Πρώτα βήματα σε μια σύντομη πώληση στην Καλιφόρνια
Για να ξεκινήσετε, πρέπει να σχεδιάσετε τη στρατηγική σας και να απαντήσετε σε μερικές ερωτήσεις.
Υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί τύποι ανοικτών πωλήσεων . Δεν χρειάζεται να γνωρίζετε όλους τους τύπους ανοικτών πωλήσεων, αρκεί να μπορείτε να απαντήσετε στις ακόλουθες ερωτήσεις:
- Ποιος είναι ο δανειστής σας; Όχι μόνο ο δανειστής σας είναι σημαντικός, διότι καθορίζει τον τρόπο επεξεργασίας της σύντομης πώλησης, αλλά πρέπει να μάθετε αν ο δανειστής είναι ο συντηρητής ή ο επενδυτής. Είναι ο επενδυτής που τελικά θα εγκρίνει τη σύντομη πώληση εκτός αν ο δανειστής σας έχει οριστεί αρχή .
- Έχετε οικονομικές δυσκολίες; Εάν ναι, θα χρειαστεί να γράψετε μια επισταμένη επιστολή . Αν δεν έχετε οικονομικές δυσκολίες, τότε ελπίζετε ότι ο δανειστής σας είναι η Τράπεζα της Αμερικής και ότι θα είστε κατάλληλος για μια σύντομη πώληση συνεταιρισμού ή το κίνητρο HIN. Οι περισσότεροι δανειστές στην Καλιφόρνια θέλουν να δουν έναν πωλητή να μπορεί να τεκμηριώσει οικονομικές δυσκολίες. Μια εξαίρεση γίνεται συχνά με τον Fannie Mae εάν ένας πωλητής παραβιάζει ορισμένο αριθμό ημερών, σε συνδυασμό με ένα χαμηλό σκορ FICO.
- Είναι το δάνειό σας κρατικό δάνειο; Τα κυβερνητικά δάνεια περιλαμβάνουν δάνεια που ανήκουν σε μια υπό την ηγεσία της κυβέρνησης οντότητα (GSE) όπως η Fannie Mae ή η Freddie Mac. Οι κανόνες είναι διαφορετικοί για ένα δάνειο GSE. Εάν το δάνειό σας είναι FHA ή VA, αυτοί οι τύποι δανείων χρειάζονται περισσότερο χρόνο για να διεκπεραιωθούν και εγκρίνονται σε μια διαδικασία δύο σταδίων.
- Είστε κατάλληλος για μια σύντομη πώληση του HAFA; Μερικοί τύποι πωλήσεων μικρού ύψους από την HAFA, όπως αυτές μέσω της Bank of America, μπορεί να διαρκέσουν πολύ. Τα χρονοδιαγράμματα που παραδίδει η κυβέρνηση σπάνια ακολουθούνται. Είχα την Bank of America HAFA μικρές πωλήσεις παίρνουν, κατά μέσο όρο, από 6 μήνες έως 12 μήνες για την επεξεργασία. Το μόνο πλεονέκτημα μιας σύντομης πώλησης της HAFA στην Καλιφόρνια είναι τα 3.000 δολάρια που ένας πωλητής θα λάβει στο κλείσιμο, αλλά ένας πωλητής θα λάβει αυτά τα χρήματα μόνο εάν ο πωλητής κατοικεί στο ακίνητο.
Εάν θέλετε να κάνετε μια σύντομη πώληση του HAFA, συνειδητοποιήστε ότι η διαδικασία είναι διαφορετική για μια σύντομη πώληση της Fannie Mae HAFA και μια σύντομη πώληση Freddie Mac HAFA για μια τακτική σύντομη πώληση, επειδή και πάλι πρόκειται για εταιρείες που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση. Δεν υπάρχει ARASS για μια σύντομη πώληση Freddie Mac HAFA, πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να έχετε προ-εγκριθεί πριν υποβάλλετε μια προσφορά.
Κανένας πράκτορας δεν μπορεί να χειριστεί μια σύντομη πώληση της HAFA. Θα πρέπει να εργάζεστε μόνο με έναν πιστοποιημένο και έμπειρο αντιπρόσωπο HAFA σύντομης πώλησης αν αποφασίσετε να ακολουθήσετε μια σύντομη πώληση HAFA.
Πάρτε μια απελευθέρωση της ευθύνης για μια μικρή πώληση στην Καλιφόρνια
Υπάρχουν μειονεκτήματα και θετικές πτυχές στη διάβαση τον Ιούλιο του 2011 της California SB 458 . Με κάποιους τρόπους, οι περιορισμοί έχουν κάνει κάποιους άλλους δανειστές πιο απρόθυμοι να εγκρίνουν μια σύντομη πώληση.
Ωστόσο, από την πλευρά του συν, ο νόμος εμποδίζει μια τράπεζα να ζητήσει από έναν πωλητή να συνεισφέρει ως προϋπόθεση της έγκρισης σύντομης πώλησης.
Το SB 458 τροποποιεί τον Αστικό Κώδικα της Καλιφόρνιας 580 προσθέτοντας την παράγραφο ε. Ο Αστικός Κώδικας της Καλιφόρνιας 580e λέει ότι μια τράπεζα πρέπει να αποδεσμεύσει έναν πωλητή από προσωπική ευθύνη εάν η τράπεζα εγκρίνει μια σύντομη πώληση. Δεν έχει σημασία αν:
- Το σπίτι είναι προσωπική κατοικία ή ενοικίαση
- Το δάνειο είναι σκληρό χρήμα ή αγοράζουν χρήματα
- Το δάνειο βρίσκεται στην πρώτη, δεύτερη ή τρίτη θέση
Δεν έχει καμία διαφορά καθόλου. Κάθε δανειστής που εγκρίνει μια σύντομη πώληση για 1 έως 4 μονάδες στην Καλιφόρνια πρέπει να αποδεσμεύσει τον πωλητή για ευθύνη και δεν μπορεί να επιδιώξει μια κρίση ανεπάρκειας . Φυσικά, οι νόμοι μπορούν να αλλάξουν. Έτσι, είναι συνετό να λάβετε μια σύντομη επιστολή έγκρισης πώλησης που περιέχει συγκεκριμένη απατηλή παραίτηση από την ανεπάρκεια ή την απελευθέρωση του πωλητή.
Φόροι σε μια σύντομη πώληση στην Καλιφόρνια
Εάν το δάνειο είναι μια αναχρηματοδότηση, οι πωλητές πρέπει να λάβουν φορολογικές συμβουλές από ειδικευμένο φοροτεχνικό. Αυτό συμβαίνει επειδή μια αναχρηματοδότηση για το επιτόκιο και τον όρο αντιμετωπίζεται διαφορετικά για φορολογικούς σκοπούς από μια αναχρηματοδότηση που είναι μια εξαργύρωση αναχρηματοδότησης. Ότι τα δωρεάν χρήματα κατά τη στιγμή της αναχρηματοδότησης μπορούν να καταστούν φορολογητέα κατά την πώληση, ακόμη και με μια σύντομη πώληση, υπό ορισμένες προϋποθέσεις.
Το νόμο περί ελάφρυνσης του χρέους του Στεγαστικού Δανείου του 2007 είναι ένας ομοσπονδιακός νόμος. Εξαιρεί τις προσωπικές κατοικίες έως ένα ορισμένο ανώτατο ποσό από τη φορολογία. Δεν είναι νόμος της Καλιφόρνια. Για χρόνια, ο κρατικός νόμος της Καλιφόρνια έχει αντικατοπτρίσει τον ομοσπονδιακό νόμο. Είτε ο νόμος της Καλιφόρνια θα απαλλάξει έναν πωλητή από τους κρατικούς φόρους εισοδήματος για την ελάφρυνση του χρέους ενυπόθηκων δανείων είναι μια απάντηση που απαντά καλύτερα από έναν φορολογούμενο Αυτό συμβαίνει επειδή ακόμη και αν ένας πωλητής αποκλείεται, υπάρχουν και άλλες εξαιρέσεις που μπορεί να ισχύουν.
Επιπλέον, οι υποθήκες που εκδίδονται το 2013 απελευθερώνουν πωλητές 1 έως 4 μονάδων στην Καλιφόρνια από τη φορολογία σε ομοσπονδιακό και κρατικό επίπεδο.
Εάν επιθυμείτε νομικές και φορολογικές συμβουλές για μια σύντομη πώληση στην Καλιφόρνια, συμβουλευτείτε μια εταιρεία που έχει λάβει άδεια και είναι κατάλληλη για να σας δώσει αυτές τις συμβουλές. Οι κτηματομεσίτες δεν μπορούν να παρέχουν νομικές και φορολογικές συμβουλές.