Σε αντίθεση με το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα, το οποίο πληρώνεται εκ των προτέρων, οι τόκοι στεγαστικών δανείων καταβάλλονται καθυστερημένα. Μια πληρωμή σε καθυστέρηση προκύπτει όταν κάνετε μια πληρωμή υποθηκών την 1η Απριλίου, για παράδειγμα, καθώς πληρώνει τους τόκους για το μήνα Μάρτιο.
Δεν μοιάζει με ενοίκιο
Το μίσθωμα καταβάλλεται από το πρώτο μέχρι το τέλος του μήνα, στις περισσότερες συνήθεις περιπτώσεις. Μερικές φορές, εάν μετακομίσετε σε μια κατοικία την τελευταία εβδομάδα του μήνα, ένας διαχειριστής ακινήτων μπορεί να χρεώσει το ενοίκιο μέχρι το πρώτο του μήνα και να συγκεντρώσει ένα μήνα συν ένα αναλογικό ποσό για την επιπλέον εβδομάδα, αλλά πάντοτε καταβάλλεται προκαταβολή. Όπως δεν εμπιστεύονται έναν μισθωτή να πληρώσει. Για το λόγο αυτό, ορισμένες φορές η τράπεζα θεωρείται πιο αξιόπιστη, παρόλο που δεν είναι. Επειδή το ενδιαφέρον για μια υποθήκη καταβάλλεται σε καθυστέρηση στον πιστωτή.
Οι οφειλέτες συνήθως προπληρώνουν τόκους όταν βγάζουν δάνειο είτε για να αγοράσουν ένα σπίτι είτε για να αναχρηματοδοτήσουν μια υπάρχουσα υποθήκη. Ένας οφειλέτης ή ένας νέος αγοραστής κατοικίας θα πληρώσει τους τόκους μέχρι την ημέρα που είναι 30 ημέρες μακριά από την πρώτη πληρωμή υποθηκών τους.
Σημαίνει ότι αν κλείσετε τη συναλλαγή, ας πούμε, στις 15 Μαρτίου, η πρώτη σας πληρωμή υποθηκών θα λήξει την 1η Μαΐου. Μπορεί να φανεί όπως ο μπακαλάς, ο Απρίλιος είναι δωρεάν, αλλά δεν είναι.
Αυτό συμβαίνει επειδή η πληρωμή Μαΐου θα καταβάλει τους τόκους για τον Απρίλιο. Ωστόσο, το οφειλόμενο ποσό για την περίοδο μεταξύ 15 Μαρτίου και 31 Μαρτίου θα καταβληθεί από τον οφειλέτη κατά το κλείσιμο. Το τμήμα αυτό ονομάζεται προπληρωμένο ενδιαφέρον.
Όταν η πληρωμή καταβάλλεται τον Μάιο, αν η πληρωμή είναι πληρωτέα την πρώτη του Μαΐου, οι τόκοι θα καταβληθούν έως την 1η Μαΐου και το βασικό τμήμα θα αφαιρεθεί από το μη καταβληθέν υπόλοιπο του δανείου, με αποτέλεσμα να καταβληθεί μια νέα αμοιβή ισορροπία που είναι καλή για την 1η Μαΐου (για σκοπούς πληρωμής).
Παράδειγμα
Για να δείξουμε, ας πούμε το αρχικό μη καταβληθέν υπόλοιπο ενός ενυπόθηκου δανείου είναι ακόμη $ 200.000, που φέρει τόκο με 5% ετησίως, με ένα κεφάλαιο και πληρωμή τόκου $ 1.703.64. Αφού πραγματοποιήθηκαν πληρωμές για 11 μήνες, το μη καταβληθέν υπόλοιπο είναι τώρα 197.300,83 δολάρια. Πραγματοποιείτε μια πληρωμή για την 1η Δεκεμβρίου την 1η Δεκεμβρίου, ύψους 1.073,64 δολαρίων. Εάν λάβετε το προηγούμενο μη καταβληθέν υπόλοιπο κεφαλαίου $ 197.300.83 x 5% και διαιρέσετε κατά 12 μήνες, θα λάβετε ένα νέο μηνιαίο τμήμα ενδιαφέροντος ύψους $ 822.09.
Με το πέρασμα του χρόνου, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πληρώνει ένα μεγαλύτερο ποσοστό της πληρωμής προς τον κύριο κάθε μήνα παρά προς το ενδιαφέρον. Τα βασικά τμήματα πληρωμής αυξάνονται και μειώνονται τα τμήματα πληρωμής τόκων. Τώρα, εάν αφαιρέσετε το νέο μερίδιο μηνιαίου επιτοκίου ύψους $ 822.09 από την πληρωμή PI ύψους 1.073,64 δολαρίων, το νέο τμήμα του κεφαλαίου που καταβάλλεται προς το υπόλοιπο είναι η διαφορά μεταξύ αυτών των δύο αριθμών ή των $ 251,56.
Τώρα, παίρνετε το μη καταβεβλημένο υπόλοιπο κεφαλαίου από τον Νοέμβριο $ 197.300,83 και αφαιρέστε το βασικό μέρος για τον Δεκέμβριο και το νέο σας απλήρωτο κύριο υπόλοιπο έως την 1η Δεκεμβρίου είναι 197.049,27.
Ας υποθέσουμε μετά την πληρωμή της 1ης Δεκεμβρίου. αποφασίζετε ότι είναι πλέον καιρός να μετακομίσετε και να πουλήσετε το σπίτι σας επειδή μια ξαφνική ανοδική τάση στην εκτίμηση για τη γειτονιά σας απροσδόκητα κάνει το σπίτι σας αξίας 300.000 δολαρίων.
Εσύ, μπορείς να ονειρευτείς, έτσι; Κατά την πώληση, η τράπεζα θα απαιτήσει επιπλέον τόκους που καταβάλλονται μέχρι την ημερομηνία παραλαβής των κεφαλαίων. Αυτό σημαίνει ότι θα χρωστάτε $ 197.049,27 συν ημερήσιο ενδιαφέρον ύψους 27,37 δολαρίων στην τράπεζα μέχρι την τελική ημερομηνία κατά την οποία η τράπεζα θα λάβει τα χρήματα.
Για να ανακεφαλαιώσετε, οι προπληρωμένοι τόκοι καταβάλλονται κατά την έναρξη του δανείου σας μέχρι την ημερομηνία λήξης της πρώτης πληρωμής και επιπλέον τόκοι καταβάλλονται όταν το δάνειό σας εξοφληθεί μέχρι την ημερομηνία καταβολής του δανείου.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.