Πού να πάρετε δάνεια για να αγοράσετε γη
Η ευκολία και το κόστος δανεισμού θα εξαρτηθεί από το είδος της ιδιοκτησίας που αγοράζετε:
- Οικόπεδα που σκοπεύετε να αξιοποιήσετε στο εγγύς μέλλον
- Πρώτες εκτάσεις που δεν σκοπεύετε να αναπτύξετε
Ως επί το πλείστον, τα δάνεια γης είναι σχετικά βραχυπρόθεσμα δάνεια, που διαρκούν δύο έως πέντε χρόνια πριν από την πληρωμή ενός μπαλονιού . Ωστόσο, υπάρχουν μακροπρόθεσμα δάνεια (ή μπορείτε να μετατρέψετε σε πιο μακροπρόθεσμο δάνειο), ειδικά εάν χτίζετε ένα σπίτι κατοικίας στην ιδιοκτησία.
Αγοράστε και κατασκευάστε ένα βήμα
Οι δανειστές είναι πιο πρόθυμοι να δανείσουν όταν έχετε σχέδια να χτίσετε την ιδιοκτησία σας. Η κατοχή ακατέργαστης γης είναι κερδοσκοπική. Το κτίριο είναι επίσης επικίνδυνο, αλλά οι τράπεζες είναι πιο άνετες αν πρόκειται να προσθέσετε αξία στην ιδιοκτησία (προσθέτοντας π.χ. ένα σπίτι).
Κατασκευαστικά δάνεια: Ίσως μπορέσετε να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο για να αγοράσετε τη γη και να χρηματοδοτήσετε την κατασκευή . Αυτό σας επιτρέπει να υποφέρετε από λιγότερα γραφικά και λιγότερα έξοδα κλεισίματος. Επιπλέον, μπορείτε να εξασφαλίσετε χρηματοδότηση για ολόκληρο το έργο (συμπεριλαμβανομένης της ολοκλήρωσης της κατασκευής) - δεν θα κολλήσετε να κρατάτε γη ενώ ψάχνετε για δανειστή.
Σχέδια οικοδόμησης: Για να λάβετε έγκριση για ένα δάνειο κατασκευής, θα πρέπει να παρουσιάσετε σχέδια στον δανειστή σας, ο οποίος θα θέλει να δει ότι ένας έμπειρος οικοδόμος κάνει το έργο. Τα κεφάλαια θα διανεμηθούν με την πάροδο του χρόνου, καθώς το έργο εξελίσσεται, έτσι οι εργολάβοι θα πρέπει να ακολουθήσουν εάν αναμένουν να πληρώσουν.
Χαρακτηριστικά δανείων: Τα δάνεια κατασκευής είναι βραχυπρόθεσμα δάνεια, συνήθως με πληρωμές μόνο για τόκους και διάρκειας μικρότερης του ενός έτους (ιδανικά το έργο ολοκληρώνεται μέχρι τότε). Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, το δάνειο μπορεί να μετατραπεί σε ένα τυπικό δάνειο 30 ετών ή δεκαπενταετούς διάρκειας ή θα αναχρηματοδοτήσετε το δάνειο χρησιμοποιώντας τη νέα σας δομή ως εξασφάλιση .
Προκαταβολή: Για να δανειστείτε το κόστος γης και κατασκευής, θα χρειαστεί να κάνετε προκαταβολή . Σχεδιάστε να βρείτε 10 με 20 τοις εκατό της μελλοντικής αξίας του σπιτιού.
Τελικά μέρη έναντι ακατέργαστης γης
Εάν αγοράζετε πολλά που ήδη διαθέτει υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και πρόσβαση στο δρόμο, θα έχετε έναν πιο εύκολο χρόνο να εγκριθεί.
Ακατέργαστη γη: Οι ακατέργαστες εκτάσεις μπορούν να χρηματοδοτηθούν, αλλά οι δανειστές είναι πιο διστακτικοί (εκτός αν αυτό είναι χαρακτηριστικό για την περιοχή σας - για παράδειγμα, ορισμένες περιοχές βασίζονται σε προπάνιο, πηγάδια και σηπτικά συστήματα). Είναι ακριβό να προσθέσετε πράγματα όπως αποχέτευση και ηλεκτρικό ρεύμα στην ιδιοκτησία σας και υπάρχουν πολλές ευκαιρίες για απρόβλεπτες δαπάνες και καθυστερήσεις.
Προκαταβολή: Εάν αγοράζετε πολλά (σε μια αναπτυσσόμενη υποδιαίρεση, για παράδειγμα), ίσως μπορέσετε να μειώσετε το 10 ή 20 τοις εκατό. Για τις ακατέργαστες εκτάσεις, προγραμματίζετε τουλάχιστον 30% κάτω και ίσως χρειαστεί να φέρετε 50% στο τραπέζι για να εγκριθεί.
Χαρακτηριστικά δανείων: Τα τελικά τμήματα είναι λιγότερο επικίνδυνα για τους δανειστές, επομένως είναι πιο πιθανό να προσφέρουν δάνεια κατασκευής ενός βήματος που μετατρέπονται σε υποθήκες "μόνιμης" (ή τριάντα ετών) μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Με τα ημιτελικά, οι δανειστές τείνουν να κρατούν βραχυπρόθεσμα τα δάνεια (για παράδειγμα πέντε έως δέκα χρόνια).
Μείωση του κινδύνου του δανειστή: Αν αγοράζετε ακατέργαστη γη, δεν πρόκειται αναγκαστικά να πάρετε ένα κακό δάνειο. Μπορείτε να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας να πάρετε μια καλή συμφωνία εάν βοηθήσετε τον δανειστή να διαχειριστεί τον κίνδυνο. Μπορεί να είναι δυνατή η απόκτηση μακροπρόθεσμων δανείων, χαμηλότερα επιτόκια και μικρότερη προκαταβολή. Παράγοντες που περιλαμβάνουν:
- Ένα υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα (άνω των 680), που δείχνει ότι έχετε δανειστεί και εξοφλήσει με επιτυχία στο παρελθόν.
- Χαμηλό δείκτη χρέους προς έσοδα, που δείχνει ότι έχετε επαρκή έσοδα για να κάνετε τις απαιτούμενες πληρωμές.
- Ένα μικρό ποσό δανείου, με αποτέλεσμα χαμηλότερες πληρωμές και ένα ακίνητο που πιθανότατα είναι ευκολότερο να πουλήσει.
Δεν υπάρχουν σχέδια για ανάπτυξη
Αν πρόκειται να αγοράσετε γη χωρίς σχέδια για οικοδόμηση μιας κατοικίας ή επιχειρηματικής δομής στη γη, η λήψη ενός δανείου θα είναι πιο δύσκολη. Ωστόσο, υπάρχουν αρκετές επιλογές για τη χρηματοδότηση.
Τοπικές τράπεζες και πιστωτικές ενώσεις: Ξεκινήστε με την ερώτηση σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που βρίσκονται κοντά στη γη που σκοπεύετε να αγοράσετε. Εάν δεν ζείτε ήδη στην περιοχή, οι τοπικοί δανειστές (και οι δανειστές online ) μπορεί να διστάζουν να εγκρίνουν δάνειο για κενές εκτάσεις. Τα τοπικά ιδρύματα γνωρίζουν την τοπική αγορά και ενδέχεται να έχουν συμφέρον να διευκολύνουν τις πωλήσεις στην περιοχή που βλέπετε. Αν και τα τοπικά ιδρύματα ενδέχεται να είναι πρόθυμα να δανείσουν, ενδέχεται να απαιτήσουν έως και 50 τοις εκατό στα ίδια κεφάλαια και σχετικά βραχυπρόθεσμα δάνεια.
Ίδρυμα εγχώριου κεφαλαίου: Αν έχετε σημαντικό μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας , ενδέχεται να μπορείτε να δανειστείτε έναντι αυτού του μετοχικού κεφαλαίου με δεύτερη υποθήκη . Με αυτήν την προσέγγιση, ίσως μπορείτε να χρηματοδοτήσετε ολόκληρο το κόστος της γης και να αποφύγετε τη χρήση πρόσθετων δανείων. Ωστόσο, αναλαμβάνετε σοβαρό κίνδυνο να χρησιμοποιήσετε το σπίτι σας ως εξασφάλιση - εάν δεν μπορείτε να κάνετε πληρωμές για το δάνειο, ο δανειστής σας μπορεί να πάρει το σπίτι σας σε αποκλεισμό . Τα καλά νέα είναι ότι τα επιτόκια για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης θα μπορούσαν να είναι χαμηλότερα από τα επιτόκια ενός δανείου αγοράς γης.
Εμπορικοί δανειστές: Ειδικά αν χρησιμοποιείτε το ακίνητο για επιχειρηματικούς σκοπούς ή μια επένδυση, οι εμπορικοί δανειστές μπορεί να είναι μια επιλογή. Για να εγκριθεί, θα πρέπει να πείσετε έναν υπάλληλο δανείου ότι είστε λογικός κίνδυνος. Η αποπληρωμή μπορεί να διαρκέσει μόνο δέκα έτη ή λιγότερο, αλλά οι πληρωμές θα μπορούσαν να υπολογιστούν χρησιμοποιώντας χρονοδιάγραμμα απόσβεσης 15 ετών ή 30 ετών. Οι εμπορικοί δανειστές ενδέχεται να είναι πιο εξυπηρετικοί όταν πρόκειται για εξασφαλίσεις. Μπορούν να σας επιτρέψουν να κάνετε προσωπικές εγγυήσεις με την κατοικία σας ή ίσως να μπορείτε να χρησιμοποιήσετε άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως επενδύσεις ή εξοπλισμό) ως ασφάλεια.
Χρηματοδότηση ιδιοκτήτη: Εάν δεν μπορείτε να πάρετε δάνειο από τράπεζα ή πιστωτική ένωση, ο σημερινός ιδιοκτήτης της περιουσίας μπορεί να είναι διατεθειμένος να χρηματοδοτήσει την αγορά. Ειδικά με την ακατέργαστη γη, οι ιδιοκτήτες μπορεί να γνωρίζουν ότι είναι δύσκολο για τους αγοραστές να λάβουν χρηματοδότηση από τους παραδοσιακούς δανειστές, και μπορεί να μην βιάζονται να εξαργυρώσουν. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες συνήθως λαμβάνουν μια σχετικά μεγάλη προκαταβολή, αλλά όλα είναι διαπραγματεύσιμα. Μια πενταετής ή δεκαετής προθεσμία αποπληρωμής είναι σύνηθες, αλλά οι πληρωμές μπορούν να υπολογιστούν χρησιμοποιώντας ένα μεγαλύτερο χρονοδιάγραμμα απόσβεσης. Ένα όφελος από τη χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη είναι ότι δεν θα πληρώσετε τα ίδια έξοδα κλεισίματος που πληρώνετε παραδοσιακούς δανειστές (αλλά αξίζει να πληρώσετε για να ερευνήσετε τον τίτλο και τα όρια - οι έντιμοι ιδιοκτήτες γης μπορούν να κάνουν λάθη).
Εξειδικευμένοι δανειστές: Αν περιμένετε ακριβώς τη σωστή στιγμή για να χτίσετε ή επιλέγετε ένα σχέδιο για το σπίτι σας, θα πρέπει πιθανώς να χρησιμοποιήσετε τις παραπάνω λύσεις. Αλλά αν έχετε ασυνήθιστα σχέδια για την ιδιοκτησία σας, μπορεί να υπάρχει ένας δανειστής που επικεντρώνεται στην προβλεπόμενη χρήση σας για τη γη. Σε αντίθεση με τις τράπεζες (που εργάζονται με ανθρώπους που χτίζουν σπίτια, ως επί το πλείστον), οι εξειδικευμένοι δανειστές κατανοούν τους κινδύνους και τα οφέλη άλλων λόγων ιδιοκτησίας γης. Θα είναι πιο πρόθυμοι να συνεργαστούν μαζί σας, επειδή δεν χρειάζεται να καταλάβουν μια εφάπαξ διαπραγμάτευση. Αυτοί οι δανειστές ενδέχεται να είναι περιφερειακοί ή εθνικοί, επομένως αναζητήστε σε απευθείας σύνδεση για ό, τι έχετε κατά νου. Για παράδειγμα:
- Διατήρηση των φυσικών πόρων
- Εξωτερική αναψυχή σε ιδιωτική ιδιοκτησία
- Ηλιακά ή αιολικά πάρκα
- Κινητοί πύργοι ή πύργοι εκπομπής
- Γεωργία ή κτηνοτροφία, συμπεριλαμβανομένης της κτηνοτροφίας, των βιολογικών εκμεταλλεύσεων, των εκμεταλλεύσεων ψυχαγωγίας και της επιβίβασης αλόγων
Συμβουλές για αγοραστές
Κάντε την εργασία σας πριν αγοράσετε γη. Μπορεί να δείτε την ιδιοκτησία ως κενή πλάκα γεμάτη δυνατότητες, αλλά δεν θέλετε να μπείτε πάνω από το κεφάλι σας.
Κόστος κλεισίματος: Εκτός από την τιμή αγοράς, μπορεί επίσης να έχετε κόστος κλεισίματος εάν λάβετε ένα δάνειο. Αναζητήστε τα τέλη προέλευσης, τα τέλη επεξεργασίας, το κόστος ελέγχου της πίστωσης, τα τέλη αξιολόγησης και άλλα. Μάθετε πόσα χρήματα θα πληρώσετε και λάβετε υπόψη την τελική σας απόφαση χρηματοδότησης με αυτούς τους αριθμούς. Για ένα σχετικά φθηνό ακίνητο, το κόστος κλεισίματος μπορεί να ανέλθει σε ένα σημαντικό ποσοστό της τιμής αγοράς.
Λάβετε μια έρευνα: Μην υποθέσετε ότι οι τρέχουσες γραμμές φράχτη, δείκτες ή "προφανή" γεωγραφικά χαρακτηριστικά δείχνουν με ακρίβεια ένα όριο ιδιοκτησίας. Πάρτε έναν επαγγελματία για να ολοκληρώσετε μια συνοριακή έρευνα και να ελέγξετε πριν αγοράσετε. Οι σημερινοί ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να μην ξέρουν τι κατέχουν και αυτό θα είναι το πρόβλημά σας αφού αγοράσετε.
Ελέγξτε τον τίτλο: Ειδικά αν δανείζετε άτυπα (χρησιμοποιώντας το δικό σας κεφάλαιο ή τη χρηματοδότηση πωλητών, για παράδειγμα), κάντε ό, τι κάνουν οι επαγγελματίες δανειστές - μια αναζήτηση τίτλου. Ανακαλύψτε εάν υπάρχουν εμπράγματα βάρη ή άλλα θέματα με την ιδιοκτησία προτού παραδώσετε χρήματα.
Προϋπολογισμός για άλλες δαπάνες: Μόλις είστε ιδιοκτήτης της γης, μπορεί να είστε στο γάντζο για επιπλέον έξοδα. Ελέγξτε αυτά τα έξοδα εκτός από τις πληρωμές δανείων που θα πραγματοποιήσετε για τη γη. Τα δυνητικά έξοδα περιλαμβάνουν:
- Δημοτικοί ή νομαρχιακοί φόροι (συμβουλευτείτε τον φορολογικό σας σύμβουλο για να δείτε εάν δικαιούστε έκπτωση)
- Ασφάλιση για κενές εκτάσεις ή εγκαταλελειμμένα κτίρια
- Έξοδα σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), κατά περίπτωση
- Οποιαδήποτε συντήρηση απαιτείται, όπως επισκευή γραμμών φράχτη, διαχείριση αποστράγγισης κ.λπ.
- Κόστος κατασκευής, αν αποφασίσετε ποτέ να δημιουργήσετε, να προσθέσετε υπηρεσίες ή να βελτιώσετε την πρόσβαση στην ιδιοκτησία
- Άδεια αμοιβής, για οποιαδήποτε δραστηριότητα έχετε προγραμματίσει για το ακίνητο
Γνωρίστε τους κανόνες
Όταν βλέπετε την κενή γη, μπορεί να υποθέσετε ότι είναι δυνατόν. Ωστόσο, οι τοπικοί νόμοι και οι απαιτήσεις χωρισμού περιορίζουν το τι μπορείτε να κάνετε - ακόμα και στη δική σας ιδιωτική ιδιοκτησία. Οι κανόνες HOA μπορεί να είναι ιδιαίτερα απογοητευτικοί. Μιλήστε με τοπικές αρχές, δικηγόρο ακινήτων και γείτονες (ει δυνατόν) πριν συμφωνήσετε να αγοράσετε.
Εάν ανακαλύψετε τυχόν προβλήματα με μια περιουσία που έχετε τα μάτια σας, ρωτήστε για να κάνετε αλλαγές. Μπορεί να έχετε τύχη, ή να είστε σε θέση να κάνετε ό, τι θέλετε, ακολουθώντας τις σωστές διαδικασίες (συμπληρώνοντας γραφειοκρατία και καταβάλλοντας τέλη). Ίσως θα ήταν ευκολότερο να ζητήσετε άδεια αντί να αναστατώσετε τους γείτονές σας.