Πόσο μεγάλο μέρος του σπιτιού σας ανήκει πραγματικά;
Θετω με αλλο τροπο; ο δείκτης LTV σας λέει πόσα από μια ιδιοκτησία που πραγματικά κατέχετε σε σύγκριση με το ποσό που χρωστάτε. Ο λόγος χρησιμοποιείται για διάφορους τύπους δανείων, συμπεριλαμβανομένων των δανείων για σπίτια και αυτοκίνητα (τόσο αγορές όσο και αναχρηματοδοτήσεις).
Πώς να υπολογίσετε
Για να υπολογίσετε έναν λόγο LTV, διαιρέστε το ποσό ενός δανείου στη συνολική αξία του περιουσιακού στοιχείου που εξασφαλίζει το δάνειο.
Παράδειγμα: Υποθέστε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι αξίας 100.000 $. Έχετε διαθέσιμα $ 20.000 για προκαταβολή , επομένως θα χρειαστεί να δανειστείτε $ 80.000.
Ο λόγος LTV σας θα είναι 80% επειδή το δολάριο του δανείου είναι 80% της αξίας του σπιτιού. $ 80.000 διαιρούμενο με $ 100.000 ισούται με 0.80 (το οποίο είναι το ίδιο με το 80 τοις εκατό - δείτε πώς τα δεκαδικά και τα ποσοστά σχετίζονται ).
Υπολογίστε την αναλογία LTV διαιρώντας την αξία του δανείου στην αξία του ακινήτου: 80.000 / 100.000 = 0.8.
Ένας εύκολος τρόπος για να υπολογίσετε το LTV είναι να χρησιμοποιήσετε την αριθμομηχανή της συσκευής σας ή να κάνετε αναζήτηση στο Google χρησιμοποιώντας την κάθετο ("/") για διαίρεση.
Για παράδειγμα, ο παρακάτω σύνδεσμος θα "αναζητήσει" την απάντηση: 80.000 / 100.000, ή μπορείτε να την πληκτρολογήσετε σε οποιοδήποτε πλαίσιο αναζήτησης (συμπεριλαμβανομένων των Bing και Yahoo).
Γιατί έχει σημασία
Ο λόγος LTV βοηθά τους δανειστές να αξιολογούν τον κίνδυνο: Όσο περισσότεροι δανείζουν, τόσο μεγαλύτερος κίνδυνος παίρνουν. Ο υψηλότερος κίνδυνος για τον δανειστή σημαίνει:
- Είναι πιο δύσκολο να πάρει έγκριση για δάνεια.
- Μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε περισσότερα (με υψηλότερο επιτόκιο ).
- Μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε επιπλέον έξοδα, όπως ασφάλιση υποθηκών.
Αν υπολογίζετε το LTV, πιθανότατα πρόκειται για δάνειο που εξασφαλίζεται από κάποιο είδος εξασφάλισης . Για παράδειγμα, όταν δανείζετε χρήματα για να αγοράσετε ένα σπίτι, το δάνειο εξασφαλίζεται με ασφάλεια στο σπίτι . Ο δανειστής μπορεί να πάρει την κατοχή του σπιτιού και να το πουλήσει μέσω αποκλεισμού εάν δεν αποπληρώσετε το δάνειο. Το ίδιο ισχύει για τα αυτόματα δάνεια - το αυτοκίνητό σας μπορεί να ανακτηθεί αν σταματήσετε να κάνετε πληρωμές.
Οι δανειστές δεν θέλουν πραγματικά την ιδιοκτησία σας - θέλουν απλά να πάρουν τα χρήματά τους πίσω γρήγορα. Αν δανείζουν μόνο το 80% (ή λιγότερο) της αξίας του ακινήτου, μπορούν να πουλήσουν το ακίνητο σε λιγότερο από το ανώτατο δολάριο για να ανακτήσουν τα κεφάλαιά τους. Αυτό είναι ευκολότερο από το να προσφέρουμε μια μεγάλη προσφορά.
Ομοίως, ό, τι αγοράσατε μπορεί να έχει χάσει αξία από τότε που το αγόρασα, οπότε η δανεισμό 100% ή περισσότερο θέτει τους δανειστές σε κίνδυνο.
Τέλος, όταν βάζετε κάποια από τα δικά σας χρήματα σε μια αγορά, είναι πιθανότερο να το εκτιμήσετε και να συνεχίσετε να κάνετε πληρωμές. Έχετε το δέρμα στο παιχνίδι, έτσι δεν πρόκειται να περπατήσετε εκτός αν δεν έχετε επιλογές.
Καλές αναλογίες LTV
Ποια είναι η καλή σχέση LTV που μπορεί να σας βοηθήσει να λάβετε έγκριση για δάνειο;
Εξαρτάται από την προτίμηση του δανειστή σας και το είδος του δανείου. Θα έχετε συχνά καλύτερη τύχη με περισσότερα κεφάλαια που επενδύονται (ή χαμηλότερη αναλογία LTV).
Με τα στεγαστικά δάνεια, το 80% είναι ένας μαγικός αριθμός. Εάν δανειστείτε περισσότερο από το 80% της αξίας ενός σπιτιού, θα πρέπει γενικά να πάρετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) για να προστατεύσετε τον δανειστή σας. Αυτό είναι ένα επιπλέον έξοδο, αλλά μπορείτε συχνά να ακυρώσετε την ασφάλιση μόλις φτάσετε κάτω από το 80 τοις εκατό LTV. Ένας άλλος αξιοσημείωτος αριθμός είναι 97 τοις εκατό. Κάποιοι δανειστές σας επιτρέπουν να αγοράσετε με 3% χαμηλότερα (τα δάνεια FHA απαιτούν 3,5%) - αλλά θα πληρώσετε ασφάλιση υποθηκών, πιθανώς για τη ζωή του δανείου σας.
Με τα δάνεια αυτοκινήτου, οι δείκτες LTV συχνά πηγαίνουν υψηλότεροι, αλλά οι δανειστές μπορούν να ορίσουν όρια (ή ανώτατα όρια) και να αλλάξουν τις τιμές σας ανάλογα με το πόσο υψηλή είναι η αναλογία LTV σας. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε ακόμη να δανειστείτε με περισσότερο από 100% το LTV.
Υποβρύχια: Όταν ο λόγος LTV είναι υψηλότερος από 100 τοις εκατό, το δάνειο είναι μεγαλύτερο από την αξία του περιουσιακού στοιχείου που εξασφαλίζει το δάνειο (ή έχετε αρνητικό μετοχικό κεφάλαιο). Συνήθως δεν είναι μια καλή κατάσταση επειδή θα πρέπει να γράψετε μια επιταγή (ή να πληρώσετε) για να πουλήσετε το περιουσιακό στοιχείο - δεν θα λάβετε κανένα χρήμα από τη συμφωνία. Μετά την πτώση των τιμών στο σπίτι κατά τη διάρκεια της κρίσης των ενυπόθηκων δανείων , τα υποβρύχια στεγαστικά δάνεια αποτελούσαν σημαντικό πρόβλημα. Τα υποβρύχια δάνεια αυτοκινήτων είναι πάντα ένα ζήτημα. Εάν δανειστείτε με υψηλή αναλογία LTV, βεβαιωθείτε ότι υπάρχει ένας καλός λόγος για να αναλάβετε τον κίνδυνο.
Λάβετε υπόψη: Τα δικαιώματά σας δεν πρέπει να έχουν τη μορφή χρημάτων που φέρνετε στη συμφωνία. Εάν διαθέτετε ακίνητο (ή μέρος της περιουσίας), το συμμετοχικό σας δικαίωμα μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως ίδια κεφάλαια και η αξία αυτού του ενδιαφέροντος μπορεί να αλλάξει με την πάροδο του χρόνου. Για παράδειγμα, όταν δανείζεστε στο σπίτι σας με δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης , χρησιμοποιείτε την αξία του σπιτιού σας και αυξάνοντας αποτελεσματικά το λόγο LTV σας όταν λάβετε ένα δάνειο. Εάν το σπίτι σας κερδίζει αξία επειδή οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται, το LTV σας θα μειωθεί (αν και ίσως χρειαστεί μια αξιολόγηση για να το αποδείξετε). Ομοίως, αν δανειστείτε χρήματα για να φτιάξετε ένα νέο σπίτι, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη γη που χτίζετε ως ίδια κεφάλαια για ένα δάνειο κατασκευής.
Μεγαλύτερη εικόνα
Οι λόγοι LTV είναι εξαιρετικά σημαντικοί. Αλλά αποτελούν μέρος μιας μεγαλύτερης εικόνας, η οποία περιλαμβάνει:
- Τα πιστωτικά σας αποτελέσματα (με καλή πίστωση είναι πιο εύκολο να λάβετε υψηλότερα δάνεια LTV)
- Το διαθέσιμο εισόδημά σας για να κάνετε μηνιαίες πληρωμές
- Το αγαθό που αγοράζετε (Είναι ένα σπίτι σε καλή κατάσταση ή μια πολυκατοικία; Είναι ένα νέο ή μεταχειρισμένο όχημα; Μοτοσικλέτα ή RV;)
Εκτός από την πίστωση σας, ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα για τους δανειστές είναι το χρέος σας προς το εισόδημα αναλογία. Αυτός είναι ένας γρήγορος τρόπος για να καταλάβουν πόσο προσιτά θα είναι κάθε νέο δάνειο - μπορείτε να πάρετε άνετα αυτές τις επιπλέον μηνιαίες πληρωμές, ή παίρνετε πάνω από το κεφάλι σας;