστό μπορείτε να περιμένετε ρεαλιστικά και ανακαλύψτε τι κόστος κλεισίματος θα πρέπει να πληρώσετε . Επίσης, μάθετε αν θα καταλήξετε με ασφάλεια στο σπίτι σας (κάτι που θα συμβεί εάν χρησιμοποιήσετε χρηματοδότηση από το PACE ή μια παραδοσιακή δεύτερη υποθήκη). Ενδέχεται να εξακολουθείτε να δικαιούστε φορολογικές πιστώσεις - και ενδεχομένως ακόμη και μείωση του κόστους τόκων - αν χρησιμοποιείτε άλλα δάνεια.
Αποκτήστε προσφορές από πολλούς εργολάβους: Όταν δεν πληρώνετε μετρητά εκ των προτέρων, οτιδήποτε φαίνεται προσιτό. Αλλά εξακολουθεί να υπάρχει η ευκαιρία να εξοικονομήσετε χρήματα (και να μειώσετε τις πληρωμές σας) πηγαίνοντας με τον πιο ανταγωνιστικό ανάδοχο. Απλά θυμηθείτε ότι μερικές φορές παίρνετε αυτό που πληρώνετε, έτσι επιλέγοντας τη χαμηλότερη τιμή μπορεί να έρθει πίσω να σας στοιχειώσει.
Προϋπολογισμός και πληρωμή μετρητών: Δεν είναι ο ευκολότερος τρόπος να κάνετε τα πράγματα, αλλά μπορείτε πάντα να καθυστερήσετε το έργο σας, να εξοικονομήσετε χρήματα και να πληρώσετε μετρητά για να το κάνετε κάποια στιγμή στο μέλλον. Με αυτόν τον τρόπο, θα εξοικονομήσετε χρήματα με το κόστος τόκων και θα έχετε επιπλέον επιλογές όταν επιλέγετε εργολάβους και την ακριβή εργασία που εκτελούν.
Πώληση (ή Αγορά) ενός ακινήτου με PACE
Τα δάνεια PACE είναι μοναδικά επειδή παραμένουν στην ιδιοκτησία - όχι ο αρχικός δανειολήπτης.
Πώληση ακινήτου: Εάν έχετε χρησιμοποιήσει το PACE για να χρηματοδοτήσετε βελτιώσεις, ενδέχεται να χρεώνεστε ακόμα και όταν αποφασίσετε να πωλήσετε. Σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να πωλήσετε το βελτιωμένο ακίνητο και ο αγοραστής μπορεί να είναι υπεύθυνος για την αποπληρωμή (ο νέος ιδιοκτήτης ακινήτου θα πάρει τις εκτιμήσεις). Με κάποιους τρόπους, αυτό έχει νόημα, επειδή η ιδιοκτησία αξίζει πραγματικά περισσότερα. Ωστόσο, ορισμένοι αγοραστές μπορεί να είναι απρόθυμοι να αναλάβουν αυτές τις πληρωμές και μπορεί να έχουν ακόμη και έναν δύσκολο χρόνο να λάβουν χρηματοδότηση αν μια περιουσία έχει πρόσθετες εκτιμήσεις.
Εάν προτιμάτε, μπορείτε να πληρώσετε πάντα το χρέος της PACE μόνοι σας, γεγονός που καθιστά την περιουσία σας πιο ελκυστική για τους αγοραστές. Όλα είναι διαπραγματεύσιμα σε ακίνητα: μπορείτε να χρεώνετε υψηλότερη τιμή για τις βελτιώσεις που έχουν πληρωθεί ή μπορείτε να δεχθείτε χαμηλότερη τιμή για ένα ακίνητο που έρχεται με υψηλότερα έξοδα (τουλάχιστον προσωρινά).
Αγοράζοντας ένα ακίνητο: Εάν σκέφτεστε μια ιδιοκτησία με το υπάρχον χρέος της PACE, πάρτε λίγο χρόνο για να μάθετε πώς το χρέος αυτό θα επηρεάσει τη συναλλαγή σας. Προφανώς, θα επωφεληθείτε από τις βελτιώσεις, οπότε ίσως αξίζει να αναλάβετε τις πληρωμές (για παράδειγμα, θα έχετε χαμηλότερους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος εάν το σπίτι έχει ένα ισχυρό φωτοβολταϊκό σύστημα και θα απολαμβάνετε αυτούς τους χαμηλότερους λογαριασμούς πολύ καιρό μετά Οι αξιολογήσεις της PACE λήγουν).
Πριν πάτε πολύ μακριά, μιλήστε με τον δανειστή σας για να μάθετε πώς χειρίζονται τα ζητήματα της PACE. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο τίτλος PACE πρέπει να βρίσκεται στην πρώτη θέση, αλλά ορισμένα προγράμματα PACE είναι πρόθυμα να πάρουν τη δεύτερη θέση πίσω από το δάνειο αγοράς σας.