Τα υπέρ και τα κατά που επιτρέπουν στον δανειστή σας να χάσει χρήματα στο σπίτι σας
Είτε πρέπει να κάνετε μια σύντομη πώληση είτε να αφήσετε το σπίτι να πάει σε αποκλεισμό εξαρτάται από διάφορους παράγοντες. Ενώ για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού είναι πιο εύκολο να ρίξουν τα χέρια τους και να αφήσουν την τράπεζα να πάρει το σπίτι, ίσως δεν είναι το πιο σοφό πράγμα που πρέπει να κάνουμε. Ανεξάρτητα από την προσέγγιση που επιλέγετε, να λαμβάνετε πάντα νομικές και φορολογικές συμβουλές πριν αποφασίσετε μεταξύ μιας σύντομης πώλησης ή ενός αποκλεισμού.
Σύντομα οφέλη από την πώληση
Εδώ είναι μερικά οφέλη για να κάνετε μια σύντομη πώληση:
- Έχετε τον έλεγχο της πώλησης, όχι της τράπεζας.
- Μπορείτε να κοιμηθείτε καλύτερα γνωρίζοντας ποιος αγοράζει το σπίτι σας.
- Θα αποφύγετε το κοινωνικό στίγμα της λέξης "F", αποκλεισμού.
- Σε αντίθεση με τη δημοφιλή πεποίθηση, μπορείτε συχνά να παραμείνετε ενημερωμένοι σχετικά με τις πληρωμές σας και εξακολουθείτε να υποβάλετε αίτηση για μια σύντομη πώληση.
Η πώληση κατοικίας σας θα αντιμετωπιστεί όπως οποιαδήποτε άλλη πώληση στο σπίτι, με σεβασμό και αξιοπρέπεια.
Παροχές αποκλεισμού
Εδώ είναι μερικά οφέλη για την επιλογή να κάνει έναν αποκλεισμό:
- Είναι μια άμεση λύση.
- Μπορείτε να σταματήσετε να κάνετε πληρωμές και να ζήσετε στο σπίτι μέχρι να σας κλωτσήσει.
- Για μερικούς, είναι εκδίκηση. ίσως αισθάνεστε καλύτερα αρχικά να πείτε στην τράπεζα πού να πάτε όταν αρνήθηκε την τροποποίηση του δανείου σας.
- Εάν κάτι σπάσει ή δυσλειτουργίες, δεν χρειάζεται να το διορθώσετε.
- Μπορείτε να αφήσετε το σπίτι πίσω και απλά να περπατήσετε.
Αγορά μετά από μια σύντομη πώληση
Οι κατευθυντήριες γραμμές του Fannie Mae για το 2016 σας επιτρέπουν να υποβάλλετε εκ νέου υποψηφιότητα για μια υποθήκη τέσσερα χρόνια μετά από μια σύντομη πώληση με προκαταβολή 10%.
Εάν πωλήσατε το σπίτι σας ως πώληση μικρής διάρκειας εξαιτίας ελαφρυντικών περιστάσεων, μπορείτε να υποβάλετε εκ νέου αίτηση υποθήκης Fannie Mae μετά από δύο χρόνια με την κατάλληλη τεκμηρίωση των περιστάσεων. Μπορεί επίσης να δικαιούστε ένα δάνειο FHA ένα χρόνο μετά από μια σύντομη πώληση.
Λάβετε υπόψη ότι οι οδηγίες Fannie Mae και FHA δεν αποτελούν εγγύηση ότι θα μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι μετά από προτεινόμενα χρονικά πλαίσια.
Οι τράπεζες έχουν τον τελευταίο λόγο και συχνά περιλαμβάνουν επικαλύψεις που μπορούν να αλλάξουν τις κατευθυντήριες γραμμές που έχει θέσει η κυβέρνηση. Ζητήστε από το γραφείο δανείων σας να διευκρινιστεί πριν βασιστείτε σε ομοσπονδιακές κατευθυντήριες γραμμές.
Αγορά μετά από αποκλεισμό
Εάν ο αποκλεισμός σας οφείλεται σε ελαφρυντικές περιστάσεις, ενδέχεται να δικαιούστε να αγοράσετε άλλη κατοικία σε τρία χρόνια. Διαφορετικά, η τυπική περίοδος αναμονής παραμένει επτά χρόνια, σημειώνει η Fannie Mae στις τελευταίες κατευθυντήριες γραμμές της. Παρόμοια με τις κατευθυντήριες γραμμές πώλησης, το FHA επιτρέπει σε εκείνους που έχουν αποκλειστεί στα σπίτια τους να υποβάλουν εκ νέου αίτηση για υποθήκες μετά από 12 μήνες.
Επηρεάζει την πίστωση
Μια σύντομη πώληση μπορεί να θεωρηθεί ως υποτιμητικό σήμα στην πίστωσή σας, παρόλο που τα πιστωτικά γραφεία δεν χρησιμοποιούν τη λέξη "short sale" στην πιστωτική έκθεσή σας . Η πιστωτική έκθεσή σας μπορεί να διαβάσει "πληρωθεί πλήρως για λιγότερο από συμφωνηθεί" ή "διευθετήθηκε για λιγότερο", μεταξύ άλλων κατηγοριών. Ορισμένες κατευθυντήριες γραμμές για το HAFA επιτρέπουν τη μη είσοδο σε πίστωση και μπορούν να εμφανιστούν ως πληρωμένες εξ ολοκλήρου. Ανάλογα με το πιστωτικό ιστορικό σας, το Myfico.com προσφέρει δύο παραδείγματα στα οποία ένα πιστωτικό αποτέλεσμα μπορεί να μειωθεί σημαντικά μετά από έναν αποκλεισμό. Σε γενικές γραμμές, ένας αποκλεισμός παραμένει στην πιστωτική σας έκθεση για επτά χρόνια.
Αποφάσεις ανεπάρκειας
Οι αποφάσεις συχνά αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ του πωλητή και του δανειστή short selling.
Σε ορισμένα κράτη, όπως η Καλιφόρνια, εάν το σπίτι είναι η προσωπική σας κατοικία και χρηματοδοτήθηκε μέσω χρημάτων αγοράς, δεν υπάρχει κρίση ανεπάρκειας .
Οι τράπεζες είναι γενικά απρόθυμες να διαπραγματευτούν τις κρίσεις ανεπάρκειας με τον ιδιοκτήτη σπιτιού μετά από αποκλεισμό. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, σύμφωνα με την Ένωση Καλλωπιστών της Καλιφόρνιας, μπορεί να υποβληθεί απόφαση σχετικά με ανεπάρκεια όσον αφορά το δάνειο σκληρού χρήματος, εάν ο δανειστής αποκλειστεί υπό δικαστικό αποκλεισμό έναντι πώλησης καταπιστευματοδόχου ή εάν το δεύτερο δάνειο είναι δάνειο σκληρού χρήματος η πώληση πραγματοποιείται ως πώληση του εντολοδόχου.
Ερωτήσεις Εφαρμογής Δανείου
Οι αιτήσεις δανείων συνήθως δεν απαιτούν να συμπεριλάβετε πληροφορίες σχετικά με τις ανοικτές πωλήσεις. Μπορείτε να αναφέρετε ότι πωλήσατε το σπίτι σας. Ωστόσο, πρέπει να απαντήσετε στην ερώτηση: "Είχατε ποτέ μια περιουσία που αποκλειόταν ή σας έδωσε πράξη κατά την επταετία". Εάν ο δανειστής βλέπει ότι είχατε αποκλεισμό, το δάνειό σας μπορεί να απορριφθεί.
Μήκος χρόνου για τη μετακόμιση
Αν είχατε καταθέσει προειδοποίηση αποκλεισμού, ενδέχεται να μπορείτε να αναβάλλετε τη συγκεκριμένη ενέργεια, ενώ η τράπεζα θεωρεί μια σύντομη πώληση. Η αναμονή για έγκριση σύντομης πώλησης μπορεί να είναι από δύο έως τρεις μήνες, ή περισσότερο. Σε έναν αποκλεισμό, εκτός εάν έχουν γίνει προηγούμενες ρυθμίσεις, ο δανειστής μπορεί να θέλει να εγκαταλείψει αμέσως το ακίνητο και μπορεί να ξεκινήσει διαδικασίες εκδίωξης εάν καθυστερήσετε.
Φορολογικές ανησυχίες
Μια προσωπική κατοικία απαλλάσσεται από την ελάφρυνση του ενυπόθηκου χρέους σε ομοσπονδιακό επίπεδο εφόσον η κυβέρνηση συνεχίζει να επεκτείνει αυτή την απαλλαγή. Ορισμένες πολιτείες σας φορολογούν ακόμα και αν δεν δικαιούστε απαλλαγή. Ένας επενδυτής δεν απαλλάσσεται από την ελάφρυνση του χρέους ενυπόθηκων δανείων , υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Για τους ιδιοκτήτες που αποκλείουν τα σπίτια τους, ορισμένοι δανειστές στέλνουν αμέσως 1099, οι οποίοι αναφέρουν το ποσό της αρωγής ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης είναι απαλλαγμένος.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.