Ερώτηση: Πρέπει να διορθώσω το σπίτι μου ή να προσπαθήσω να πωλήσω όπως είναι;
Ένας αναγνώστης ρωτάει: Έχω ξοδέψει πολύ χρόνο και χρήματα κάνοντας εξωτερική αναδιαμόρφωση του σπιτιού μου, συν ένα μεγάλο remodel του κύριου λουτρού. Ωστόσο, το υπόλοιπο 22χρονο σπίτι μου χρειάζεται προσοχή μέσα. Το επάνω λουτρό έχει ξηρή σήψη και έχει ημερομηνία. Η κουζίνα, επίσης, είναι τόσο δεκαετία του 1980. Έχουμε αρκετά καινούργιες συσκευές, αλλά οι μετρητές και τα γραφεία πιθανώς χρειάζονται αντικατάσταση. Πρέπει να διορθώσω το σπίτι μου ή να προσπαθήσω να το πουλήσω όπως είναι;
Απάντηση: Αυτή είναι μια από τις ερωτήσεις εκείνες όπου η απάντηση εξαρτάται από μεταβλητές όπως η κατάσταση ανταγωνιστικού αποθέματος, είτε είναι μια καυτή, κρύα ή ουδέτερη αγορά ακινήτων και η πιθανότητα απόδοσης της επένδυσης.
Από την εμπειρία μου, πολλοί πωλητές έβαλαν τόσα πολλά χρήματα για να καθορίσουν τα σπίτια τους προς πώληση. Κάνουν επισκευές που ο αγοραστής δεν μπορεί ποτέ να παρατηρήσει ή δεν θα πληρώσει επιπλέον για. Συζητήστε με τον αντιπρόσωπό σας πριν κάνετε οποιεσδήποτε επισκευές και βεβαιωθείτε ότι ο πράκτοράς σας είναι έμπειρος και ικανός να παρέχει συνεκτικές απαντήσεις στις οποίες μπορείτε να βασιστείτε.
Πώληση ενός σπιτιού σε κατάσταση όπως είναι
Για παράδειγμα, πριν από μερικά χρόνια, ένας πελάτης του παρελθόντος κάλεσε να πει ότι οι γείτονές του δίπλα στην πόρτα έπρεπε να πουλήσουν αμέσως το σπίτι τους. Για να πούμε ότι χρειάστηκε εργασία ήταν μια υποτίμηση.
Το σπίτι φαίνεται κατοικήσιμο. Είχε τρύπες στους τοίχους μέχρι το εξωτερικό και ξύλινα δάπεδα εμποτισμένα με ούρα. το μεγαλύτερο μέρος των ηλεκτρικών δεν λειτούργησε και η μπανιέρα είχε πέσει μέσα από τις δοκούς.
Όλες οι βρύσες διαρρεύσαν και, σε μια κρεβατοκάμαρα, βρήκα ένα σωρό από νεκρούς αρουραίους σκουπισμένους σε ένα σωρό στο κέντρο του δαπέδου.
Αυτό δεν ήταν ένα σπίτι που θα μπορούσε εύκολα να διορθωθεί. Ακόμα και ένα παλτό χρώματος δεν θα βοήθησε να πουλήσει αυτόν τον τόπο. Τιμολογήσαμε αρκετά χαμηλά ώστε να προσελκύει πολλαπλές προσφορές και να πωλείται με μηδενικές ημέρες στην αγορά.
Μόνο οι εργολάβοι και τα παντελόνια έκαναν προσφορές σε αυτό το σπίτι.
Οι αγοραστές κατοικιών επιθυμούν σταθεροποιητές ή σταθερά σπίτια;
Μερικοί αγοραστές σπιτιού θέλουν να αγοράσουν ένα σπίτι σταθεροποίησης , αλλά γενικά αυτοί οι αγοραστές θέλουν ένα σπίτι που θα απαιτήσει ελαφριά καλλυντικά επισκευές. Οι αγοραστές που βαρύνουν προς τους διορθωτές είναι εκείνοι που είτε δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για να αγοράσουν ένα πιο ακριβό σπίτι είτε αυτοί που θέλουν να κάνουν κέρδος, καθορίζοντας το ίδιο το σπίτι.
Έχω ακόμα να συναντήσω έναν αρχάριο αρχάριος αγοραστή που λέει, "Δώστε μου ένα σπίτι που μπορώ να σκίσω στα καρφιά". Οι περισσότεροι αγοραστές σταθεροποίησης είναι πρόθυμοι να κάνουν απλές επισκευές όπως βαφή στους τοίχους, τοποθέτηση σε νέα μοκέτα ή αντικατάσταση φωτιστικών. Συνήθως δεν θέλουν να ανοικοδομήσουν ένα ίδρυμα ή να μετακινήσουν τοίχους.
Οι σταθεροί αγοραστές θα μειώσουν την τιμή του σπιτιού για να επιτρέψουν τις επισκευές και, για την ταλαιπωρία, λίγο περισσότερο. Πέστε, ένα σπίτι αξίζει $ 100.000 σταθερό, αλλά χρειάζεται μια νέα στέγη. Μια νέα στέγη μπορεί να κοστίσει 10.000 δολάρια. Ένας αγοραστής πιθανότατα δεν θα προσφέρει $ 90.000 για αυτό το σπίτι. Διαφορετικά, θα μπορούσαν να αγοράσουν ένα πανομοιότυπο σπίτι με μια νέα στέγη για $ 100.000 και να μην έχουν την ταλαιπωρία.
Ένας αγοραστής για αυτό το είδος σπιτιού μπορεί να προσφέρει $ 75,000, ή ακόμα λιγότερο. Σε αυτό το σενάριο, ένας πωλητής θα ήταν πιο έξυπνος να πληρώσει για μια νέα στέγη και να πουλήσει το σπίτι για $ 100.000.
Επιπλέον, πολλοί αγοραστές δεν θα αγοράσουν ένα σπίτι που χρειάζεται νέα στέγη. Θα ανησυχούν ότι η σχετική εργασία θα κοστίσει περισσότερο από ό, τι περίμενε. Ίσως η αντικατάσταση της στέγης συνεπάγεται την αποκόλληση του περιβλήματος και την επισκευή των δοκών, γεγονός που θα μπορούσε να αυξήσει το κόστος. Οι περισσότεροι αγοραστές θέλουν ένα σπίτι που βρίσκεται σε κατάσταση μετακίνησης. Μην κάνετε επισκευές, θα περιορίσετε τον αριθμό των αγοραστών που μπορεί να προσελκύονται στο σπίτι σας.
Πριν καθορίσετε το σπίτι σας
Οι έξυπνοι πωλητές θα υπολογίσουν το κόστος των προτεινόμενων βελτιώσεων έναντι της αγοραίας αξίας του σπιτιού μετά την ολοκλήρωση των επισκευών ή αναβαθμίσεων. Εάν μια αναβάθμιση δεν επιστρέψει την επένδυση, αυτή η βελτίωση μπορεί να μην είναι δικαιολογημένη. Πριν αποφασίσετε να σηκώσετε την οροφή και να εγκαταστήσετε φεγγίτες στην κύρια σουίτα, συνειδητοποιήστε ότι οι κουζίνες και τα λουτρά έχουν την υψηλότερη απόδοση.
Πριν αποφασίσετε να κάνετε συγκεκριμένες επισκευές πριν από τη μεταπώληση, πάρτε ένα απόγευμα μακριά για να περιηγηθείτε σε άλλα σπίτια στην γειτονιά της πώλησης με τον αντιπρόσωπό σας.
Σημειώστε την κατάσταση και τις ανέσεις σε αυτά τα σπίτια. Συγκρίνετε αυτά τα σπίτια με τα δικά σας. Εάν, για παράδειγμα, τα περισσότερα από τα σπίτια στην αγορά έχουν αναβαθμίσει τις κουζίνες, θα πρέπει να επικεντρωθείτε στον καθορισμό της κουζίνας.
Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να αγοράσετε συσκευές σχεδιαστών και να αποκόψετε τα ντουλάπια. Αλλά μια μικρή αναδιαμόρφωση κουζίνα μπορεί να είναι μια καλή επένδυση. Μερικές φορές, απλά ζωγραφίζοντας δρύινα ντουλάπια ένα πιο σκούρο χρώμα και η εγκατάσταση ενημερωμένου υλικού μπορεί να δώσει στην κουζίνα σας μια εντελώς νέα εμφάνιση.
Κάντε μια λίστα με όλα τα ελαττωματικά, σπασμένα ή φθαρμένα. Εάν οι αγοραστές εντοπίσουν προβλήματα ή δυσλειτουργούν συστήματα, ίσως αναρωτιούνται τι άλλο στο σπίτι έχει παραμεληθεί. Οι αγοραστές στους οποίους έδειξα ένα σπίτι 1,5 εκατομμυρίων δολαρίων στο Fab 40s στο Σακραμέντο πέρασαν σε αυτό το σπίτι λόγω της ελαφράς επίβλεψης των πωλητών. Ο τρόπος εισόδου χαλί είχε ένα μεγάλο κόψιμο κάτω από το κέντρο της ραφής του, και ήταν ραγισμένα. Αυτό το κουβέρτα έκανε μια κακή εντύπωση στους αγοραστές σε τέτοιο βαθμό που ήταν πεπεισμένοι ότι οι πωλητές δεν νοιάζονται για την πώληση του σπιτιού τους.
Ακολουθούν 10 ελάχιστες βελτιώσεις πριν από την πώληση του σπιτιού σας:
- Ανοίξτε τρύπες και ρωγμές σε τοίχους και οροφές.
- Διορθώστε όλες τις σπασμένες συσκευές και τα συστήματα HVAC.
- Επισκευή βαλβίδων διαρροής.
- Αντικαταστήστε το φθαρμένο ή χρωματισμένο χαλί.
- Ανακατέψτε τους τοίχους με σκοτεινό ή φθαρμένο χρώμα με ουδέτερο χρώμα (όχι λευκό).
- Αντικαταστήστε το σπασμένο παράθυρο.
- Επισκευάστε τη στέγη.
- Αλλαγή οποιωνδήποτε χρονολογικών φωτιστικών / ανεμιστήρων οροφής .
- Αντικαταστήστε τα παλιά κουρτίνες και τα καλύμματα παραθύρων.
- Επιδιόρθωση παραβιάσεων κώδικα.
Αν η αγορά ακινήτων σας είναι εξαιρετικά καυτή - η αγορά ενός πωλητή - μπορείτε να ξεφύγετε με λιγότερα fix-ups πριν από την πώληση. Ωστόσο, ένα σπίτι που χρειάζεται επισκευές θα παραδώσει ακόμα χαμηλότερη τιμή. Στις αργές αγορές - στην αγορά ενός αγοραστή - οι αγοραστές ίσως να μην δουν ακόμη και ένα σπίτι που χρειάζεται εργασία, εκτός αν είναι REO . Ρωτήστε τον πράκτορά σας για συμβουλές.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.