Γιατί μια μικρή τράπεζα πώλησης μπορεί να πει ότι ένας πωλητής δεν πληροί τις προϋποθέσεις
Ακριβώς επειδή η τράπεζα μόλις αρνήθηκε τη σύντομη πώληση δεν σημαίνει απαραίτητα ότι δεν πρέπει να προσπαθήσετε ξανά. Πρώτον, βεβαιωθείτε ότι δεν έχετε συμβόλαιο με τον προηγούμενο αγοραστή. Εάν η σύντομη γραφική σας αποστολή είχε υποβληθεί στην τράπεζα, πιθανώς σήμαινε ότι εσείς και ένας αγοραστής είχε υπογράψει σύμβαση αγοράς. Τα περισσότερα συμβόλαια πώλησης μικρής διάρκειας περιέχουν κάποιο είδος προσθήκης που εξαρτά τη σύμβαση από την έγκριση σύντομης πώλησης και υπάρχει πιθανώς ένα χρονικό όριο ως προϋπόθεση της σύμβασης αγοράς.
Εφόσον νομίμως δεν μπορείτε να πουλήσετε ένα σπίτι για δεύτερη φορά όταν είστε ακόμα υποχρεωμένος σε έναν υπάρχοντα αγοραστή, θα πρέπει να ελέγξετε τη γραφική εργασία, να καλέσετε την εταιρεία τίτλου (ή τον πράκτορα του αγοραστή) και να βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση ακυρώνεται εγγράφως, εάν δεν έχει έχει λήξει.
Δεύτερον, εάν η καταχώρισή σας έχει πράγματι λήξει, πιθανότατα λαμβάνετε τηλεφωνικές κλήσεις από πολλούς άλλους πράκτορες που προσφέρουν τις υπηρεσίες τους ή / και υποδεικνύουν ότι έχουν αγοραστές για το σπίτι σας. Αυτοί οι πράκτορες πιθανότατα δεν έχουν αγοραστές και δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι οι πράκτορες που κυνηγούν καταχωρίσεις που έχουν λήξει έχουν οποιαδήποτε εμπειρία στην εργασία σε ανοικτές πωλήσεις.
Είναι αρκετά κακό που κάποιοι πράκτορες δεν έχουν τα προσόντα να πωλούν μικρές πωλήσεις, ωστόσο μπορούν να προσφέρουν αυτές τις υπηρεσίες, γι 'αυτό να προσλάβουν έναν εξαιρετικά πολύπλοκο πράκτορα που έχει διαπραγματευτεί πολλές πωλήσεις μικρών ποσοτήτων. Ένας άπειρος πράκτορας χωρίς ισχυρό υπόβαθρο στις μικρές πωλήσεις θα μπορούσε να βλάψει την αιτία σας και πιθανότατα η σύντομη πώληση σας δεν είχε προηγουμένως εγκριθεί.
Οι περισσότεροι πράκτορες πώλησης βετεράνων σύντομα γνωρίζω ποτέ δεν παραιτούνται μέχρι είτε οι πωλητές πέσει νεκρό από την εξάντληση ή η σύντομη πώληση εγκρίνεται.
Μίσθωση νέου πράκτορα
Βάλτε το σπίτι σας πίσω στην αγορά με φρέσκες φωτογραφίες και βρείτε έναν νέο αγοραστή. Βεβαιωθείτε ότι ο αγοραστής θα παραμείνει δεσμευμένος να περιμένει την έγκρισή σας σύντομης πώλησης.
Ένα μικρό κόλπο που χρησιμοποιούν οι πωλητές μου είναι να ζητήσουν από τον πράκτορα του αγοραστή να υποσχεθεί εγγράφως ότι οι πράκτορες δεν θα γράψουν περισσότερες προσφορές για τον αγοραστή μετά την αποδοχή της προσφοράς. Δεν είναι κάθε αγοραστής πραγματικά πρόθυμος να δεσμευτεί να αγοράσει μια σύντομη πώληση , και ένας δεσμευμένος αγοραστής είναι απαραίτητη. Στην πραγματικότητα, αν ο αγοραστής δεν έχει δεσμευτεί, δεν έχετε πραγματικά έναν αγοραστή βάσει σύμβασης. Έχετε ένα άχρηστο κομμάτι χαρτιού.
Μετά την ολοκλήρωση των προκαταρκτικών εργασιών, αναθεωρήστε την επιστολή σας. Οι περισσότερες τράπεζες απαιτούν από έναν πωλητή να προσαρμόσει μία ή περισσότερες από τις παραμέτρους που απαιτούνται σύμφωνα με τις συγκεκριμένες οδηγίες της συγκεκριμένης τράπεζας για να χορηγήσει μια σύντομη πώληση. Δεν είναι όλες οι τράπεζες λειτουργούν σύμφωνα με τις ίδιες οδηγίες, αλλά εδώ είναι μερικές που ισχύουν για κάθε σχεδόν πώληση:
- Ξοδεύετε περισσότερο από ό, τι κάνετε.
- Παίρνετε ή είστε διαζευγμένοι και δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το σπίτι μόνοι σας.
- Το επιτόκιο του δανείου σας πρόκειται να προσαρμοστεί ή έχει ήδη αυξηθεί.
- Υπήρξε θάνατος ή ιατρική ασθένεια στην οικογένεια που έχει προκαλέσει παραβατικότητα υποθηκών.
- Το δάνειό σας είναι προεπιλεγμένο τουλάχιστον 30 ημέρες από την ημερομηνία κατά την οποία έπρεπε να πληρωθεί η τελευταία σας πληρωμή.
- Είστε άνεργοι με λίγη προοπτική απασχόλησης.
- Έχετε ολοκληρώσει μια πτώχευση που έχει εκκαθαρίσει όλα τα χρέη σας.
Μερικές φορές, όταν η απλή πώληση αρνείται, οφείλεται σε κάτι τόσο απλό όσο ο πωλητής είναι τρέχων στην πληρωμή της υποθήκης.
Εάν οι πληρωμές υποθηκών δεν είναι καθυστερημένες, οι οδηγίες της τράπεζας μπορούν να δηλώνουν ότι η τράπεζα δεν επιτρέπεται να εγκρίνει μια σύντομη πώληση. Εκτός αυτού, σκεφτείτε το, αν η τράπεζα λαμβάνει τα χρήματά σας, γιατί θα έπρεπε να σκεφτεί να σας παραχωρήσει οποιεσδήποτε ευχαριστίες; Δεύτερον, η ύπαρξη υποβρύχιας και η πραγματοποίηση πληρωμής υποθηκών μπορεί μερικές φορές να αισθάνεται σαν το ισοδύναμο της εκτίναξης λογαριασμών ύψους 100 δολαρίων στον αέρα που πρέπει να παρασυρθεί από ένα αεράκι.
Ελέγξτε την επιστολή σας
Εάν κάποιο από τα παραπάνω 7 στοιχεία ισχύουν για την περίπτωσή σας, βεβαιωθείτε ότι έχετε συμπεριλάβει αυτούς τους λόγους στην επιστολή σας . Οι διαπραγματευτές των τραπεζών χειρίζονται ένα μεγάλο όγκο αρχείων και δεν εξετάζουν πάντοτε κάθε έγγραφο όσο πιο προσεκτικά θα μπορούσαν. Πρέπει να καταστήσετε σαφές ότι υπάρχει μια δυσκολία και να παράσχετε τεκμηρίωση επίσης.
Αν έχετε πάρει διαζύγιο, στείλτε ένα αντίγραφο της γραφικής διαζυγίου σας στην τράπεζα.
Συμπεριλάβετε τιμολόγια από το γιατρό σας με ιατρικές διαγνώσεις ή θεραπευτικά σχέδια. Ανακεφαλαιώστε το σύνολο του μηνιαίου εισοδήματός σας έναντι της εκροής. Ορισμένες οικονομικές καταστάσεις δεν παρέχουν σημεία ή κουτιά για έναν δανειολήπτη για να συμπεριλάβει όλες τις δαπάνες. Ανεξάρτητα από τα χαρτιά που σας έδωσε η τράπεζα για να ολοκληρώσετε, δημιουργήστε τη δική σας οικονομική κατάσταση που περιλαμβάνει το εισόδημα στα αριστερά και όλες τις δαπάνες στα δεξιά. Δείξτε έναν αρνητικό αριθμό στο κάτω μέρος αφαιρώντας τα χρέη σας από το εισόδημά σας. Κάντε πολύ εύκολο για τον διαπραγματευτή της τράπεζας να καταλάβει σαφώς την οικονομική σας εικόνα.
Επαναλάβετε
Η πιθανότητα είναι η σύντομη πώληση σας θα εγκριθεί. Οι τράπεζες θέλουν να κάνουν μικρές πωλήσεις. Η εθνική διευθέτηση υποθηκών, μεταξύ άλλων νομικών πράξεων, παρέχει οικονομικά κίνητρα για τις τράπεζες να πραγματοποιήσουν μια σύντομη πώληση, όπως συμβαίνει και με το πρόγραμμα short sale της HAFA. Στην πραγματικότητα, οι περισσότερες τράπεζες που έχω συνεργαστεί με προτιμούν να κάνουν μια σύντομη πώληση πάνω από μια τροποποίηση δανείου. Αν βρίσκεστε σήμερα σε μια τροποποίηση δανείου, οι πιθανότητες να εγκριθεί η σύντομη πώληση σας έφτασαν μόλις στο 99,9%. Διαβάστε πώς μπορείτε να αλλάξετε από μια τροποποίηση δανείου σε μια σύντομη πώληση .
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στο Lyon Real Estate στο Sacramento της Καλιφόρνια και δεν παρέχει νομικές συμβουλές. Εάν ζητάτε νομικές συμβουλές, παρακαλείσθε να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο που έχει λάβει άδεια για να την παράσχει.