Το ύψος του ποσού που έχει προκαταβληθεί θα καθοριστεί όταν θέλετε να ξεκινήσει η πρώτη σας πληρωμή. Πολλοί δανειολήπτες προτιμούν να κάνουν μια πληρωμή υποθηκών την πρώτη του κάθε μήνα.
Μερικοί προτιμούν τον 15ο. Μερικές φορές οι δανειστές θα επιλέξουν την ημερομηνία πληρωμής για εσάς, οπότε ρωτήστε εάν έχετε μια προτίμηση.
Οι τόκοι πληρώνονται με καθυστέρηση
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι τόκοι καταβάλλονται καθυστερημένα. Αυτό σημαίνει ότι η πληρωμή του κεφαλαίου και του τόκου σας θα καταβάλει τους τόκους για την περίοδο των 30 ημερών που προηγείται της ημερομηνίας λήξης πληρωμής. Αν πωλείτε το σπίτι σας, για παράδειγμα, ο πράκτορας κλεισίματος θα παραγγείλει μια ζήτηση από τον δικαιούχο , η οποία θα συγκεντρώνει επίσης και τους μη καταβληθέντες τόκους. Ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά.
Για παράδειγμα, πείτε ότι η πληρωμή σας είναι $ 599,55 την 1η Δεκεμβρίου. Το υπόλοιπο δανείου σας είναι $ 100.000, που φέρει τόκο στο 6% ετησίως, και αποσβένεται για 30 χρόνια. Όταν πραγματοποιείτε την πληρωμή σας μέχρι την 1η Δεκεμβρίου, πληρώνετε τους τόκους για ολόκληρο τον μήνα Νοέμβριο, και τις 30 ημέρες.
Εάν κλείνετε το δάνειο σας στις 15 Οκτωβρίου, θα προκαταβάλλετε τόκους από τις 15 Οκτωβρίου μέχρι τις 31 Οκτωβρίου στον δανειστή. Μπορεί να φανεί σαν να έχετε 45 ημέρες δωρεάν πριν την πρώτη πληρωμή σας να γίνει την 1η Δεκεμβρίου, αλλά δεν είστε.
Θα πληρώσετε 15 ημέρες τόκων πριν κλείσετε και άλλες 30 ημέρες ενδιαφέροντος όταν κάνετε την πρώτη σας πληρωμή.
Υπολογισμός της κύριας μη πληρωθείσας ισορροπίας
Αν θέλετε να γνωρίζετε το μη καταβληθέν υπόλοιπο δανείου που παραμένει μετά την πρώτη σας υποθήκη , είναι εύκολο να υπολογίσετε. Πρώτον, πάρτε το κύριο υπόλοιπο δανείου σας ύψους $ 100.000 και πολλαπλασιάστε το κατά το ετήσιο επιτόκιο 6%.
Το ετήσιο ποσό τόκου είναι 6.000 δολάρια. Χωρίστε το ετήσιο επιτόκιο κατά 12 μήνες για να φτάσετε στο μηνιαίο επιτόκιο. Αυτός ο αριθμός είναι $ 500.00.
Δεδομένου ότι η αποσβεσμένη πληρωμή σας την 1η Δεκεμβρίου είναι $ 599,55, για να υπολογίσετε το κύριο μέρος αυτής της πληρωμής, θα αφαιρέσετε τον μηνιαίο αριθμό τόκου ($ 500) από το κεφάλαιο και την πληρωμή τόκων ($ 599,55). Το αποτέλεσμα είναι $ 99,55, το οποίο είναι το κύριο μέρος της πληρωμής σας.
Τώρα, αφαιρέστε το αρχικό μερίδιο 99.55 δολαρίων που καταβλήθηκε από το μη καταβληθέν υπόλοιπο κεφαλαίου ύψους $ 100.000. Ο αριθμός αυτός είναι 99.900,45 δολάρια, δηλαδή το υπόλοιπο μη καταβεβλημένου αρχικού υπολοίπου από την 1η Δεκεμβρίου. Εάν πληρώνετε ένα δάνειο, πρέπει να προσθέσετε καθημερινά τόκο στο υπόλοιπο του υπολοίπου μέχρι την ημέρα που ο δανειστής λαμβάνει το ποσό της πληρωμής.
Σημείωση: Με κάθε διαδοχική πληρωμή, το ανεξόφλητο υπόλοιπο κεφαλαίου θα μειωθεί κατά ένα ελαφρώς υψηλότερο βασικό ποσό μείωσης στον προηγούμενο μήνα. Αυτό συμβαίνει επειδή αν και το μη καταβληθέν υπόλοιπο υπολογίζεται χρησιμοποιώντας την ίδια μέθοδο κάθε μήνα, το κύριο μέρος της μηνιαίας πληρωμής θα αυξηθεί, ενώ το τμήμα τόκων θα μειωθεί.
Τώρα γνωρίζετε ότι το μη πληρωμένο αρχικό υπόλοιπό σας μετά την πληρωμή του Δεκεμβρίου θα είναι 99.900,45 δολάρια. Για να υπολογίσετε το υπολειπόμενο υπόλοιπο μετά την πληρωμή της 1ης Ιανουαρίου, θα το υπολογίσετε χρησιμοποιώντας το νέο μη καταβεβλημένο υπόλοιπο:
- $ 99.900,45 x 6% επιτόκιο = $ 5.994,03 ÷ κατά 12 μήνες = $ 499,50 τόκοι οφειλόμενοι για τον Δεκέμβριο. Η πληρωμή σας τον Ιανουάριο είναι ίδια με την πληρωμή της 1ης Δεκεμβρίου, επειδή αποσβένεται. Είναι $ 599,55. Θα αφαιρέσετε τους οφειλόμενους τόκους για το μήνα Δεκέμβριο ύψους 499,50 δολαρίων από την πληρωμή σας. Αυτό αφήνει 100,05 δολάρια να καταβληθεί στον κύριο υπόχρεο για το δάνειό σας.
- Το υπόλοιπό σας από την 1η Δεκεμβρίου ανέρχεται σε 99.900,45 δολάρια, από το οποίο αφαιρείτε το κύριο μέρος της πληρωμής των 100,05 σας την 1η Ιανουαρίου. Αυτό ισούται με 99.800,40 δολάρια ως νέο ανεξόφλητο υπόλοιπο κεφαλαίου.
Υπολογισμός ημερήσιου ενδιαφέροντος
Για να υπολογίσετε το ημερήσιο ενδιαφέρον για μια αποπληρωμή δανείου, πάρτε το βασικό υπόλοιπο φορές το επιτόκιο και διαιρέστε κατά 12 μήνες, που θα σας δώσει το μηνιαίο επιτόκιο. Στη συνέχεια διαιρέστε το μηνιαίο επιτόκιο κατά 30 ημέρες, το οποίο θα ισούται με το ημερήσιο ενδιαφέρον.
Πείτε, για παράδειγμα, ότι ο θείος σας σας δίνει 100.000 δολάρια για την παραμονή της Πρωτοχρονιάς και εσείς αποφασίζετε να εξοφλήσετε την υποθήκη σας στις 5 Ιανουαρίου.
Ξέρετε ότι θα χρωστάτε 99.800,40 δολάρια από την 1η Ιανουαρίου. Αλλά θα οφείλετε επίσης 5 ημέρες ενδιαφέροντος. Πόσο κοστίζει αυτό?
- $ 99.800,40 x 6% = $ 5.988,02. Χωρίστε 12 μήνες = 499 δολάρια. Χωρίστε 30 ημέρες = 16,63 δολάρια x 5 ημέρες = 83,17 δολάρια τόκοι που οφείλονται για πέντε ημέρες.
- Θα στείλατε στον δανειστή $ 99.800,40 πλέον τόκους $ 83.17 για συνολική πληρωμή $ 99.883,57.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.