Ένας οδηγός για αγοραστές και πωλητές
Αυτή η σελίδα ασχολείται με το μίσθωμα για τις δικές σας συναλλαγές που αφορούν ένα σπίτι, αλλά υπάρχουν και άλλα είδη προγραμμάτων εκεί έξω.
Τι είναι το ενοίκιο;
Η μίσθωση σε δική σας είναι ένας τρόπος να αγοράσετε ή να πωλήσετε κάτι με την πάροδο του χρόνου, δίνοντας στον αγοραστή μια "επιλογή" για να αγοράσει κάποια στιγμή στο μέλλον.
Με μια παραδοσιακή αγορά και πώληση, ο αγοραστής και ο πωλητής ολοκληρώνουν την αγορά περισσότερο ή λιγότερο αμέσως μετά από να συμφωνήσουν με τους όρους (στο κλείσιμο), αλλά το ενοίκιο για το δικό είναι διαφορετικό.
Σύμφωνα με ένα ενοίκιο με δική του συμφωνία, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν για τη δυνατότητα πώλησης σε κάποιο σημείο στο μέλλον. Τελικά, ο ενοικιαστής / αγοραστής αποφασίζει εάν η συναλλαγή θα πραγματοποιηθεί πραγματικά. Εν τω μεταξύ, ο αγοραστής πραγματοποιεί πληρωμές στον πωλητή και ένα μέρος αυτών των πληρωμών (συνήθως) μειώνει τα χρήματα που απαιτούνται για την αγορά του σπιτιού σε μεταγενέστερη ημερομηνία.
Γιατί να αγοράσετε με ενοίκιο;
Η ενοικίαση στα δικά τους προγράμματα μπορεί να είναι ελκυστική για τους αγοραστές, ειδικά για εκείνους που αναμένουν να έχουν ισχυρότερη οικονομική θέση μέσα σε λίγα χρόνια.
Αγοράστε με κακή πίστωση: Οι αγοραστές που δεν μπορούν να λάβουν ένα στεγαστικό δάνειο μπορούν να αρχίσουν να αγοράζουν ένα σπίτι με ενοίκιο με δική τους συμφωνία. Με την πάροδο του χρόνου, μπορούν να εργαστούν για την ανοικοδόμηση των πιστωτικών αποτελεσμάτων τους , και μπορεί να είναι σε θέση να πάρουν ένα δάνειο μόλις είναι τελικά η ώρα να αγοράσει το σπίτι.
Κλείδωμα τιμής αγοράς: Σε αγορές με αυξανόμενες τιμές κατοικίας, οι αγοραστές μπορούν να συμφωνήσουν να αγοράσουν στη σημερινή τιμή (αλλά η αγορά θα πραγματοποιηθεί πολλά χρόνια στο μέλλον). Οι αγοραστές έχουν την επιλογή να αποφύγουν την πτώση των τιμών των κατοικιών, αν και αν έχει νόημα οικονομικά, θα εξαρτηθεί από το πόσο έχουν καταβάλει στο πλαίσιο της συμφωνίας.
Δοκιμή: Οι αγοραστές μπορούν να ζήσουν σε ένα σπίτι πριν δεσμευτούν να αγοράσουν το ακίνητο. Ως αποτέλεσμα, μπορούν να μάθουν για τα προβλήματα με το σπίτι, τους εφιάλτες των εφιάλτων και τα άλλα προβλήματα πριν είναι πολύ αργά.
Μετακίνηση λιγότερο: Οι αγοραστές που έχουν δεσμευτεί σε ένα σπίτι και γειτονιά (αλλά δεν μπορούν να αγοράσουν) μπορούν να μπουν σε ένα σπίτι που τελικά θα αγοράσουν. Αυτό μειώνει το κόστος και την αναστάτωση μετά από μερικά χρόνια.
Δημιουργία μετοχικού κεφαλαίου: Τεχνικά, οι μισθωτές δεν δημιουργούν ίδια κεφάλαια με τον ίδιο τρόπο που κάνουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού. Ωστόσο, οι πληρωμές μπορούν να συσσωρευτούν και να παράσχουν ένα σημαντικό ποσό που πρέπει να τεθεί προς την αγορά του σπιτιού. Οι αγοραστές μπορούν επίσης να εξοικονομήσουν χρήματα σε έναν λογαριασμό αποταμίευσης και να χρησιμοποιήσουν τα χρήματα αυτά (αποφεύγοντας τις παγίδες του ενοικίου να κατέχουν και να παρέχουν την δυνατότητα να αγοράσουν οποιοδήποτε σπίτι).
Γιατί να πουλήσει με ενοίκιο;
Οι πωλητές μπορούν επίσης να επωφεληθούν από το ενοίκιο σε δικές τους ρυθμίσεις.
Περισσότεροι αγοραστές: Εάν αντιμετωπίζετε προβλήματα με την προσέλκυση αγοραστών, μπορείτε επίσης να αγοράσετε σε ενοικιαστές που ελπίζουν να αγοράσουν στο μέλλον. Δεν έχουν όλοι καλή πίστη και μπορούν να τύχουν δανείου, αλλά όλοι χρειάζονται ένα μέρος για να ζήσουν.
Κερδίστε εισόδημα: Εάν δεν χρειάζεται να πουλήσετε αμέσως και να χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για μια άλλη προκαταβολή , μπορείτε να κερδίζετε έσοδα από ενοίκια ενώ μετακομίζετε προς πώληση ενός ακινήτου.
Υψηλότερη τιμή: Μπορείτε να ζητήσετε υψηλότερη τιμή πώλησης όταν προσφέρετε μίσθωμα σε δική σας. Παρέχετε μια ευκαιρία που οι άνθρωποι μπορεί να είναι πρόθυμοι να πληρώσουν. Οι ενοικιαστές έχουν επίσης μια "επιλογή" για να αγοράσουν το σπίτι - κάτι που δεν θα χρησιμοποιούν ποτέ - και η ευελιξία πάντα κοστίζει επιπλέον.
Επενδυμένος ενοικιαστής: Ένας πιθανός αγοραστής είναι πιο πιθανό να φροντίσει ένα ακίνητο (και να πάρει μαζί με τους γείτονες) από έναν ενοικιαστή χωρίς δέρμα στο παιχνίδι. Ο αγοραστής έχει ήδη επενδύσει στο ακίνητο και έχει συμφέρον να το διατηρήσει.
Πως δουλεύει
Όλα είναι διαπραγματεύσιμα: Ένα μίσθωμα με δική του συναλλαγή, γνωστό και ως μίσθωση, ξεκινά με τη σύμβαση. Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής συμφωνούν με ορισμένους όρους και όλοι οι όροι μπορούν να αλλάξουν ώστε να ταιριάζουν στις ανάγκες όλων. Ανάλογα με το τι είναι σημαντικό για εσάς (είτε είστε αγοραστής είτε πωλητής), μπορείτε να ζητήσετε ορισμένες λειτουργίες πριν υπογράψετε μια συμφωνία.
Για παράδειγμα, μπορείτε να ζητήσετε μια μεγαλύτερη ή μικρότερη προκαταβολή εάν αυτό θα ήταν χρήσιμο για εσάς.
Συμβουλές είναι ουσιώδεις: Να είστε βέβαιος να αναθεωρήσει κάθε σύμβαση με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας, επειδή αυτές οι συναλλαγές μπορεί να είναι περίπλοκη, και υπάρχουν πολλά χρήματα που εμπλέκονται. Η ενοικίαση σε δικές της συμφωνίες είναι ιδιαίτερα επικίνδυνη για τους αγοραστές. Πολλές απάτες εκμεταλλεύονται ανθρώπους με κακή πίστωση και μεγάλες ελπίδες για την αγορά ενός σπιτιού. Ακόμη και με έναν έντιμο πωλητή, είναι δυνατόν να χάσετε πολλά χρήματα αν τα πράγματα δεν πάνε όπως είχε προγραμματιστεί.
Μια επιλογή αγοράς: Στην αρχή κάθε μίσθωσης με δική της συναλλαγή, ο αγοραστής πληρώνει στον πωλητή μια προαιρετική πριμοδότηση , η οποία συχνά κυμαίνεται γύρω στο 5% της τελικής τιμής αγοράς (αν και μπορεί ασφαλώς να είναι υψηλότερη ή χαμηλότερη). Αυτή η πληρωμή δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα ή "επιλογή" - αλλά όχι την υποχρέωση - να αγοράσει το σπίτι σε κάποιο σημείο στο μέλλον.
Χωρίς επιστροφές: Η αρχική πληρωμή της πριμοδότησης δεν επιστρέφεται, αλλά μπορεί να εφαρμοστεί στην τιμή αγοράς (αν ο αγοραστής αγοράζει ποτέ το σπίτι, δεν θα χρειαστεί να βγάλει τόσα μετρητά). Οι μεγαλύτερες επιλογές πληρωμής είναι επικίνδυνες για τους αγοραστές: εάν η συμφωνία δεν περάσει για οποιονδήποτε λόγο, δεν υπάρχει τρόπος να ξανακάνουμε αυτά τα χρήματα. Ο πωλητής συνήθως παίρνει για να κρατήσει τις πληρωμές ασφαλίστρων μετά από ένα ενοίκιο για τη δική του συναλλαγή τελειώνει.
Τιμή αγοράς: Ο αγοραστής και ο πωλητής καθορίζουν μια τιμή αγοράς για το σπίτι στο συμβόλαιο τους. Σε κάποιο σημείο στο μέλλον (συνήθως μεταξύ ενός και πέντε ετών, ανάλογα με τις διαπραγματεύσεις), ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει το σπίτι για την τιμή αυτή - ανεξάρτητα από το τι πραγματικά αξίζει το σπίτι. Κατά τον καθορισμό της τιμής, μια τιμή που είναι υψηλότερη από την τρέχουσα τιμή δεν είναι ασυνήθιστη (διαφορετικά, ο πωλητής είναι καλύτερος απλώς πωλώντας σήμερα). Εάν το σπίτι έχει αυξηθεί σε αξία ταχύτερα από το αναμενόμενο, τα πράγματα λειτουργούν προς όφελος του αγοραστή. Εάν το σπίτι χάσει αξία, ο ενοικιαστής πιθανότατα δεν θα αγοράσει το σπίτι (εν μέρει επειδή ίσως δεν έχει νόημα και εν μέρει επειδή ο ενοικιαστής μπορεί να μην είναι σε θέση να τύχει ενός μεγάλου δανείου με υψηλό λόγο δανείου προς αξία ). Οι αγοραστές συνήθως ζητούν υποθήκη όταν έρθει η ώρα να αγοράσουν το σπίτι.
Μηνιαίες πληρωμές: Ο αγοραστής / ενοικιαστής κάνει επίσης μηνιαίες πληρωμές στον πωλητή. Οι πληρωμές αυτές χρησιμεύουν ως πληρωμές ενοικίου (επειδή ο πωλητής εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο), αλλά ο ενοικιαστής συνήθως πληρώνει λίγο επιπλέον κάθε μήνα. Το επιπλέον ποσό πιστώνεται συνήθως στην τελική τιμή αγοράς, οπότε μειώνει το χρηματικό ποσό που πρέπει να έχει ο αγοραστής όταν αγοράζει το σπίτι. Και πάλι, η πρόσθετη "πριμοδότηση" ενοικίου δεν είναι αποζημίωση - αντισταθμίζει τον πωλητή για αναμονή για να δει τι θα κάνει ο αγοραστής (ο πωλητής δεν μπορεί να πουλήσει το ακίνητο σε κανέναν άλλο μέχρι να λήξει η συμφωνία με τον ενοικιαστή).
Συντήρηση: Όλοι οι εμπλεκόμενοι επωφελούνται από ένα καλά διατηρημένο σπίτι, αλλά ποιος πρέπει να πληρώσει; Η συμφωνία σας πρέπει να καθορίζει ποιος είναι υπεύθυνος για συνήθη συντήρηση και εκτεταμένες επισκευές. Μερικές συμφωνίες λένε ότι οτιδήποτε κάτω από $ 500 είναι ευθύνη του αγοραστή, αλλά οι τοπικοί νόμοι μπορεί να περιπλέξουν τα πράγματα (οι ιδιοκτήτες μπορεί να υποχρεούνται να παρέχουν ορισμένες ανέσεις, ακόμα και αν η συμφωνία σας λέει διαφορετικά).
Νοικιάστε τις δικές σας παγίδες
Τίποτα δεν είναι τέλειο, και αυτό περιλαμβάνει το ενοίκιο για τα δικά του προγράμματα. Οι συναλλαγές αυτές είναι περίπλοκες και τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές μπορούν να πάρουν μερικές δυσάρεστες εκπλήξεις. Μερικά παραδείγματα παρατίθενται παρακάτω, αλλά η λίστα των πραγμάτων που μπορεί να πάει στραβά είναι πολύ μεγαλύτερη. Μόνο ένας τοπικός πληρεξούσιος ακίνητης περιουσίας μπορεί να σας δώσει μια καλή ιδέα για το τι διακυβεύεται στην περίπτωσή σας, γι 'αυτό φροντίστε να επισκεφθείτε με κάποιον πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Κίνδυνοι για τους αγοραστές
Παραίτηση χρημάτων: Αν δεν αγοράσετε το σπίτι - για οποιονδήποτε λόγο - χάνετε όλα τα επιπλέον χρήματα που πληρώσατε. Οι πωλητές που μπαίνουν εύκολα στον πειρασμό μπορεί να κάνουν δύσκολη ή μη ελκυστική για εσάς να αγοράσετε.
Αργή πρόοδος: Μπορεί να σχεδιάσετε να βελτιώσετε την πίστωσή σας ή να αυξήσετε το εισόδημά σας, ώστε να έχετε δικαίωμα δανείου όταν λήξει η επιλογή, αλλά τα πράγματα ενδέχεται να μην λειτουργούν όπως έχει προγραμματιστεί.
Λιγότερος έλεγχος: Δεν διαθέτετε ακόμη το ακίνητο, επομένως δεν έχετε τον απόλυτο έλεγχο. Ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να σταματήσει να κάνει πληρωμές υποθηκών και να χάσει την ιδιοκτησία μέσω αποκλεισμού ή ίσως να μην είναι υπεύθυνος για αποφάσεις σχετικά με σημαντικά στοιχεία συντήρησης. Ομοίως, ο ιδιοκτήτης σας θα μπορούσε να χάσει μια κρίση ή να σταματήσει να πληρώνει τους φόρους ακίνητης περιουσίας και να καταλήξει με εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου . Η συμφωνία θα πρέπει να αφορά όλα αυτά τα σενάρια (και ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να πουλήσει ενώ έχετε μια επιλογή για το ακίνητο), αλλά οι νομικές μάχες είναι πάντα ένας μεγάλος πόνος.
Πτώση τιμών: Οι τιμές των κατοικιών ενδέχεται να μειωθούν και ίσως να μην μπορείτε να επαναδιαπραγματευτείτε χαμηλότερη τιμή αγοράς. Στη συνέχεια έχετε την επιλογή να χάσετε όλα τα χρήματα επιλογής σας ή να αγοράσετε το σπίτι. Εάν ο δανειστής σας δεν εγκρίνει ένα υπερμεγέθη δάνειο, θα χρειαστεί να φέρετε επιπλέον χρήματα για το κλείσιμο για μια προκαταβολή.
Οι καθυστερημένες πληρωμές βλάπτουν: Ανάλογα με τη συμφωνία σας, αν δεν πληρώσετε έγκαιρα το ενοίκιο, ενδέχεται να χάσετε το δικαίωμα αγοράς (μαζί με όλες τις πρόσθετες πληρωμές σας). Σε ορισμένες περιπτώσεις διατηρείτε την επιλογή σας, αλλά η πρόσθετη πληρωμή για το μήνα δεν "μετράται" και δεν θα προσθέσει το ποσό που έχετε συγκεντρώσει για ενδεχόμενη αγορά.
Προβλήματα στο σπίτι: Ίσως υπάρχουν προβλήματα με την ιδιοκτησία που δεν γνωρίζετε μέχρι να προσπαθήσετε να την αγοράσετε (όπως προβλήματα τίτλου). Αντιμετωπίστε ένα ενοίκιο για να αγοράσετε σαν μια "πραγματική" αγορά - πάρετε μια επιθεώρηση και αναζήτηση τίτλου πριν από την κατάδυση in.
Απάτες: Η ενοικίαση σε δικές σας απάτες είναι ένας ελκυστικός τρόπος να λάβετε μεγάλα χρηματικά ποσά από άτομα που δεν βρίσκονται σε οικονομική θέση.
Κίνδυνοι για τους πωλητές
Δεν υπάρχει βεβαιότητα: Ο ενοικιαστής σας μπορεί να μην αγοράσει, οπότε πρέπει να ξαναρχίσετε ξανά και να βρείτε έναν άλλο αγοραστή ή ενοικιαστή (αλλά τουλάχιστον μπορείτε να κρατήσετε τα επιπλέον χρήματα).
Αργά χρήματα: Δεν παίρνετε ένα μεγάλο κατ 'αποκοπή ποσό, το οποίο μπορεί να χρειαστεί να αγοράσετε το επόμενο σπίτι σας.
Λείπει εκτίμηση: Συνήθως κλειδώνετε μια τιμή πώλησης όταν υπογράφετε ένα ενοίκιο με δική σας συμφωνία, αλλά οι τιμές κατοικίας μπορεί να αυξηθούν γρηγορότερα από ό, τι αναμενόταν. Ίσως να νοικιάσετε καλύτερα τον τόπο και να πάρετε μια συμφωνία πώλησης στο μέλλον (ή ίσως όχι).
Πτώση των τιμών των κατοικιών: Οι τιμές κατοικίας μπορεί να μειωθούν και εάν ο ενοικιαστής σας δεν αγοράσει, θα ήταν καλύτερα να απλά πωλήσετε το ακίνητο.
Ανακαλύπτοντας ελαττώματα: Οι αγοραστές ενδέχεται να ανακαλύψουν ελαττώματα που δεν γνωρίζατε ποτέ για τη χρήση του σπιτιού διαφορετικά και μπορεί να αποφασίσουν να μην αγοράσουν. Ίσως τα υδραυλικά να μπορούν να χειριστούν ένα ζευγάρι, αλλά όχι μια οικογένεια πέντε, και κανείς δεν θα μπορούσε να γνωρίζει το θέμα. Δεν προσπαθείτε να εξαπατήσετε κανέναν - είναι ένα ελάττωμα που ποτέ δεν εμφανίστηκε κάτω από την προηγούμενη ρύθμιση διαβίωσης - αλλά τώρα είναι ένα ζήτημα και θα πρέπει να το αποκαλύψετε στους μελλοντικούς αγοραστές (ή να το διορθώσετε).