Ένας αναγνώστης ρωτάει: «Ο φίλος μου και εγώ είμαστε τόσο τρελοί στον πράκτορά μας, μπορούμε να φτιάξουμε φωτιά. Θα θέλαμε να μάθουμε αν μπορούμε να αναφέρουμε τον πράκτορα σε ένα κτηματομεσιτικό γραφείο. μπορεί να βάλει ένα σκυλάκι στην αγορά και να το πουλήσει για 10 φορές αυτό που αξίζει, βάζουμε το σπίτι μας προς πώληση στα 325.000 δολάρια.Πρώτον, δεν πήραμε καθόλου προσφορές για σχεδόν 3 μήνες.Τώρα έχουμε μια προσφορά σε 325.000 δολάρια, και ο πράκτοράς μας πιέζει και πιέζει για να δεχτούμε αυτή την προσφορά. "Θέλουμε να υπογράψουμε μια προσφορά για $ 340.000, αλλά ο πράκτοράς μας είναι απρόθυμος. ο πωλητής στο σπίτι πρέπει να αποδεχθεί μια προσφορά πλήρους τιμής; "
Απάντηση: Ω, μου, πρέπει να χαίρεσαι, να μην απορρίπτεσαι. Ο κύριος λόγος για τον οποίο ένας πωλητής κατοικίας δεν θα δεχόταν προσφορά πλήρους τιμής είναι αν ο πωλητής έχει λάβει άλλες προσφορές σε υψηλότερες τιμές. Έπειτα, ένας πωλητής ίσως θελήσει να δεχθεί μία από αυτές τις προσφορές. Δεν θεωρείται δεοντολογικό, και ίσως είναι και αντίθετο με το νόμο, να ζητήσει από έναν αγοραστή να πληρώσει περισσότερο από την τιμή καταλόγου όταν ο αγοραστής έχει κάνει μια προσφορά πλήρους τιμής. Το σπίτι σας είναι πολύ χαμηλό;
Στις αγορές του πωλητή, είναι φυσιολογικό να λαμβάνετε πολλαπλές προσφορές εάν πουλάτε ένα πολύ επιθυμητό σπίτι. Μερικές φορές, οι πωλητές σύγχυση πολλών προσφορών και τα δικαιώματα που συνοδεύουν πολλαπλές προσφορές, με τη μόνη προσφορά που έλαβε. Αυτό μπορεί να συμβαίνει στην περίπτωσή σας. Εάν ένας πωλητής έχει λάβει μόνο μία προσφορά, οι κανόνες είναι πολύ διαφορετικοί.
Το πρώτο μέρος για να προσπαθήσετε να καταλάβετε τι πρέπει να κάνετε είναι στο κεφάλι σας. Ας δοκιμάσουμε μια ανάλυση. Πείτε, περπατάτε δίπλα σε ένα αρτοποιείο και η πινακίδα στο παράθυρο διαφημίζει το Giant Cinnamon Rolls για 99 σεντ το καθένα.
Είσαι πεινασμένος. Μπορείτε να εισάγετε και να παραδώσετε το ταμείο ένα buck, ζητώντας ένα ρολό κανέλας. Το ταμείο κουνάει το κεφάλι της και λέει: "Το αφεντικό μου αποφάσισε να πουλήσει αυτά τα ρολά για 3,50 δολάρια το καθένα, που θα είναι $ 3,50 παρακαλώ".
Πώς θα αισθανόταν αυτό σε σας; Θα νιώθετε σαν θύμα δολώματος και διακόπτη; Πιστεύετε ότι πρόκειται για ψευδή διαφήμιση;
Ίσως να αισθανθείτε σαν να περπατάτε στο δρόμο σε ένα ανταγωνιστικό αρτοποιείο για να αγοράσετε τους γιγάντιους ρόλους κανέλας αντί για $ 1.50 το καθένα. Αυτό που νόμισε ότι ήταν μια συμφωνία ήταν μια απάτη.
Η νομική πτυχή είναι ακόμα πιο σημαντική. Σε ορισμένα κράτη, όταν ένας πωλητής λαμβάνει μια προσφορά πλήρους τιμής από έναν εξειδικευμένο αγοραστή, σημαίνει ότι ο μεσίτης ακινήτων έχει κερδίσει την προμήθεια . Αυτό σημαίνει ότι εάν απορρίψετε την προσφορά πλήρους τιμής, ενδέχεται να χρεώσετε τη χρηματιστηριακή αγορά μια προμήθεια επειδή η χρηματιστηριακή εταιρεία έχει εκτελέσει. Αυτός ήταν ο νόμος στην Καλιφόρνια για πολλά, πολλά χρόνια, αλλά άλλαξε το 2013. Τώρα, η μεσεγγύηση καλείται να κλείσει πριν από την ανάμειξη έχει δικαίωμα στην επιτροπή.
Όμως, η συμφωνία εισαγωγής μπορεί να περιέχει περιπλοκές που λένε ότι ο πωλητής δεν μπορεί να απορρίψει προσφορά πλήρους τιμής. Επιπλέον, η υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων όπου δημοσιεύεται η λίστα ενδέχεται να έχει τους δικούς της κανόνες για τις προσφορές.
Το δικό μου MLS, για παράδειγμα, είναι το MetroList. Οι κανόνες του MetroList είναι εάν ένας πωλητής λάβει μια προσφορά πλήρους τιμής και απορρίπτει την προσφορά αυτή, είτε πρέπει να αυξήσουμε την τιμή πώλησης στο MLS είτε να σημειώσουμε στους παρατηρητές του εμπιστευτικού πράκτορα ότι ο πωλητής απέρριψε μια προσφορά πλήρους τιμής. Μια σημείωση όπως αυτή στο MLS πιθανότατα θα εμπόδιζε άλλους παράγοντες να προτείνουν το σπίτι στον αγοραστή τους.
Επιπλέον, μπορεί να θεωρηθεί παραπλανητική διαφήμιση εάν ένας πωλητής διαφημίζει ότι ένα σπίτι είναι διαθέσιμο για να αγοράσει $ 325.000, αλλά πραγματικά θέλει 340.000 δολάρια και δεν το αποκαλύπτει. Αν θέλετε 340.000 δολάρια, θα πρέπει να διαφημίσετε το σπίτι σας στα $ 340.000.
Προφανώς, αυτή η λογική και οι κανόνες αυτοί δεν ισχύουν για πολλές προσφορές. Στην δική σας κατάσταση, ωστόσο, το σπίτι σας ήταν στην αγορά για 3 μήνες χωρίς να λάβει καμία προσφορά. Αυτό λέει ότι υπάρχει κάτι λάθος με το σπίτι ή την αγορά σας, είναι σε λάθος τοποθεσία ή κακή κατάσταση ή η τιμή είναι πολύ υψηλή. Όποιο και αν είναι το πρόβλημα, φαίνεται ότι οι αγοραστές δεν θέλουν να αγοράσουν το σπίτι σας, πολύ λιγότερο πληρώνουν $ 325.000 ή θα λάβετε ήδη μια προσφορά, ακόμα και μια προσφορά lowball .
Για να αυξήσετε την τιμή σε αυτόν τον ONE αγοραστή που είναι πρόθυμος και ικανός να αγοράσει το σπίτι σας είναι ενάντια στο συμφέρον σας.
Συνειδητοποιώ ότι αυτό δεν είναι αυτό που θέλετε να ακούσετε, αλλά είναι αυτό που θα πω στον πωλητή μου σε μια τέτοια κατάσταση. Τα γεγονότα μιλούν από μόνα τους. Οι περισσότεροι πωλητές στη θέση σας θα είναι ευγνώμονες και ενθουσιασμένοι που έλαβαν προσφορά πλήρους τιμής, ειδικά μετά από τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα στην αγορά. Ελπίζω να αναθεωρήσετε το περίπτερο σας και να αποδεχτείτε την προσφορά πλήρους τιμής.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.