Γιατί οι αγοραστές σπιτιού προτιμούν τις συμβάσεις γης
Οι συμβάσεις γης για την αγορά κατοικιών ήταν πολύ δημοφιλείς στα τέλη της δεκαετίας του 1970 και στις αρχές της δεκαετίας του 1980. Έκτοτε, οι συμβάσεις πώλησης με δόσεις, που μερικές φορές αποκαλούν συμβόλαια, προσφέρουν ελκυστικότερους όρους χρηματοδότησης σε σχέση με τους υψηλότερους συντελεστές και τα αυστηρά πρότυπα προσόντων των θεσμικών δανειστών.
Οι συμβάσεις γης άρχισαν να εξαφανίζονται όταν οι απαιτήσεις για δάνεια μειώθηκαν και τα επιτόκια μειώθηκαν κάτω από το 8%. Αλλά δεν έχουν εξαφανιστεί εντελώς και, στην πραγματικότητα, έσκασε πίσω στην αγορά κατά τη διάρκεια της κρίσης των ενυπόθηκων δανείων.
Οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες σπιτιού που έχασαν τα σπίτια τους για αποκλεισμό ή πουλήθηκαν μέσω σύντομης πώλησης άρχισαν να στηρίζονται σε χερσαίες συμβάσεις ως εναλλακτική λύση χρηματοδότησης όταν οι μεγάλες τράπεζες τους απομάκρυναν.
Τι είναι μια σύμβαση πώλησης γης σε δόσεις;
Μια σύμβαση πώλησης δόσεων είναι κάθε είδους σύμβαση που απαιτεί περιοδικές πληρωμές, αλλά στην ακίνητη περιουσία, αναφέρεται γενικά ως σύμβαση γης, συμβόλαιο ή σύμβαση πώλησης. Ο όρος "γη" είναι παραπλανητικός καθώς μια σύμβαση γης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αγορά οποιουδήποτε τύπου ακίνητης περιουσίας με ή χωρίς βελτιώσεις.
Η σύμβαση πώλησης δόσεων διευκρινίζει την τιμή πώλησης, το ποσό της προκαταβολής, το επιτόκιο, το ποσό των μηνιαίων (ή περιοδικών) πληρωμών και τα καθήκοντα κάθε μέρους. Καλύπτει τέτοιες ευθύνες όπως ποιος θα διατηρήσει το σπίτι, θα πληρώσει για ασφάλιση, και τους φόρους περιουσίας - που είναι γενικά ο αγοραστής. Η σύμβαση θα περιλαμβάνει προσφυγή στον πωλητή σε περίπτωση που ο αγοραστής σταματήσει να καταβάλλει τις δόσεις.
Χαρακτηριστικά:
- Οι συμβάσεις γης ή οι συμβάσεις για συμβόλαιο είναι σύμβαση ασφάλειας μεταξύ πωλητή, που ονομάζεται Πωλητής, και αγοραστή, που ονομάζεται Vendee.
- Ο Πωλητής συμφωνεί να πουλήσει ένα ακίνητο με τη χρηματοδότηση της αγοράς για το Vendee.
- Ο Πωλητής διατηρεί τον νόμιμο τίτλο και το Vendee λαμβάνει ισότιμο τίτλο.
- Η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη μπορεί να περιλαμβάνει ένα υπάρχον υπόλοιπο στεγαστικών δανείων (βλ. Παρακάτω) ή το ακίνητο μπορεί να είναι ελεύθερο και σαφές (καλύτερη επιλογή).
- Με την πλήρη εξόφληση, ο Πωλητής παραδίδει στον Vendee πράξη προς την περιουσία.
Συμβάσεις γης με περιεκτική περιουσία (περιτύλιξης)
- Οι συμβάσεις περιτύλιξης περιέχουν υπάρχουσα υποθήκη.
- Το Vendee καταβάλλει μία πληρωμή στον Προμηθευτή.
- Μετά την παραλαβή της πληρωμής, ο Πωλητής πληρώνει την πληρωμή του υποκείμενου δανειστή και διατηρεί τα υπόλοιπα.
- Εάν η υπάρχουσα υποθήκη έχει χαμηλότερο επιτόκιο από το επιτόκιο της σύμβασης, ο Προμηθευτής κερδίζει επιπλέον τόκο με χρήματα που δεν ανήκουν στον Πωλητή. Αυτό είναι γνωστό ως αντικατάσταση.
Ακολουθεί πώς λειτουργεί.
- Πείτε ότι η τιμή πώλησης είναι $ 100.000.
- Ο Vendee βγάζει $ 10.000.
- Ο Vendee συμφωνεί να πραγματοποιήσει πληρωμές σε $ 90.000, με τόκο στο 6,5%, πληρωτέο σε $ 567.
- Το υπάρχον υποκείμενο δάνειο είναι $ 50.000, πληρωτέο σε τόκο 5% με πληρωμή $ 268.
- Ο πωλητής κερδίζει 6,5% τόκους από 40.000 δολάρια μετοχών, PLUS 1,5% τόκους επί της υφιστάμενης υποθήκης των 50.000 δολαρίων και τσέπες $ 299 το μήνα.
- Ο Vendee πληρώνει επίσης φόρους, ασφάλειες και όλα τα άλλα έξοδα ιδιοκτησίας.
Ευθεία Συμβόλαια
Δεν υπάρχει υπεξαίρεση ενδιαφέροντος σε μια ευθεία σύμβαση. Ο Vendee μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει απευθείας τον υφιστάμενο δανειστή και να πραγματοποιήσει μια άλλη πληρωμή στον πωλητή ή ο πωλητής μπορεί να στείλει μία πληρωμή στον προμηθευτή και ο προμηθευτής θα καταβάλει την πληρωμή στον υποκείμενο δανειστή.
Ας δούμε το προηγούμενο παράδειγμα σε μια ευθεία σύμβαση:
- Τιμή πώλησης 100.000 δολαρίων.
- Το Vendee καταβάλλει 10.000 δολάρια.
- Η Vendee πραγματοποιεί μία πληρωμή ύψους $ 268 για το υπάρχον υπόλοιπο δανείου ύψους $ 50.000, με τόκο 5%.
- Η Vendee καταβάλλει μια δεύτερη πληρωμή στον πωλητή για χρηματοδότηση από ιδιοκτήτη 40.000 δολαρίων, με τόκο 6,5% και πληρωτέο σε 253 δολάρια το μήνα.
- Το σύνολο των δύο πληρωμών είναι $ 521, το οποίο εξοικονομεί το Vendee $ 46 το μήνα κατά τη διάρκεια της αναδίπλωσης.
Εξουσία πώλησης
- Ορισμένες εταιρίες τίτλου σχεδιάζουν και ασφαλίζουν συμβάσεις γης που περιέχουν έναν πωλητή, έναν πωλητή και έναν διαχειριστή. Θα χρειαστεί να καλέσετε για να βρείτε μια τέτοια εταιρεία τίτλου.
- Όπως ένας εμπιστευματοδόχος σε μια πράξη εμπιστοσύνης , ο πωλητής και ο πωλητής αναθέτουν δικαίωμα, τίτλο και συμφέρον στον διαχειριστή με σκοπό την εξασφάλιση των υποχρεώσεων του πωλητή και του πωλητή.
- Σε περίπτωση που ο Vendee σταματήσει να κάνει πληρωμές, ο Διαχειριστής έχει την εξουσία να αποκλείσει την εξουσία πώλησης.
- Η διαδικασία κατάθεσης προειδοποίησης για την προεπιλογή ποικίλλει από κράτος σε κράτος.
Κανόνες επιτάχυνσης στα υποκείμενα δάνεια
Όλα τα δάνεια περιέχουν σήμερα επιταχύνσεις και ρήτρες αποξένωσης . Οι δανειστές είχαν μια μακρά ιστορία δανεισμού των δανείων αμέσως οφειλόμενων και πληρωτέων εάν οι αγοραστές πήραν τίτλο "υπόκεινται" στα υπάρχοντα δάνεια . Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι δανειστές ήθελαν τους αγοραστές να πληρούν τις προϋποθέσεις, να πληρώσουν τα δάνεια και τα υψηλότερα επιτόκια .
Ο Sue Heimbichner, αξιωματικός μεσεγγύησης στον τίτλο του Σικάγου στο Σακραμέντο, είναι στην επιχείρηση από το 1976 και έχει παρακολουθήσει τη δημοτικότητα των συμβάσεων γης έρχονται και πηγαίνουν. Μία από τις μεγαλύτερες αγωγές από την περίοδο αυτή εξελίχθηκε από αγοραστές που πήραν τίτλο υπόκεινται σε υφιστάμενες υποθήκες που κρατούνται από ομοσπονδιακές ενώσεις αποταμιεύσεων και δανείων. Το Κογκρέσο ψήφισε τον νόμο περί Θεσμικών Θεσμών του 1982, εξαλείφοντας αποτελεσματικά την ικανότητα ανάληψης υφιστάμενων δανείων.
Ο Heimbichner λέει ότι οι δανειστές σήμερα τείνουν να βλέπουν τον άλλο τρόπο. "Ορισμένοι δανειστές είναι ευτυχείς να πραγματοποιήσουν τις πληρωμές τους", είπε. Αλλά μην προσπαθήσετε να αναλάβετε κυβερνητικά δάνεια. "Δεν θέλετε να χάσετε με την κυβέρνηση", προειδοποιεί ο Heimbichner, "επειδή θα πάρετε χαστούκια". Εάν η σύμβαση γης σας περιέχει υπάρχουσα υποθήκη, θα πρέπει να ζητήσετε τη συμβουλή ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας.
Δείγματα κρατικών δανείων είναι η Fannie Mae ή η Freddie Mac, ενώ τα κρατικά δάνεια είναι FHA ή VA.
Συστοιχία δικαιωμάτων του πωλητή
Για όλους τους πρακτικούς σκοπούς, ο Vendee είναι κύριος του ακινήτου και έχει το δικαίωμα:
- Κατοχή.
- Ήσυχη απόλαυση και χρήση του ακινήτου.
- Αποκλεισμός, εξαναγκάζοντας τους άλλους να εγκαταλείψουν τις εγκαταστάσεις.
- Μεταπώληση.
Οφέλη για τον πωλητή
- Δεν υπάρχει καμία προϋπόθεση, αν και ο πωλητής μπορεί να ζητήσει αντίγραφο της πιστωτικής έκθεσης του αγοραστή.
- Ευελιξία εκ των προτέρων. Το ποσό είναι διαπραγματεύσιμο.
- Η διάρκεια της σύμβασης γης, το επιτόκιο και οι πληρωμές είναι διαπραγματεύσιμες.
- Χαμηλό κόστος κλεισίματος . Δεν υπάρχουν τέλη δανεισμού για πληρωμή.
- Γρήγορο κλείσιμο. Οι συναλλαγές μπορούν να κλείσουν σε 7 ή λιγότερες ημέρες.
Οφέλη για τον προμηθευτή
- Τυπικά υψηλότερες τιμές πώλησης και καμία αξιολόγηση. Παρά το γεγονός ότι οι αγοραστές συμβουλεύονται να λάβουν μια αξιολόγηση.
- Εάν είναι φορολογητέα, ενδεχομένως να δικαιούται αναβαλλόμενο κέρδος.
- Μηνιαίο εισόδημα.
- Συχνά ένα καλύτερο ποσοστό απόδοσης από τους λογαριασμούς της αγοράς χρήματος .
- Αν το ακίνητο δεν συμμορφώνεται, είναι ένας εύκολος τρόπος πώλησης.
- Γρήγορο κλείσιμο.
Συμβουλές αγοραστών
- Πάρτε μια αξιολόγηση.
- Αποκτήστε ασφάλεια τίτλου.
- Εμπλέξτε τις υπηρεσίες μιας εταιρείας χαρτοφυλακίου για να διατηρήσετε την κατοχή μιας εκτελεσθείσας πράξης και των πρωτότυπων εγγράφων.
- Μιλήστε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας .
Συμβουλές πωλητή
- Τραβήξτε την πιστωτική έκθεση του αγοραστή.
- Συμπεριλάβετε τα ονόματα των πωλητών και των πωλητών στο υπάρχον ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
- Να μισθώσετε μια εταιρεία εκταμίευσης για να χειριστείτε τη σύμβαση.
- Μιλήστε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.
Αυτό το άρθρο δεν πρέπει να παραπλανηθεί ως παροχή νομικών συμβουλών. Μόνο δικηγόροι μπορούν να προσφέρουν νομικές συμβουλές.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, είναι μεσίτης-συνεργάτης στο Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.