Οι μισθωτές στα κοινά μη διαχωρισμένα συμφέροντα
Οι μισθωτές στο κοινό είναι ένας από τους τρόπους για να κατέχει τίτλο σε ακίνητα σε ακίνητα από δύο ή περισσότερα άτομα. Δεν μπορείτε να είστε κοινός μισθωτής μόνος σας. Μερικές φορές αυτός ο τύπος τίτλου αναφέρεται ως Tenancy in Common. Δεν υπάρχει όριο στον αριθμό των ατόμων που μπορούν να κατέχουν τίτλο ιδιοκτησίας ή ακίνητης περιουσίας. Ένα ακίνητο που ανήκουν σε κοινούς μισθωτές μπορεί να ανήκει σε δύο ιδιοκτήτες ή 100+ ιδιοκτήτες.
Έχει ενδιαφέρον να σημειωθεί ότι, για να στεγαστούν οι ενοικιαστές σε κοινή ιδιοκτησία, με άλλα λόγια, για να πάρουν ένα δάνειο, οι περισσότεροι δανειστές θα απαιτούσαν τις υπογραφές όλων των μερών του τίτλου.
Διαφορετικά, εάν ένας δανειστής δάνεισε δάνειο σε ένα μόνο μέρος, μόνο το μερίδιο ιδιοκτησίας αυτού του ατόμου θα αποτελούσε εγγύηση για το δάνειο και οι δανειστές θα ήθελαν να εκμεταλλευτούν το σύνολο του ακινήτου σε περίπτωση αθέτησης, όχι μόνο μέρους του.
Από την άλλη πλευρά, εάν τρία άτομα κατοικούσαν ως κάτοικοι κοινών και ένα άτομο σταμάτησε να συνεισφέρει στην πληρωμή υποθηκών , οι υπόλοιποι δύο θα ήταν πιθανότατα υπεύθυνοι για το δάνειο για να αποφευχθεί η αθέτηση υποχρεώσεων. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο είναι σημαντικό να επιλέξετε τους μισθωτές σας κοινά με σύνεση.
Πώς είναι οι ενοικιαστές σε κοινές και κοινές μισθωτές παρόμοιες;
Δεν είναι, πραγματικά. Οι ενοικιαστές στο κοινό κατέχουν μια ενότητα ή απαίτηση που είναι παρόμοια με την κοινή εκμίσθωση. Αυτή η ενότητα είναι το δικαίωμα κατοχής. Μια κοινή παρερμηνεία είναι ότι οι ενοικιαστές είναι σαν τους ανθρώπους που νοικιάζουν. Ο όρος ενοικιαστές είναι αυτή η περίπτωση δεν σχετίζεται με την ενοικίαση ακινήτων.
- Οι ενδιάμεσοι ενοικιαστές μπορούν να είναι μεταξύ δύο ή περισσοτέρων ατόμων που σχετίζονται ή δεν σχετίζονται. η σχέση μεταξύ των μερών, εάν υπάρχει, δεν διαφέρει. Οι σύζυγοι και οι σύζυγοι μπορούν να κατέχουν τον τίτλο ως ενιαίοι μισθωτές. John Smith, Mary Johnson και Tallulah Bankhead μπορούν να κατέχουν τον τίτλο μαζί ως ενοικιαστές στο κοινό.
- Η κυριότητα μπορεί να διατηρηθεί σε ίσα μερίδια ή άνισες μετοχές. Για παράδειγμα, ο John θα μπορούσε να κατέχει το 50% της ιδιοκτησίας, Mary 25% και Tallulah 25%.
- Οι συν-μισθωτές έχουν το δικαίωμα να κατέχουν την ιδιοκτησία από έναν μισθωτή ή από όλους τους μισθωτές. Ο Ταλλούλα μπορεί να ζήσει μόνος του στην ιδιοκτησία ή να μοιραστεί την ιδιοκτησία με τον Ιωάννη και τη Μαρία. Ούτε ο ενοικιαστής μπορεί να αποκλείσει τον άλλο.
- Μετά το θάνατο , το συμφέρον του αποθανόντος συν-μισθωτή θα περάσει στους κληρονόμους του συν-μισθωτή. Αν ο Tallulah πέθανε, ο John θα εξακολουθούσε να κατέχει το 50%, η Mary θα κατείχε το 25%, αλλά το 25% των Tallulah θα περάσει σε όποιον δήλωσε στο θέλημά της.
Πώς μπορούν οι μόνιμοι κάτοικοι να γίνουν μισθωτές στο κοινό;
Η μίσθωση κοινών απαιτεί τέσσερις ενότητες. Αυτό είναι γνωστό ως TTIP. Σε αντίθεση με τους κοινούς μισθωτές, η κοινή μίσθωση συνεπάγεται δικαίωμα επιζώντος, που σημαίνει ότι το συμφέρον που έχει κάθε μισθωτής θα περάσει στο άλλο μετά το θάνατο. Οι τέσσερις ενότητες που είναι απαραίτητες για τη δημιουργία κοινής μίσθωσης είναι:
- Χρόνος. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει τίτλο ταυτόχρονα.
- Τίτλος. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει τίτλο με την ίδια πράξη ή έγγραφο που πιστοποιεί τον τίτλο.
- Ενδιαφέρον. Κάθε ιδιοκτήτης λαμβάνει το ίδιο αναλογικό και ίσο μερίδιο ιδιοκτησίας.
- Κατοχή. Κάθε ιδιοκτήτης έχει το ίδιο δικαίωμα κατοχής.
Εάν ένας από τους κοινούς μισθωτές πωλεί ή μεταφέρει το συμφέρον που δημιουργείται σε κοινή μίσθωση σε άλλο πρόσωπο, η κοινή μίσθωση διακόπτεται και δημιουργείται κοινή μίσθωση. Οι μόνιμοι κάτοικοι δεν μπορούν να εμποδίσουν έναν άλλο μισθωτή να σπάσει την μίσθωση των αρθρώσεων
Διαλύοντας τους μισθωτές στα κοινά
- Για να διαλύσει την κοινή μίσθωση, ένας ή περισσότεροι συν-μισθωτές μπορούν πάντα να εξαγοράσουν τους άλλους.
- Το ακίνητο μπορεί να πωληθεί και τα έσοδα κατανέμονται ισότιμα μεταξύ των ιδιοκτητών.
- Μπορεί να υποβληθεί ενέργεια διαμέρισης. Αυτό προϋποθέτει τη μετάβαση στο δικαστήριο και την αίτησή του να πωλήσει το ακίνητο βάσει δικαστικής απόφασης και να διανείμει τα έσοδα μεταξύ των ιδιοκτητών. Όταν ένας συν-μισθωτής πεθάνει, μπορεί να δείτε μια ενέργεια κατάτμησης που κατατίθεται όταν ένας κληρονόμος μπορεί να θέλει να πουλήσει και οι άλλοι συν-μισθωτές δεν το κάνουν.
Άλλες χρήσεις για τους ενοίκους στα κοινά
Όλο και περισσότερο, πολλά ακίνητα πωλούνται στο πλαίσιο μίας «μίσθωσης σε κοινή διευθέτηση» αντί μιας περιορισμένης ή γενικής εταιρικής σχέσης. Ένας οικοδόμος, για παράδειγμα, μπορεί να πουλήσει τμήματα ενός νέου έργου σε έναν αριθμό επενδυτών, οι οποίοι όλοι θα μοιράζονται ένα αδιαίρετο ενδιαφέρον για το ακίνητο. Εάν σκέφτεστε μια επιχείρηση αυτού του είδους, είναι συνετό να ζητήσετε τη συμβουλή νομικού συμβούλου για να κατανοήσετε διεξοδικά τα δικαιώματά σας και τις υποχρεώσεις σας.
Ορισμένα πολυκατοικίες και εμπορικά συγκροτήματα πωλούνται σε επενδυτές που κατέχουν τίτλο κοινής μίσθωσης.
Εάν πρόκειται για κοινοπραξία και δεν υπάρχει καταχώρηση SEC, θα πρέπει να ζητήσετε από έναν δικηγόρο να εξετάσει.
Είναι σοφό να ζητήσετε τη συμβουλή ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας κάθε φορά που αγοράζετε ακίνητα. Οι συμβουλές που περιέχονται σε αυτό το άρθρο δεν προορίζονται να θεωρηθούν ως νομικές συμβουλές και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως τέτοιοι.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.