Αγοράζοντας ένα σπίτι με χρηματοδότηση ιδιοκτήτη
Αν ζητάτε απευθείας από τον πωλητή, ο πωλητής είναι πιθανόν να πει όχι. Οι πωλητές συχνά απορρίπτουν την πρόταση χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη επειδή κανείς δεν έχει εξηγήσει τα οφέλη ή την προτεινόμενη χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη ως τρόπο πώλησης του σπιτιού.
Οι περισσότεροι πωλητές δεν πωλούν σπίτι κάθε μέρα. Οι γνώσεις τους περιορίζονται στις συμβατικές πρακτικές όπου ο αγοραστής πηγαίνει στην τράπεζα για να πάρει υποθήκη .
Ωστόσο, για έναν πωλητή του οποίου η κατοικία δεν πωλεί ή όταν οι παραδοσιακές κατευθυντήριες γραμμές του δανειστή είναι αυστηρότερες, η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη ξαφνικά γίνεται πολύ δημοφιλής. Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι σίγουρα μια βιώσιμη επιλογή για κάποιες από τις αγορές του αγοραστή . Απλά όχι τόσο στις αγορές του πωλητή.
Τι είναι η χρηματοδότηση ιδιοκτήτη;
Όταν μέρος ή το σύνολο της τιμής αγοράς, μείον την προκαταβολή του αγοραστή, μεταφέρεται (χρηματοδοτείται) από τον πωλητή, ο πωλητής παρέχει χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη. Δεν έχει σημασία αν το ακίνητο έχει υπάρχον δάνειο, εκτός από το βαθμό που ο υφιστάμενος δανειστής μπορεί να επιταχύνει το δάνειο κατά την πώληση λόγω ρήτρας αποξενώσεως . Αντί να πηγαίνει στην τράπεζα, ο αγοραστής δίνει ένα μέσο χρηματοδότησης στον πωλητή ως απόδειξη του δανείου και πραγματοποιεί πληρωμές στον πωλητή.
Εάν το ακίνητο είναι ελεύθερο και καθαρό, που σημαίνει ότι ο πωλητής έχει ένα σαφή τίτλο χωρίς δάνεια, ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να μεταφέρει όλη τη χρηματοδότηση.
Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν για το επιτόκιο, το ποσό της μηνιαίας πληρωμής και τη διάρκεια του δανείου και ο αγοραστής πληρώνει τον πωλητή για τα ίδια κεφάλαια του πωλητή σε δόση.
Το μέσο ασφαλείας εγγράφεται γενικά στα δημόσια αρχεία, τα οποία προστατεύουν και τα δύο μέρη. Λάβετε υπόψη σας, ορισμένοι κρατικοί νόμοι απαγορεύουν τις πληρωμές με μπαλόνια.
Κάποια νομοθεσία της ομοσπονδιακής κυβέρνησης μπορεί επίσης να διέπει τη χρηματοδότηση των ιδιοκτητών. Ίσως θελήσετε να λάβετε νομικές συμβουλές για να βεβαιωθείτε ότι ακολουθείτε τον νόμο.
Τύποι Χρηματοδοτήσεων Ιδιοκτήτη
Οι περισσότερες συναλλαγές αγοραπωλησίας είναι διαπραγματεύσιμες. Οι πωλητές και οι αγοραστές είναι ελεύθεροι να διαπραγματευτούν τους όρους της χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τους νόμους περί τιμωρίας και άλλους κρατικούς κανονισμούς. Και πάλι, ίσως θελήσετε να αναζητήσετε νομικές συμβουλές.
Παρόλο που δεν απαιτείται καμία προκαθορισμένη προκαταβολή, πολλοί πωλητές επιθυμούν επαρκή προκαταβολή για να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους . Οι προκαταβολές μπορεί να κυμαίνονται από πολύ λίγο έως 30% κάτω ή περισσότερο. Οι πωλητές αισθάνονται ότι η ισότητά τους προστατεύεται από την προκαταβολή του αγοραστή, επειδή οι αγοραστές είναι λιγότερο πιθανό να μπουν σε αποκλεισμό εάν έχουν επενδύσει πολλά χρήματα εκ των προτέρων.
Ορισμένες τροποποιήσεις της χρηματοδότησης από τους ιδιοκτήτες περιλαμβάνουν:
- Συμβάσεις γης.
Οι συμβάσεις γης δεν μεταβιβάζουν νόμιμο τίτλο στον αγοραστή, αλλά δίνουν στον αγοραστή δίκαιο τίτλο. Ο αγοραστής πραγματοποιεί πληρωμές στον πωλητή για ορισμένο χρονικό διάστημα. Μετά την τελική πληρωμή ή την αναχρηματοδότηση, ο αγοραστής λαμβάνει την πράξη.
- Γραμμάτια και υποθήκες.
Οι πωλητές μπορούν να μεταφέρουν την υποθήκη για το σύνολο του υπολοίπου της τιμής αγοράς (μείον την προκαταβολή), το οποίο μπορεί να περιλαμβάνει υποκείμενο δάνειο. Αυτός ο τύπος χρηματοδότησης ονομάζεται "υποθήκη συνολικής κάλυψης" ή "απεριόριστο συμβόλαιο εμπιστοσύνης" (AITD). Ο πωλητής λαμβάνει μια υπεξαίρεση των τόκων για το υποκείμενο δάνειο.
Ένας πωλητής μπορεί επίσης να φέρει μια υποθήκη υποψήφιου αγοραστή, οπότε ο αγοραστής θα λάβει τον τίτλο που υπόκειται στο υπάρχον δάνειο ή θα αποκτήσει νέα πρώτη υποθήκη. Ο αγοραστής λαμβάνει μια πράξη και δίνει στον πωλητή μια δεύτερη υποθήκη για το υπόλοιπο της τιμής αγοράς, μείον την προκαταβολή και το πρώτο ποσό υποθηκών.
- Συμφωνίες αγοράς μισθώσεων.
Η πώληση με σύμβαση μίσθωσης-αγοράς σημαίνει ότι ο πωλητής δίνει στον αγοραστή δίκαιο τίτλο και μισθώνει το ακίνητο στον αγοραστή. Μετά την εκπλήρωση της σύμβασης μίσθωσης-αγοράς, ο αγοραστής λαμβάνει τον τίτλο και συνήθως λαμβάνει δάνειο για να πληρώσει στον πωλητή, αφού λάβει πίστωση για το σύνολο ή μέρος των πληρωμών ενοικίου προς την τιμή αγοράς.
Οφέλη ιδιοκτήτη χρηματοδότησης για αγοραστές σπίτι
- Λίγο ή καθόλου Προκριματικά.
Ακόμη και αν ο πωλητής ζητήσει μια πιστωτική έκθεση για τον αγοραστή, η ερμηνεία των προσόντων του αγοραστή από τον πωλητή είναι συνήθως λιγότερο αυστηρή και πιο ευέλικτη από εκείνη που επιβάλλουν οι συμβατικοί δανειστές.
- Προσαρμοσμένη χρηματοδότηση.
Σε αντίθεση με τα συμβατικά δάνεια , οι πωλητές και οι αγοραστές μπορούν να επιλέξουν από μια ποικιλία επιλογών πληρωμής, όπως μόνο οι τόκοι, η απόσβεση με σταθερό επιτόκιο , οι μειωμένοι τόκοι ή η πληρωμή με μπαλόνια . Οι πληρωμές μπορούν να αναμειχθούν και να ταιριάξουν. Τα επιτόκια μπορούν να προσαρμόζονται περιοδικά ή να παραμένουν με μία ισοτιμία για τη διάρκεια του δανείου.
- Ευελιξία εκ των προτέρων πληρωμής.
Οι προκαταβολές είναι διαπραγματεύσιμες. Εάν ένας πωλητής θέλει μια μεγαλύτερη προκαταβολή από ό, τι ο αγοραστής κατέχει, μερικές φορές οι πωλητές θα επιτρέψουν σε έναν αγοραστή να κάνει περιοδικές πληρωμές κατ 'αποκοπή για μια προκαταβολή.
- Χαμηλότερα κόστη κλεισίματος .
Χωρίς θεσμικό δανειστή, δεν υπάρχουν δάνεια ή σημεία έκπτωσης που να πληρώνουν. Δεν υπάρχουν τέλη προέλευσης, τέλη επεξεργασίας, αμοιβές διαχείρισης ή οποιαδήποτε από τις άλλες ποικίλες αμοιβές που οι δανειστές συνήθως χρεώνουν, γεγονός που εξοικονομεί αυτόματα χρήματα για το κόστος κλεισίματος του αγοραστή .
- Ταχύτερη κατοχή.
Επειδή οι αγοραστές και οι πωλητές δεν περιμένουν έναν δανειστή να επεξεργαστεί τη χρηματοδότηση, οι αγοραστές μπορούν να κλείσουν ταχύτερα και να αποκτήσουν την κατοχή αγοραστή νωρίτερα σε μια συμβατική συναλλαγή δανείου.
Οφέλη ιδιοκτήτη χρηματοδότησης προς πωλητές σπιτιού
- Υψηλότερη τιμή πώλησης.
Επειδή ο πωλητής προσφέρει χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, ο πωλητής μπορεί να είναι σε θέση να διοικήσει πλήρη τιμή καταλόγου ή υψηλότερη.
- Φορολογικές διακοπές .
Ο πωλητής μπορεί να πληρώνει λιγότερα στους φόρους σε μια πώληση δόσεων , αναφέροντας μόνο τα εισοδήματα που εισπράττει σε κάθε ημερολογιακό έτος.
- Μηνιαίο εισόδημα.
Οι πληρωμές από έναν αγοραστή αυξάνουν τη μηνιαία ταμειακή ροή του πωλητή, με αποτέλεσμα το πληρωτέο εισόδημα.
- Υψηλότερο επιτόκιο.
Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη μπορεί να έχει υψηλότερο επιτόκιο από ό, τι ένας πωλητής μπορεί να λάβει σε λογαριασμό της αγοράς χρήματος ή σε άλλους τύπους επενδύσεων χαμηλού κινδύνου.
- Σύντομη περίοδο καταχώρισης.
Η χρηματοδότηση από τους ιδιοκτήτες προσελκύει ένα διαφορετικό σύνολο αγοραστών. Αν ένα ακίνητο δεν πωλείται με συμβατικές μεθόδους, η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι ένας τρόπος να ξεχωρίσετε από τη θάλασσα του αποθέματος και να μετακινήσετε ένα σκληρό προς πώληση ακίνητο που διαφορετικά δεν θα μπορούσε να πουλήσει.
Κλείνοντας, προτού ξεκινήσετε μια συναλλαγή με χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη, παρακαλούμε συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας και αποκτήστε την κατάλληλη νομική συμβουλή. Μην βασίζεστε στον κτηματομεσίτη σας για πληροφορίες, εκτός εάν ο αντιπρόσωπός σας είναι δικηγόρος ακίνητης περιουσίας.