Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το REIT για να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
- Το λιανικό εμπόριο περιλαμβάνει εσωτερικά εμπορικά κέντρα, υπαίθρια λεωφορεία και μεγάλα καταστήματα λιανικής πώλησης. Περιλαμβάνει επίσης μπακάλικα και εστιατόρια. Η αξία του είναι περίπου 2,1 τρισ. Δολάρια ή 36% της συνολικής αξίας των εμπορικών ακινήτων. Αποτελείται από τουλάχιστον 9,5 δισεκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρου εμπορικού κέντρου.
- Τα ξενοδοχεία περιλαμβάνουν μοτέλ, πολυτελή θέρετρα και επιχειρηματικά ξενοδοχεία. Αυτή η κατηγορία δεν περιλαμβάνει τα σπίτια που ενοικιάζουν δωμάτια μέσω της Airbnb. Υπάρχουν περίπου 4,4 εκατομμύρια δωμάτια ξενοδοχείου αξίας 1,92 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
- Τα κτίρια γραφείων περιλαμβάνουν τα πάντα από τους ουρανοξύστες του Μανχάταν στο γραφείο του δικηγόρου σας. Υπάρχουν περίπου 4 δισεκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρου γραφείων, αξίας περίπου 1,7 τρισεκατομμυρίων δολαρίων ή 29% του συνόλου.
- Τα κτίρια των διαμερισμάτων είναι εμπορικά ακίνητα. Οι εταιρείες τις κατέχουν μόνο για να αποκομίσουν κέρδος. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα σπίτια που ενοικιάζονται από τους ιδιοκτήτες τους είναι οικιστικά, όχι εμπορικά. Ορισμένες αναφορές περιλαμβάνουν δεδομένα κτιρίων διαμερισμάτων σε στατιστικές για οικιστικά ακίνητα αντί για εμπορικά ακίνητα. Υπάρχουν περίπου 33 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρου ενοικίασης διαμερισμάτων, αξίας περίπου 1,44 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
- Η βιομηχανική ιδιοκτησία χρησιμοποιείται για την κατασκευή, τη διανομή ή την αποθήκευση ενός προϊόντος. Δεν θεωρείται πάντοτε εμπορική, ειδικά σε σχέδια χρήσης γης και σε ζωνοποίηση. Υπάρχουν 13 δισεκατομμύρια τετραγωνικά πόδια βιομηχανικής ιδιοκτησίας αξίας περίπου 240 δισεκατομμυρίων δολαρίων.
Άλλες κατηγορίες εμπορικών ακινήτων είναι πολύ μικρότερες. Αυτές περιλαμβάνουν μερικές μη κερδοσκοπικές δραστηριότητες, όπως νοσοκομεία και σχολεία. Ελεύθερη γη είναι εμπορική ακίνητη περιουσία εάν θα ενοικιαστεί, δεν θα πωληθεί.
Πώς η εμπορική ακίνητη περιουσία επηρεάζει την οικονομία
Ως συνιστώσα του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος, οι εμπορικές κατασκευές ακινήτων συνεισφέρουν 3% στη συνολική οικονομική παραγωγή των ΗΠΑ.
Το 2017, κατασκευάστηκαν εμπορικά ακίνητα αξίας 472 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Το ρεκόρ ήταν $ 586,3 δισεκατομμύρια το 2008. Το χαμηλό ήταν 376,3 δισεκατομμύρια δολάρια το 2010. Αυτό αντιπροσωπεύει μια πτώση από 4,1 τοις εκατό σε 2,6 τοις εκατό του ΑΕΠ.
Γιατί πήρε την εμπορική κτηματομεσιτική κατασκευή δύο χρόνια περισσότερο από ό, τι η φούσκα των κατοικιών ; Η κατασκευή εμπορικών ακινήτων διαρκεί περισσότερο από την κατασκευή κατοικιών. Οι οικοδόμοι πρέπει πρώτα να βεβαιωθούν ότι υπάρχουν αρκετά σπίτια και αγοραστές για να υποστηρίξουν τη νέα ανάπτυξη. Τότε χρειάζεται χρόνος για να συγκεντρωθούν χρήματα από τους επενδυτές. Χρειάζονται αρκετά χρόνια για την κατασκευή εμπορικών κέντρων, γραφείων και σχολείων. Χρειάζεται ακόμη περισσότερος χρόνος για τη μίσθωση των νέων κτιρίων. Όταν η αγορά κατοικίας συνετρίβη το 2006, τα εμπορικά ακίνητα ήταν ήδη σε εξέλιξη.
Μπορείτε συνήθως να προβλέψετε τι θα συμβεί στα εμπορικά ακίνητα ακολουθώντας τα σκαμπανεβάσματα της αγοράς κατοικίας. Ως δείκτης υστέρησης , οι στατιστικές εμπορικών ακινήτων ακολουθούν τις τάσεις των κατοικιών κατά ένα ή δύο χρόνια. Δεν θα δείξουν σημάδια ύφεσης . Έχουν χτυπήσει χαμηλά τους καλά μετά από κατοικημένη ακίνητη περιουσία.
Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
Το Trust Investment Real Estate είναι μια δημόσια εταιρεία που αναπτύσσει και κατέχει εμπορικά ακίνητα.
Η αγορά μετοχών σε ένα REIT είναι ο ευκολότερος τρόπος για τον μεμονωμένο επενδυτή να επωφεληθεί από τα εμπορικά ακίνητα. Μπορείτε να αγοράσετε και να πουλήσετε μετοχές των REITs όπως τα αποθέματα , τα ομόλογα ή οποιοδήποτε άλλο είδος ασφάλειας . Διανέμουν φορολογητέα κέρδη στους επενδυτές, παρόμοια με τα μερίσματα μετοχών. Τα REITs περιορίζουν τον κίνδυνο σας, επιτρέποντάς σας να αποκτήσετε ιδιοκτησία χωρίς να πάρετε υποθήκη. Από τη στιγμή που οι επαγγελματίες διαχειρίζονται τα ακίνητα, εξοικονομείτε χρόνο και χρήματα.
Σε αντίθεση με άλλες δημόσιες εταιρείες, οι εταιρείες REIT πρέπει να διανείμουν τουλάχιστον 90 τοις εκατό των φορολογητέων κερδών τους στους μετόχους. Αυτό τους εξοικονομεί το κόστος του επιχειρηματικού φόρου, το οποίο πληρώνει ο μέτοχος με το συντελεστή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών .
Η αναφορά προβλέψεων του 2015 από την Εθνική Ένωση Realtors, "Scaling New Heights", αποκάλυψε τον αντίκτυπο της REITS. Αναφέρει ότι η REITs κατέχει το 34% των ιδίων κεφαλαίων στην αγορά εμπορικών ακινήτων.
Αυτή είναι η δεύτερη μεγαλύτερη πηγή ιδιοκτησίας. Το μεγαλύτερο είναι το ιδιωτικό μετοχικό κεφάλαιο , το οποίο κατέχει το 43,7%.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των REIT
Δεδομένου ότι οι τιμές των εμπορικών ακινήτων αποτελούν δείκτη υστέρησης , οι τιμές της REIT δεν αυξάνονται και μειώνονται με τη χρηματιστηριακή αγορά. Αυτό τους κάνει μια καλή προσθήκη σε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο. Οι εταιρείες REIT μοιράζονται ένα πλεονέκτημα με τα ομόλογα και τα μερίσματα που παράγουν μερίσματα, καθώς παρέχουν σταθερή ροή εισοδήματος. Όπως όλες οι κινητές αξίες, ρυθμίζονται και είναι εύκολο να αγοραστούν και να πωληθούν.
Λάβετε υπόψη ότι η αξία της REIT σας αντανακλά περισσότερο από την υποκείμενη ακίνητη περιουσία. Επίσης, επηρεάζεται από τη ζήτηση των ίδιων των REIT ως επένδυση. Ανταγωνίζονται με μετοχές και ομόλογα για τους επενδυτές. Επομένως, ακόμη και αν η αξία των ακινήτων που ανήκει στην REIT αυξάνεται, η τιμή της μετοχής θα μπορούσε να πέσει σε συντριβή χρηματιστηριακών αγορών.
Πότε να αγοράζετε και να πωλείτε REITs
Όταν επενδύετε σε REIT, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τον επιχειρηματικό κύκλο και τον αντίκτυπό του στα εμπορικά ακίνητα. Κατά τη διάρκεια μιας έκρηξης, τα εμπορικά ακίνητα θα μπορούσαν να βιώσουν μια φούσκα περιουσιακών στοιχείων μετά την κάμψη των κατοικιών. Κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης, τα εμπορικά ακίνητα χτυπά το χαμηλό της μετά από ακίνητα περιουσίας.
ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΕΥΣΕΙΣ ETFs Versus Real Estate
Τα χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται στην αγορά ακινήτων παρακολουθούν τις τιμές των μετοχών των REIT. Οι επενδυτές προσελκύονται από τα ETF επειδή έχουν πολύ χαμηλά τέλη. Αλλά είναι ένα ακόμα βήμα που αφαιρείται από την αξία του υποκείμενου ακινήτου. Ως εκ τούτου, είναι πιο ευαίσθητα στους χρηματιστηριακούς ταύρους και τις αγορές .
Εμπορική ακίνητη περιουσία κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης
Τα εμπορικά ακίνητα έχουν ανακάμψει από την οικονομική κρίση του 2008 . Στις 30 Ιουνίου 2014, οι τράπεζες του έθνους, εκ των οποίων 6.680 είναι ασφαλισμένες από την Ομοσπονδιακή Ασφαλιστική Εταιρεία Καταθέσεων Καταθέσεων, κατείχαν 1.63 τρισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά δάνεια. Αυτό ήταν 2% υψηλότερο από την κορυφή των 1,6 τρισεκατομμυρίων δολαρίων το Μάρτιο του 2007.
Τα εμπορικά ακίνητα σηματοδότησαν την πτώση τους τρία χρόνια μετά την πτώση των τιμών των κατοικιών. Μέχρι τον Δεκέμβριο του 2008, οι εμπορικοί προγραμματιστές αντιμετώπισαν μεταξύ 160 δισεκατομμυρίων δολαρίων και 400 δισ. Συγκράτησαν για να βρουν τράπεζες για να τους αναχρηματοδοτήσουν. Τα περισσότερα από αυτά τα δάνεια είχαν μόνο 20-30% ίδια κεφάλαια. Οι τράπεζες απαιτούν τώρα 40-50% ίδια κεφάλαια.
Σε αντίθεση με τα στεγαστικά δάνεια, τα δάνεια για εμπορικά κέντρα και κτίρια γραφείων έχουν μεγάλες πληρωμές στο τέλος της θητείας. Αντί να πληρώσουν το δάνειο, οι προγραμματιστές αναχρηματοδοτούν. Εάν δεν υπάρχει χρηματοδότηση, οι τράπεζες πρέπει να αποκλείσουν.
Οι απώλειες δανείων αναμένονταν να φτάσουν τα 30 δισ. Δολ. Δεν ήταν τόσο έντονα πλήττονται από την κακή υποθήκη υποθήκη όπως οι μεγάλες τράπεζες. Αλλά είχαν επενδύσει περισσότερο σε τοπικά εμπορικά κέντρα, συγκροτήματα διαμερισμάτων και ξενοδοχεία. Πολλοί φοβούνταν ότι η κατάρρευση σε μικρές τράπεζες θα μπορούσε να ήταν τόσο κακή όσο η κρίση αποταμίευσης και δανείων πριν από 20 χρόνια.
Περίπου 300 δισεκατομμύρια δολάρια βραχυπρόθεσμων εμπορικών δανείων έληξαν το 2008, σύμφωνα με τον Roundtable Real Estate. Πολλά από αυτά τα δάνεια θα μπορούσαν να έχουν πάει άσχημα εάν δεν είχαν αναχρηματοδοτηθεί.
Μέχρι τον Οκτώβριο του 2009, η Federal Reserve ανέφερε ότι οι τράπεζες είχαν διαθέσει μόνο 0,38 δολάρια για κάθε δολάριο ζημιών. Ήταν μόνο το 45% των ανεξόφλητων χρεών των 3,4 τρισεκατομμυρίων δολαρίων. Τα εμπορικά κέντρα, τα κτίρια γραφείων και τα ξενοδοχεία χρεοκόπησαν λόγω των μεγάλων κενών θέσεων. Ακόμη και ο Πρόεδρος Ομπάμα ενημερώθηκε για την πιθανή κρίση από την οικονομική του ομάδα.
Η αξία των εμπορικών ακινήτων μειώθηκε κατά 40-50 τοις εκατό μεταξύ 2008 και 2009. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων ανακατεύονται για να βρουν μετρητά για να κάνουν τις πληρωμές. Πολλοί ενοικιαστές είτε είχαν εγκαταλείψει τις δραστηριότητές τους είτε είχαν επαναδιαπραγματευθεί χαμηλότερες πληρωμές. Οι ιδιοκτήτες προσπάθησαν να αντλήσουν μετρητά από την πώληση μετοχών νέων μετοχών. Χρησιμοποίησαν τα κεφάλαια για την υποστήριξη πληρωμών σε υπάρχοντα ακίνητα. Ως αποτέλεσμα, δεν θα μπορούσαν να αυξήσουν την αξία τους στους μετόχους. Διαίρεσαν την αξία τόσο σε υφιστάμενους όσο και σε νέους μετόχους. Σε μια συνέντευξη με τον Jon Cona της TARP Capital, αποκαλύφθηκε ότι οι νέοι μέτοχοι ήταν πιθανότατα "να ρίχνουν καλά χρήματα μετά από κακό".
Μέχρι τον Ιούνιο του 2010, το ποσοστό παραβατικότητας των ενυπόθηκων δανείων για εμπορικά ακίνητα εξακολούθησε να επιδεινώνεται. Σύμφωνα με την Real Capital Analytics, το 4,17% των δανείων που αθετήθηκαν κατά το πρώτο τρίμηνο του 2010 είναι 45,5 δισ. Δολάρια σε τραπεζικά δάνεια. Είναι υψηλότερο από το 3,83% το τέταρτο τρίμηνο του 2009 και το ποσοστό 2,25% πριν από ένα χρόνο. Είναι πολύ χειρότερο από το 0,58 τοις εκατό ποσοστό αθέτησης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2006, αλλά όχι τόσο κακό όσο το ποσοστό 4,55 το 1992.
Μέχρι τον Οκτώβριο του 2010, φαίνεται ότι τα ενοίκια για εμπορικά ακίνητα είχαν αρχίσει να σταθεροποιούνται. Για τρεις μήνες, τα ενοίκια για χώρους γραφείων ύψους 4 δισ. Τετραγωνικών μέτρων μειώθηκαν κατά μέσο όρο μόνο κατά μία δεκάρα. Το εθνικό ποσοστό κενών γραφείων φάνηκε να σταθεροποιείται στο 17,5%. Ήταν χαμηλότερο από το ρεκόρ του 1992 κατά 18,7%, σύμφωνα με την εταιρεία REIS, Inc.
Η χρηματοπιστωτική κρίση έχασε τις αξίες του REIT κατά τη διάρκεια των ετών. Γιατί; Ένας λόγος είναι ότι ήταν δύσκολο να δει κανείς τις αποκλεισμένες ιδιοκτησίες REITs που αγόρασε κατά τη διάρκεια της κρίσης. Ένα δεύτερο είναι ότι οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων ήταν ανάποδα των υποθηκών τους. Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων μειώθηκαν από το 2008 σε 40-50%, μειώνοντας την αξία των REIT.
Τα δάνεια εμπορικών ακινήτων προκάλεσαν σχεδόν μια δεύτερη ύφεση. Το 2013, οι τράπεζες κατείχαν 991,2 δισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά δάνεια, αύξηση 3,3 τοις εκατό έναντι του 2012. Οι περισσότερες ήταν για πολυκατοικίες. Περίπου το ένα τρίτο ήρθε μεταξύ 2015 και 2017. Οι περισσότεροι γράφτηκαν το 2005 έως το 2007 όταν οι τιμές των ακινήτων ήταν υψηλές. Αυτά τα δάνεια θα μπορούσαν να χρεωθούν εάν μειώθηκαν οι τιμές των κτιρίων. Αντ 'αυτού, οι άνθρωποι που είχαν χάσει τα σπίτια τους έγιναν ενοικιαστές. Διατήρησαν τα δάνεια από την αθέτηση υποχρεώσεων και την οικονομία από άλλη ύφεση.