Συμβουλές για την οικοδόμηση των ιδίων κεφαλαίων που μπορούν να αυξήσουν την αξία σας
Εδώ είναι ένα υπερβολικά απλοποιημένο παράδειγμα: Η εύλογη αγοραία αξία του σπιτιού σας είναι $ 200.000 και χρωστάτε $ 150.000 στην υποθήκη.
Τα δικαιώματά σας είναι $ 50.000.
Επεξήγηση Καθαρής Θέσης
Τα καθαρά ίδια κεφάλαια διαφέρουν από τα ακαθάριστα ίδια κεφάλαια. Το καθαρό μετοχικό κεφάλαιο είναι το ακαθάριστο μετοχικό κεφάλαιο μείον το κόστος πώλησης της κατοικίας. Αυτά τα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν την προμήθεια για τον κτηματομεσίτη, τους μη καταβληθέντες φόρους ακίνητης περιουσίας και τα αντικείμενα στα έξοδα κλεισίματος που δεν μεταβιβάσατε στον αγοραστή κατοικίας.
Για παράδειγμα: Το σπίτι σας πωλείται για $ 200.000 και η υποθήκη σας στο σπίτι ήταν $ 150.000. Τα δικαιώματά σας είναι $ 50.000. Ωστόσο, μπορεί να χρωστάτε μια προμήθεια ύψους $ 12,000 στον κτηματομεσίτη σας. Τα άλλα σας έξοδα κλεισίματος, όπως τα τέλη μεσεγγύησης, οι χρεώσεις τίτλων και οι προμήθειες φόρου κ.λπ., θα μπορούσαν να προσθέσουν άλλα 3.000 δολάρια σε δαπάνες που πληρώθηκαν από τον πωλητή. Η καθαρή σας μετοχή είναι στη συνέχεια $ 35.000. Το καθαρό μετοχικό κεφάλαιο είναι το ποσό που θα τοποθετήσετε στο τέλος της πώλησης.
Πώς είναι χτισμένο το Home Equity;
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να οικοδομήσουν το σπίτι τους με διάφορους τρόπους:
- Προκαταβολή: Τα χρήματα που βάζετε στο σπίτι που μειώνει την αρχική υποθήκη. Για παράδειγμα, μια προκαταβολή 20% σε ένα σπίτι αξίας 100.000 δολαρίων είναι $ 20.000. Θα ξεκινήσετε με ένα κεφάλαιο ύψους 20.000 δολαρίων και θα αποφύγετε την ανάγκη να πληρώσετε ασφάλιση υποθηκών . Η υποθήκη σας θα είναι τα υπόλοιπα $ 80.000 που θα ξεκινήσετε.
- Πληρωμές υποθηκών: Με κάθε πληρωμή υποθηκών, δημιουργείτε μετοχές καταβάλλοντας στον κύριο υπόχρεο, καταβάλλοντας ταυτόχρονα τους τόκους για το δάνειο και τις ασφαλιστικές και φορολογικές πληρωμές που συμπεριλαμβάνετε στο σύνολο. Τα δικαιώματά σας αυξάνονται καθώς κάνετε τις πληρωμές υποθηκών .
Επιπλέον πληρωμή για το κεφάλαιο υποθήκης: Μπορείτε να κάνετε επιπλέον πληρωμές για την υποθήκη σας για να απευθυνθείτε στον κύριο υπόχρεο. Αυτό αυξάνει τα δικαιώματά σας.
Εσωτερικές βελτιώσεις: Εάν κάνετε βελτιώσεις στο σπίτι που αυξάνουν τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας, αυτό αυξάνει τα δικαιώματά σας. Για παράδειγμα, ξοδεύετε 50.000 δολάρια σε μια αναδιαμόρφωση κουζίνας που αυξάνει την αγοραία αξία κατά 30.000 δολάρια. Τώρα έχετε αυξήσει τα δικαιώματά σας κατά 30.000 δολάρια, αν υποθέσετε ότι δεν έχετε λάβει δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης για να το πληρώσετε. Αυτή είναι μια υποθετική αύξηση των ιδίων κεφαλαίων. Θα γνωρίζετε μόνο πόσο αυξήθηκε η αξία του σπιτιού σας μόλις πωλήσετε.
Ανατίμηση της αγοραίας αξίας: Η δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας μπορεί να αυξηθεί επειδή παρόμοια σπίτια στην περιοχή σας πωλούν τώρα για περισσότερα χρήματα. Ένας δανειστής μπορεί να είναι πρόθυμος να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη σας με την υψηλότερη αξία. Για παράδειγμα, αγοράσατε το σπίτι σας για $ 100.000 με προκαταβολή 20%. Κατά τα τελευταία δύο χρόνια, παρόμοια σπίτια πωλούν για $ 120.000. Τα δικαιώματά σας στο σπίτι αυξήθηκαν κατά $ 20.000 λόγω αυτής της άνοδος. Αυτό είναι επίσης υποθετικό. Πρέπει να πουλήσετε το σπίτι για να πραγματοποιήσετε αυτήν την ισότητα.
Πώς μειώνεται η εσωτερική κεφαλαιακή απαίτηση;
Μπορείτε επίσης να δείτε την πτώση του μετοχικού σας κεφαλαίου. Δεν χρειάζεται να κοιτάξουμε πολύ πίσω για να δούμε πώς θα μπορούσε να συμβεί αυτό, να πάρει τα έτη 2006 έως 2011 σε σχεδόν οποιαδήποτε αγορά ακινήτων στη χώρα, και οι αξίες μειώθηκαν. Όταν οι τιμές των κατοικιών πέσουν, τα ίδια κεφάλαια πέφτουν σωστά μαζί με αυτά.
Ακολουθούν μερικοί τρόποι με τους οποίους μπορείτε να μειώσετε τα δικαιώματά σας:
- Αύξηση των βασικών δανείων για το σπίτι : Εάν αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας , πάρτε ένα δεύτερο δάνειο ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, μπορείτε να μειώσετε τα δικαιώματά σας.
- Πτώση της αγοραίας αξίας : Εάν τα σπίτια πωλούν για λιγότερο στην περιοχή σας, τα δικαιώματά σας μειώνονται επίσης. Αυτό συμβαίνει όταν είστε υποβρύχιοι στην υποθήκη σας . Για παράδειγμα, αγοράσατε ένα σπίτι για $ 200,000 με 20 τοις εκατό ίδια κεφάλαια, που ισούται με 40.000 δολάρια. Αλλά η αγορά ακινήτων έπεσε, και τώρα παρόμοια σπίτια πωλούν για $ 150.000. Τα δικαιώματά σας έχουν μειωθεί κατά 50.000 δολάρια και δεν έχετε πλέον κεφάλαια στο σπίτι σας. Εάν πωλήσατε για $ 150.000, θα πρέπει να πληρώσετε τον δανειστή υποθηκών $ 10.000 για να καλύψετε τη διαφορά.
- Το σπίτι σας καίγεται και δεν έχετε αρκετή ασφάλεια για να πληρώσετε για την απώλειά σας.
- Αναβαλλόμενη συντήρηση. Εάν δεν συνεχίζετε να κάνετε επισκευές στο σπίτι σας με τα πράγματα να υποβαθμιστούν ή να σταματήσουν να λειτουργούν σωστά, το κόστος για τη θεραπεία θα φάνε στη θέση μετοχών σας.
Η ουσία είναι ότι γνωρίζετε μόνο το μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας στο τέλος της πώλησης. Μέχρι τότε, όλα είναι υποθετικά. Αν μπορείτε να διαπραγματευτείτε μια καλύτερη τιμή πώλησης από τον αγοραστή, θα αυξήσετε το κεφάλαιο που πληρώνετε. Αντίθετα, αν δεν πληρώσετε για επισκευές όπως ζητήσατε από τον αγοραστή ή δώσετε στον αγοραστή πίστωση για το κλείσιμο του κόστους, τα δικαιώματά σας θα αυξηθούν.