Ερώτηση: Πώς επιστρέφει η ενοικίαση του πωλητή μετά την ολοκλήρωση του κλεισίματος;
Ένας αναγνώστης ρωτάει: "Αγοράζουμε ένα σπίτι και ο πωλητής έχει ζητήσει να νοικιάσει πίσω για 30 ημέρες μετά το κλείσιμο. Με άλλα λόγια, θα γινόταν ιδιοκτήτες πριν να έχουμε μετακομίσει στο καινούργιο σπίτι μας. Γιατί ένας πωλητής θέλει να νοικιάσει πίσω; Πρέπει να επιτρέψουμε αυτό; "
Απάντηση: Οι λόγοι για τους οποίους ένας πωλητής μπορεί να χρειαστεί να νοικιάσει πίσω μετά το κλείσιμο ποικίλλει, αλλά δεν είναι ασυνήθιστο για έναν πωλητή να ζητήσει ένα ενοίκιο πίσω.
Το σπίτι που αγοράζει ο πωλητής ενδέχεται να μην είναι διαθέσιμο τη στιγμή που κλείνει η συναλλαγή σας ή ο πωλητής μπορεί να μην είναι σε θέση να βρει κινούμενο φορτηγό την τελευταία ημέρα του μήνα, όταν η ζήτηση για κινούμενα φορτηγά είναι υψηλή.
Φυσικά, ως νέος αγοραστής κατοικιών , μπορεί να βρεθεί αυτή η κατάσταση ανησυχητική. Μετά από όλα, έχετε πληρώσει πολλά χρήματα για το νέο σας σπίτι, πέρα από την καταβολή τόκων για δάνειο για ένα σπίτι που δεν μπορείτε ακόμα να καταλάβετε. Είναι κατανοητό ότι είστε πρόθυμοι να μετακινηθείτε και να πάρετε την κατοχή αμέσως. Επιπλέον, ίσως να μην περιμένατε να βρεθείτε στην θέση να είστε ιδιοκτήτης.
Πώς να προστατεύσετε τους πωλητές / αγοραστές όταν πωλητές ενοικίαση πίσω
Αντιμετωπίστε αυτή την κατάσταση όπως θα κάνατε οποιαδήποτε άλλη επιχειρηματική σχέση. Οι αγοραστές δεν πρέπει ποτέ να επιτρέπουν στους πωλητές να διατηρούν την κατοχή ενός σπιτιού χωρίς να εκτελούν επίσημη συμφωνία κατοχής. Αυτές οι συμφωνίες περιγράφουν τους όρους και τις προϋποθέσεις της πληρότητας του πωλητή και προστατεύουν τους αγοραστές καθώς και τους πωλητές.
Στην Καλιφόρνια, οι κτηματομεσίτες έχουν στη διάθεσή μας μια εύχρηστη φόρμα που ονομάζεται Πωλητής στην κατοχή, ο οποίος, μεταξύ άλλων συμβατικών όρων, απευθύνεται στους πωλητές. Όταν επιλεγεί το κατάλληλο πλαίσιο, αυτή η προσθήκη τροποποιεί τη σύμβαση αγοράς .
Το SIP χειρίζεται βραχυπρόθεσμες πληρωμές ενοικίου πωλητών που είναι λιγότερες από 30 ημέρες και περιλαμβάνει τα ακόλουθα στοιχεία:
- Διάρκεια της περιόδου ενοικίασης
- Ποσό ενοικίου ανά ημέρα
- Ποσό εγγύησης
- Είτε η εγγύηση θα κρατηθεί σε μεσεγγύηση είτε θα απελευθερωθεί στον αγοραστή κατά το κλείσιμο
- Οι καθυστερημένες χρεώσεις, αν υπάρχουν, αφορούν μη επαρκή κεφάλαια ή / και πληρωμές που εισπράττονται με καθυστέρηση εκτός της μεσεγγύησης
- Ποιος πληρώνει για ποια βοηθητικά προγράμματα
- Δικαίωμα του αγοραστή να εισέλθει στην ιδιοκτησία
- Οι υποχρεώσεις του πωλητή για τη διατήρηση του ακινήτου
- Εκχώρηση μισθωμάτων και δικαιώματα υπεκμίσθωσης
- Οι υποχρεώσεις του πωλητή κατά την παράδοση
- Ασφάλιση για τα προσωπικά αντικείμενα του πωλητή
- Διάφορες συνθήκες
Εάν ένας πωλητής μένει 30 ημέρες ή περισσότερο, τότε θα πρέπει να εκτελεστεί μια σύμβαση μίσθωσης.
Ασφαλιστική Κάλυψη για Πωλητές Πωλήσεων
Μερικές φορές, οι αγοραστές θα επιμείνουν ότι οι πωλητές διατηρούν το υπάρχον ασφαλιστήριο συμβόλαιό τους κατά τη διάρκεια της περιόδου ενοικίασης. Ενώ οι ασφαλιστικές εταιρείες δεν είναι ευτυχείς να διατηρήσουν την κάλυψη σε επιπτώσεις, πολλοί θα συνεχίσουν την πολιτική κατόπιν αιτήματος.
Ωστόσο, υπάρχουν πολλά προβλήματα που σχετίζονται με αυτό. Ο πωλητής δεν κατέχει πλέον το σπίτι, συνεπώς σε περίπτωση απαίτησης, η ασφαλιστική εταιρεία του πωλητή μπορεί να αρνηθεί την πληρωμή της απαίτησης. Επιπλέον, ο αγοραστής έχει ασφαλιστική κάλυψη επειδή οι δανειστές επιμένουν ότι το ασφαλιστήριο συμβόλαιο του αγοραστή θα είναι σε ισχύ κατά το κλείσιμο.
Ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες ισχυρίστηκαν ότι εάν επρόκειτο να γίνει μια απαίτηση και ο πωλητής υπέβαλε απαίτηση στην εταιρεία του πωλητή, ακόμη και αν η εταιρεία του πωλητή την κατέβαλε, η εταιρεία του πωλητή θα μπορούσε να εξετάσει την κάλυψη της ασφαλιστικής κάλυψης του αγοραστή για επιστροφή χρημάτων.
Και στις δύο περιπτώσεις, ο πωλητής πρέπει να καλύπτει τα προσωπικά αντικείμενα και τα αυτοκίνητα του πωλητή.
Καθορισμός των ποσών ενοικίασης για τις πωλήσεις ενοικίων πωλητών
Το μίσθωμα που πληρώνει ο πωλητής είναι διαπραγματεύσιμο. Μερικές φορές ο πωλητής δεν θέλει να πληρώσει κανένα ενοίκιο αλλά ζητά να μείνει στο σπίτι για λίγες μέρες χωρίς ενοίκια. Σε αυτή την περίπτωση, είναι ακόμα σοφό να εκτελέσετε μια συμφωνία που αντιμετωπίζει θέματα ευθύνης και όρου.
Επειδή οι περισσότεροι αγοραστές χρηματοδοτούν ένα νέο σπίτι, οι αγοραστές επιφέρουν τόκους και πληρώνουν φόρους και ασφάλιση για ένα σπίτι που δεν καταλαμβάνουν. Είναι λογικό, στις περισσότερες περιπτώσεις, να χρεωθείτε στον πωλητή ποσό ίσο με την ημερήσια προμήθεια που αποτελείται από το κεφάλαιο, τους τόκους, τους φόρους και την ασφάλιση του αγοραστή .
Εάν η νέα πληρωμή υποθηκών του αγοραστή περιλαμβάνει κατασχετικά (φόρους και ασφάλειες), είναι αρκετά απλό να διαιρέσετε την πληρωμή PITI κατά 30 ημέρες και να χρεώσετε τον πωλητή ότι το ποσό prorata ανά ημέρα.
Για παράδειγμα, αν η νέα πληρωμή του αγοραστή είναι $ 3.000 PITI, αυτό θα ισοδυναμούσε με $ 100 την ημέρα.
Αλλά μια πληρωμή PITI για έναν ενοικιαστή πωλητή δεν απαιτείται. Οι έξυπνοι αγοραστές θα ελέγξουν τις υπάρχουσες τιμές ενοικίασης. Μπορεί να βρουν έναν υπολογισμό πληρωμής PITI είναι μικρότερο από το μέσο ποσοστό ενοικίασης.
Για περαιτέρω προστασία - και για να συμμορφωθούν με τους τοπικούς νόμους ελέγχου ενοικίων ή άλλους νόμους που διέπουν τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές - οι αγοραστές και οι πωλητές ενδέχεται να θελήσουν να εξετάσουν το ενδεχόμενο υπογραφής μιας τυποποιημένης συμφωνίας μίσθωσης κατοικιών. Για περισσότερες πληροφορίες, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.