Δυστυχώς, δεν είναι τόσο εύκολο όσο φαίνεται. Ο σωστός σχεδιασμός και η τεχνογνωσία είναι ουσιαστικής σημασίας, αλλά το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι πιθανώς χρηματοδότηση - παίρνει χρήματα για να κερδίσει χρήματα.
Πώς λοιπόν παίρνετε τα χρήματα;
Οι ιδιώτες επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των ανθρώπων που γνωρίζετε και των δανειστών σκληρών χρημάτων, είναι η καλύτερη πηγή δανείων για την εκσκαφή σπιτιών. Αυτοί οι δανειστές δεν απαιτούν τον ίδιο χρόνο και γραφειοκρατία με τις παραδοσιακές τράπεζες. Αντ 'αυτού, αξιολογούν την ίδια την ιδιότητα (τόσο πριν όσο και μετά τις βελτιώσεις) και την ικανότητά σας να ολοκληρώσετε με επιτυχία το έργο.
Στεγαστικά δάνεια για την αναστροφή ενός σπιτιού;
Τα παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια δεν θα είναι πιθανώς μια επιλογή για την αγορά επενδύσεων σε ακίνητα - τουλάχιστον όταν ξεκινάτε.
Τα καλά νέα είναι ότι τα δάνεια από τις τράπεζες και τους παραδοσιακούς δανειστές είναι σχετικά φθηνά: τα επιτόκια είναι από τα χαμηλότερα που θα βρείτε για τις επενδύσεις σε ακίνητα (αλλά θα πρέπει να πληρώσετε ακόμα τα έξοδα κλεισίματος ). Δυστυχώς, αυτά τα δάνεια δεν είναι πάντα πρακτικά.
Αργή να κλείσει: Μια από τις κύριες προκλήσεις με τη χρήση ενός παραδοσιακού δανειστή είναι ο χρόνος που χρειάζεται για να κλείσει ένα δάνειο.
Οι δανειστές απαιτούν να συμπληρώσετε μια εκτεταμένη αίτηση και θα περάσουν από τα οικονομικά σας με μια χοντροκομμένη χτένα . Εάν βλέπουν οτιδήποτε θέτει ερωτήσεις, θα ζητήσουν περισσότερες τεκμηρίωση και θα πάρουν ακόμα περισσότερο χρόνο για να εξετάσουν την αίτησή σας. Η διαδικασία σπάνια διαρκεί λιγότερο από 30 ημέρες (45 ή 90 ημέρες μπορεί να είναι πιο ρεαλιστική), και οι επενδυτικές ευκαιρίες συχνά κινούνται πολύ γρήγορα για αυτό το χρονοδιάγραμμα.
Ειδικά αν οι κατασχέσεις ή οι ανοικτές πωλήσεις αποτελούν μέρος της στρατηγικής σας, είναι πιθανό να απογοητευτείτε από την ταχύτητα των παραδοσιακών δανειστών.
Αξιολόγηση του εισοδήματος: Οι παραδοσιακοί δανειστές βασίζουν τις αποφάσεις δανεισμού τους στην ικανότητά σας να επιστρέψετε ένα δάνειο. Θα εξετάσουν πόσο κερδίζετε κάθε μήνα σε σύγκριση με τις απαιτούμενες μηνιαίες πληρωμές δανείων για τον υπολογισμό του δείκτη χρέους προς εισόδημα . Αν είστε επενδυτής ακίνητης περιουσίας ή αντίθετα αυτοαπασχολούμενος, ίσως να μην έχετε το είδος του "εισοδήματος" που αναζητάτε (οι δανειστές προτιμούν να βλέπουν τις φόρμες W-2 και να πληρώνουν αμοιβές).
Πόσο αξίζει η ιδιοκτησία; Οι δανειστές συγκρίνουν επίσης την αξία του ακινήτου που αγοράζετε το δάνειο που ζητάτε. Γνωστό ως λόγος δανείου προς αξία , οι συμβατικοί δανειστές συχνά προτιμούν να κρατούν αυτόν τον αριθμό κάτω από 80 τοις εκατό, αν και είναι δυνατό να ληφθούν δάνεια FHA με μόλις 3,5 τοις εκατό κάτω. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι για αναστροφή, πιθανώς δεν αξίζει πολύ στην τρέχουσα κατάσταση - αλλά χρειάζεστε αρκετά χρήματα για να αγοράσετε το ακίνητο και να πληρώσετε για βελτιώσεις, οι οποίες μπορεί να ανέρχονται σε περισσότερα από όσα αξίζει το σπίτι. Η τιμή της επισκευής του σπιτιού (ARV) μπορεί να είναι ένα καλύτερο μέτρο, αλλά οι παραδοσιακοί δανειστές θεωρούν μόνο την τρέχουσα εκτίμηση αξίας μιας περιουσίας.
Κλασική πίστωση: οι περισσότερες τράπεζες και στεγαστικοί δανειστές απαιτούν να έχετε ισχυρή πίστωση για να λάβετε έγκριση για δάνειο.
Μπορεί να μην έχετε ιστορικό δανεισμού ή ενδέχεται να έχετε κάποια δυσμενή στοιχεία στις πιστωτικές σας εκθέσεις - αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να μεταφέρετε με επιτυχία τα σπίτια σας. Οι εναλλακτικοί δανειστές ενδιαφέρονται περισσότερο για τα προηγούμενα έργα σας από το πιστωτικό αποτέλεσμά σας.
Προβλήματα με το σπίτι: Οι παραδοσιακοί δανειστές προτιμούν να δίνουν δάνεια σε σπίτια που βρίσκονται σε σχετικά καλή κατάσταση. Εάν υπάρχουν ζητήματα υγείας ή ασφάλειας, το δάνειο είναι ένα μη-go. Μπορεί να σκοπεύετε να διορθώσετε αυτά τα προβλήματα, αυξάνοντας δραματικά την αξία του σπιτιού για κέρδος, αλλά οι δανειστές ενδιαφέρονται περισσότερο για δανεισμό για κατοικίες που είναι έτοιμες.
Αδύνατο? Είναι δυνατόν να χρησιμοποιήσετε τα παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια για να αναστρέψετε ένα σπίτι, ειδικά στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Έχετε σημαντικά περιουσιακά στοιχεία που θα σας βοηθήσουν να προκριθείτε - είτε χρησιμοποιούνται ως ασφάλεια είτε ως μέρος της προκαταβολής.
- Δεν είστε αυστηρά "flipping" το σπίτι. Όταν αγοράζετε μια πρωτεύουσα κατοικία (όπου είστε ιδιοκτήτης / κάτοικος), ίσως μπορέσετε να λάβετε κεφάλαια τόσο για αγορά όσο και για βελτιώσεις χρησιμοποιώντας ένα δάνειο FHA 203k . Ωστόσο, η διαδικασία είναι αργή και έρχεται με πολλούς περιορισμούς.
- Έχετε σημαντικό μετοχικό κεφάλαιο σε άλλο ακίνητο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για πιστωτικές κάρτες (ή άλλα περιουσιακά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων, τα οποία μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως ασφάλεια). Λάβετε υπόψη ότι μπορείτε να χάσετε αυτήν την ιδιοκτησία στον αποκλεισμό αν δεν μπορείτε να συμβαδίσετε με τις πληρωμές, επομένως αυτή η επιλογή είναι επικίνδυνη (ειδικά εάν η οικογένειά σας ζει σε αυτή την ιδιοκτησία).
- Έχετε εμπειρία με επιτυχημένα έργα στο παρελθόν. Μπορεί να έχετε τη δυνατότητα να λάβετε δάνεια για επενδύσεις σε ακίνητα από τράπεζες και πιστωτικές ενώσεις αν τους πείσετε ότι είστε μια πραγματική επιχείρηση με ενημερωμένους εταίρους, μια σταθερή διαδικασία και οικονομικούς πόρους.
- Μπορείτε να πάρετε τα ακάλυπά δάνεια. Αν είστε σε θέση να δανειστείτε χωρίς εγγύηση, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε δάνεια όπως πιστωτικές κάρτες για τη χρηματοδότηση βελτιώσεων. Θα χρειαστεί ακόμα χρήματα για να αγοράσετε το ακίνητο, αλλά πρόσθετα χρήματα μπορούν να προέρχονται από ένα ακάλυπτο δάνειο . Αυτή η στρατηγική είναι επικίνδυνη επειδή οι πιστωτικές κάρτες είναι φτηνές και το σχέδιό σας θα έρθει σε τροχιά ακινητοποίησης εάν η πιστωτική σας γραμμή κόψει ή παγώσει απροσδόκητα (και χρειάζεστε εξαιρετικά υψηλά πιστωτικά όρια).
Ιδιωτικά δάνεια για Ιδιότητες αναδίπλωσης
Τα δάνεια από ιδιωτικούς δανειστές διευκολύνουν τις παραπάνω προκλήσεις. Το κύριο μειονέκτημα είναι το κόστος, αλλά ο στόχος είναι να χρησιμοποιήσει αυτά τα δάνεια στρατηγικά. Τα ιδιωτικά δάνεια μπορούν να προέρχονται από σχεδόν οπουδήποτε, αλλά τα περισσότερα δάνεια θα χωρέσουν σε δύο μεγάλες κατηγορίες:
- Δάνεια από ανθρώπους που γνωρίζετε
- Δάνεια σκληρού χρήματος
Όταν ξεκινάτε, θα είναι δύσκολο να βρείτε κάποιον που είναι πρόθυμος να σας δώσει χρήματα - οι άνθρωποι που σας γνωρίζουν (και οι οποίοι μπορεί να μην έχουν πολλά χρήματα ή ανοχή για τον κίνδυνο) μπορεί να είναι η μόνη σας επιλογή. Εναλλακτικά, ίσως χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε μόνοι σας τις πρώτες σας προσφορές.
Δημιουργήστε το δίκτυο: Συμμετέχετε στην τοπική κοινότητα επενδύσεων σε ακίνητα. Με την πάροδο του χρόνου, θα συναντήσετε ανθρώπους και θα μάθετε ποιος μπορεί να δανείσει χρήματα. Επιπλέον, οι άνθρωποι θα σας γνωρίσουν. Άλλοι επενδυτές, κτηματομεσίτες και ιδιώτες δανειστές θα δουν ότι είστε αποφασισμένοι να διεξάγετε μια επιτυχημένη επιχείρηση (για να μην αναφέρουμε την αρμόδια) και οι πιθανότητές σας να λάβετε ένα δάνειο θα βελτιωθούν.
Τελικά, θα πρέπει να είστε σε θέση να αρχίσετε να δανείζεστε από δανειστές σκληρών χρημάτων . Αυτοί οι δανειστές ειδικεύονται σε δάνεια για flipping και άλλες επενδύσεις, και είναι διαφορετικές από τις παραδοσιακές τράπεζες.
Γρήγορο κλείσιμο: Με έναν ιδιωτικό δανειστή, η διαδικασία είναι διαφορετική και το δάνειό σας μπορεί να χρηματοδοτηθεί πολύ πιο γρήγορα (μια εβδομάδα περίπου είναι λογικό όταν έχετε μια καλή σχέση με έναν επαγγελματία δανειστή). Η γρήγορη μετακίνηση μπορεί να αποτελέσει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα όταν κάποιος ψάχνει να πάρει ένα ακίνητο από τα χέρια του.
Παροχή δανείων βάσει περιουσιακών στοιχείων: Αντί να εξετάζετε τις πιστωτικές εκθέσεις και να υπολογίζετε τους δείκτες εισοδήματος, οι ιδιώτες δανειστές τείνουν να εστιάζουν στην αξία του περιουσιακού στοιχείου που αγοράζετε. Εάν δανείζετε σπίτια, ο δανειστής θέλει να ξέρει ότι μπορούν να πουλήσουν το σπίτι γρήγορα για να ανακτήσουν τα χρήματά τους (όπως και άλλοι δανειστές, οι ιδιωτικοί δανειστές θα έχουν εμπράγματη ασφάλεια επί του ακινήτου , επιτρέποντάς τους να παραλάβουν το ακίνητο και να το πουλήσουν εάν δεν επιστρέφετε το δάνειο).
Αγορά και βελτιώσεις: Οι ιδιώτες δανειστές ασχολούνται με την υποδοχή των επενδυτών και τη χρηματοδότηση των κονδυλίων που διαθέτετε για την ARV του έργου. Αλλά μπορεί να μην σας δώσουν τα πάντα με τη μία - ίσως χρειαστεί να αντλήσετε από ένα λογαριασμό μεσεγγύησης καθώς το έργο σας εξελίσσεται.
Στρέφοντας χωρίς χρήματα; Μέχρι να έχετε λίγα επιτυχημένα έργα κάτω από τη ζώνη σας, οι δανειστές θα απαιτήσουν να έχετε μετοχές σε ένα έργο. Σε κάποιο σημείο, ίσως μπορείτε να δανειστείτε το 100% για ένα έργο και να εκτελείτε ταυτόχρονα πολλά έργα.
Δαπάνες δανείου
Τα δάνεια για τα προγράμματα flipping είναι πιο ακριβά από τα δάνεια εγχώριας αγοράς . Το επιτόκιο είναι υψηλότερο και συχνά θα πρέπει να πληρώσετε αρκετούς βαθμούς ή τέλη προέλευσης (ένα σημείο είναι ένα τοις εκατό της αξίας του δανείου σας ).
Τα σχέδια που είναι αναδιπλούμενα είναι βραχυπρόθεσμα. Δεν πρόκειται να ζήσετε στο σπίτι εδώ και δεκαετίες, οπότε μια τυποποιημένη υποθήκη 15 ετών ή 30 ετών δεν είναι το σωστό δάνειο για τη δουλειά. Οι επενδυτές συχνά προτιμούν να αγοράζουν, να βελτιώνουν και να πωλούν ένα ακίνητο μέσα σε ένα έτος ή λιγότερο, και έτσι εργάζονται τα περισσότερα ιδιωτικά δάνεια. Αυτά τα δάνεια παίρνουν ακριβά αν έχετε μια ιδιοκτησία για μεγάλο χρονικό διάστημα, και αυτό έχει νόημα, επειδή ο κίνδυνος του δανειστή αυξάνεται καθώς καθυστερείτε την αποπληρωμή.
Πόσο κοστίζει να δανειστείς για ανατροπή; Το κόστος είναι όλο το διοικητικό συμβούλιο και όλα είναι διαπραγματεύσιμα. Τα επιτόκια μπορεί να είναι οπουδήποτε μεταξύ 8 και 20% ετησίως, και θα πρέπει να πληρώσετε 1 έως 10% προκαταβολικά. Όσο περισσότερο είστε στην επιχείρηση, τόσο καλύτερα οι σχέσεις σας με τους δανειστές, τόσο λιγότερο θα πληρώσετε.
Για να μεγιστοποιήσετε το χρηματικό ποσό που διατίθεται για το έργο σας, οι δανειστές συχνά επιτρέπουν πληρωμές μόνο με τόκους και δεν πρέπει να υπάρχει ποινή προπληρωμής, ώστε να μπορείτε να πουλάτε και να πληρώνετε το δάνειο όποτε είστε έτοιμοι.