Πώς να κάνετε τους ενοικιαστές σε κοινές 1031 Ανταλλαγές

Οι μόνιμοι κάτοικοι επιτρέπουν τη διαφοροποίηση

Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031

Έχετε κουραστεί από αυτά τα τηλεφωνήματα συντήρησης τα μεσάνυχτα και φθαρεί από την ταλαιπωρία με τους ενοικιαστές σας; Ίσως να είστε απογοητευμένοι επειδή περνάτε από ελέγχους μίσθωσης και επισκευαστές; Ίσως θέλετε πραγματικά να πουλάτε το ενοίκιο ή το μικρό κτίριο διαμερισμάτων σας, αλλά φοβάστε τις φορολογικές συνέπειες. Στην πραγματικότητα, μπορεί να έχετε σκεφτεί να αγοράσετε ένα κομμάτι ενός νέου εμπορικού κέντρου, αλλά σίγουρα δεν μπορείτε να κάνετε ταλάντευση με την καταβολή μετρητών και ποτέ δεν έχετε πληρώσει ακόμη και μετρητά για ένα σπίτι .

Αν αυτό ακούγεται σαν εσένα, εδώ είναι τα καλά νέα. Χρησιμοποιώντας ένα 1031 ενοικιαστές σε Κοινό Ανταλλαγή, μπορείτε να πουλήσετε αυτό το κτίριο ενοικίου ή διαμερισμάτων, να αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και να διατηρήσετε τα χρήματά σας να εργάζονται για εσάς. Οι ενοικιαστές στο κοινό, γνωστό ως TIC, είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους με τους οποίους ο επενδυτής μπορεί να συμμετέχει στην ιδιοκτησία ενός ή περισσοτέρων ακινήτων υψηλής ποιότητας, διατηρώντας παράλληλα τον πλούτο και αποφεύγοντας τους πονοκεφάλους της διαχείρισης ακινήτων.

Οι μισθωτές στο Κοινό Exchange 1031 Επιτρέπει τη Διαφοροποίηση

Για παράδειγμα, πω ότι πωλείτε ένα τετράπλευρο που έχετε στην κατοχή σας για 15 χρόνια και έχετε κεφάλαια ύψους 400.000 δολαρίων. Ανάλογα με το ποσό του χρέους που εξακολουθείτε να έχετε, η τιμή αγοράς της νέας σας επένδυσης μπορεί να είναι περίπου ένα εκατομμύριο δολάρια. Ενώ αυτό είναι πολλά χρήματα, μπορείτε ακόμα να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για να αγοράσετε ένα πραγματικά κορυφαία ιδιοκτησία μόνο. Ωστόσο, εάν αποφασίσετε να επενδύσετε σε ένα TIC, τα 400.000 δολάρια μετοχών θα μπορούσαν να αγοράσουν ένα ενδιαφέρον εκατομμυρίων δολαρίων σε ένα ακίνητο αξίας 30.000.000 δολαρίων.

Ένας μισθωτής στο Common 1031 Exchange επιτρέπει τη διαφοροποίηση μεταξύ διαφόρων ιδιοτήτων σε διάφορες γεωγραφικές τοποθεσίες. Μπορείτε να επενδύσετε σε μια αποθήκη ή μονάδες αποθήκευσης, ένα ξενοδοχείο υψηλού επιπέδου ή ένα συγκρότημα γραφείων, ένα νοσοκομείο ή ένα βοηθητικό κατάστημα ή ένα πολυκατάστημα αξίας εκατομμυρίων.

Αυτή η διαφοροποίηση μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο του επενδυτικού χαρτοφυλακίου σας και θα μπορούσε ενδεχομένως να αυξήσει την αξία του.

Ρωτήστε έναν αξιόπιστο σύμβουλο επενδύσεων και όχι το άτομο που σας πω την επένδυση.

ΣΥΜΒΟΥΛΗ: Πριν επενδύσετε σε 1031 Μισθωτές στο Κοινό Ανταλλαγή, βεβαιωθείτε ότι ένας αξιόπιστος πληρεξούσιος εξετάζει τα χαρτιά και κάνει τη δέουσα επιμέλεια. Αυτό περιλαμβάνει ενδεχόμενη διερεύνηση της οντότητας που πωλεί την ασφάλεια, συμπεριλαμβανομένης της διασφάλισης ότι η οντότητα διαθέτει κατάλληλη άδεια. Υπάρχουν πολλοί απατεώνες, γίνονται πλούσιοι γρήγοροι απατεώνες σεμιναρίων , που εργάζονται σε αυτό το τέλος της επιχείρησης.

Κανόνες IRS για μισθωτές στην κοινή ανταλλαγή 1031

Οι κανόνες IRS για ένα χρηματιστήριο 1031 πρέπει να ακολουθούνται σχολαστικά για να αναβάλλουν τα κέρδη κεφαλαίου και τους φόρους ανάκτησης . Το Αξιόπιστο Ακίνητο πρέπει να έχει κρατηθεί για επένδυση ή να χρησιμοποιηθεί στο εμπόριο ή την επιχείρηση του ιδιοκτήτη.

Πέντε γενικές απαιτήσεις για μια δυνητικά επιτυχημένη ανταλλαγή TIC 1031 είναι:

1. Το 100% των εσόδων από την πώληση πρέπει να επανεπενδύεται και η αξία του εμπορικού αντικειμένου αντικατάστασης πρέπει να είναι ίση ή μεγαλύτερη από το Ακυρωμένο Ακίνητο.
2. Ένας Ειδικός Διαμεσολαβητής γίνεται ο καθορισμένος πωλητής και κατέχει όλα τα έσοδα από την πώληση του Ανακτηθέντος Ακινήτου.

1. Υπάρχει μια περίοδος ταυτοποίησης 45 ημερών, κατά την οποία πρέπει να προσδιορίζονται γραπτώς τουλάχιστον τρεις ιδιότητες αντικατάστασης "ομοειδών" .
2. Ο κανόνας 200% καθορίζει ότι μπορεί να αναγνωριστεί οποιοσδήποτε αριθμός αντικατάστασης ιδιοτήτων, αλλά η συνολική αξία τους δεν πρέπει να υπερβαίνει το 200% της αξίας του ακινήτου.
3. Εάν ο κανόνας των τριών περιουσιακών στοιχείων και ο κανόνας 200% δεν ισχύουν, η συνολική αγοραία αξία των εμπορικών ακινήτων που θα αποκτηθούν στο χρηματιστήριο πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον το 95% της συνολικής αγοραίας αξίας όλων των προσδιορισμένων ακινήτων.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub. Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.

Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031

Μόλις επιλεγεί η ιδιότητα αντικατάστασης, ο επενδυτής έχει 180 ημέρες από την ημερομηνία μεταβίβασης του Ακυρωθέντος Ακινήτου στον αγοραστή για να κλείσει το νέο ακίνητο. Εάν η ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης του επενδυτή, με τυχόν παρατάσεις, για το φορολογικό έτος κατά το οποίο πωλήθηκε το Resinquished Property είναι νωρίτερα από την περίοδο 180 ημερών, τότε η ανταλλαγή 1031 πρέπει να ολοκληρωθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή.

Οι επενδυτές πρέπει επίσης να θυμούνται ότι ένα μέρος αυτής της περιόδου των 180 ημερών μπορεί να έχει ήδη χρησιμοποιηθεί κατά τη διάρκεια της περιόδου αναγνώρισης των 45 ημερών. Δεν υπάρχουν επεκτάσεις και εξαιρέσεις στον κανόνα των 45 ημερών, που περιλαμβάνει τα σαββατοκύριακα και τις αργίες. Σε περίπτωση υπέρβασης της προθεσμίας, ολόκληρη η ανταλλαγή μπορεί να αποκλειστεί και θα ακολουθηθούν ποινές και φόροι.

Εάν ένας επενδυτής αγοράζει ένα κλασματικό ποσοστό σε περισσότερα από ένα ακίνητα, συνιστάται να βεβαιωθείτε ότι οι προγραμματισμένες ημερομηνίες κλεισίματος είναι προγενέστερες της προθεσμίας.

Μισθωτές στην κοινή ασφάλεια συναλλάγματος και τίτλου

Ως ιδιοκτήτης σε ένα TIC, θα λάβετε μια ξεχωριστή πράξη ως κοινός μισθωτής και μια πολιτική τίτλου που ασφαλίζει το ποσοστό ενδιαφέροντος σας για το ακίνητο. Έχετε τα ίδια δικαιώματα με οποιονδήποτε άλλο ιδιοκτήτη.

Ταμειακή ροή και πιθανή εκτίμηση από τους μισθωτές στο κοινό χρηματιστήριο 1031

Υπάρχει πιθανότητα εισοδήματος ανάλογα με την κλασματική ιδιοκτησία σας, η οποία θα μπορούσε ενδεχομένως να είναι μεγαλύτερη από την ταμειακή ροή που λάβατε από τις προηγούμενες επενδύσεις σας.

Η ταμειακή ροή μπορεί να αντισταθμιστεί από την απόσβεση της βάσης σας στη νέα αγορά.

Επίσης, μοιράζεστε την εκ των προτέρων ανατίμηση του ακινήτου, εάν τελικά πωληθεί. Ένα TIC θεωρείται ένα πολύτιμο εργαλείο σχεδιασμού ακινήτων, καθώς οι κληρονόμοι σας θα πρέπει να λαμβάνουν μια ενισχυμένη βάση μετά την κατάπαυση.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub. Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.

Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031

Κατά τα μέσα και τα τέλη της δεκαετίας του '90, οι επενδυτές υπέβαλαν πολυάριθμες αιτήσεις προς την IRS ζητώντας προκαταρκτικές αποφάσεις σχετικά με το αν μια αδιαίρετη (κλασματική) μίσθωση για κοινό συμφέρον σε ακίνητα ήταν μια οντότητα που δικαιούται αναβολής φόρου σύμφωνα με το τμήμα 1031.

Σε απάντηση, τον Οκτώβριο του 2000, το IRS εξέδωσε Διαδικασία Εισοδήματος 2000-46. Αυτή η διαδικασία εξέφρασε τις ανησυχίες ότι ορισμένοι ενοικιαστές σε κοινές σχέσεις μπορεί να θεωρηθούν ως εταιρικές σχέσεις για ομοσπονδιακούς φορολογικούς σκοπούς και ως εκ τούτου μη επιλέξιμες για εξέταση 1031.

Το IRS κατέστησε σαφές ότι δεν θα εκδίδει πλέον εκ των προτέρων αποφάσεις. Η απόφαση αυτή καταργήθηκε το Μάρτιο του 2002, ακολουθούμενη από τη Διαδικασία Εισοδήματος 2002-22.

Η διαδικασία των εσόδων 2002-22, η οποία είναι γνωστή ως η διαδικασία αναθεώρησης 2002-22, ορίζει 15 σημεία, τα οποία θα επανεξεταστούν από το IRS όταν "εξετάζει ένα αίτημα για την απόφαση ότι ένα αδιαίρετο κλασματικό ενδιαφέρον για ενοικίαση ακίνητης περιουσίας δεν είναι συμφέρον σε μια επιχειρηματική οντότητα " - που σημαίνει μια εταιρική σχέση που δεν θα μπορούσε να επιτύχει, θα μπορούσε να θέσει την ανταλλαγή σε κίνδυνο για έλεγχο και φορολογικές συνέπειες.

Ωστόσο, η λήψη απόφασης εκ των προτέρων θα είναι σχεδόν αδύνατη. Πολλές από τις πληροφορίες που απαιτούνται για την αναθεώρηση του IRS δεν είναι καν διαθέσιμες μέχρις ότου ο ανάδοχος είναι έτοιμος να αποκτήσει το ακίνητο, να κλείσει το δάνειο και να πουλήσει κοινά συμφέροντα στους ενοικιαστές. Ως εκ τούτου, ο λόγος για τον οποίο το συμβούλιο των περισσότερων χορηγών εκδίδει μια φορολογική γνωμοδότηση "θα πρέπει" ή "θα" να βρίσκεται στο μνημόνιο ιδιωτικής τοποθέτησης.

Οδηγίες Διαδικασιών Εισοδήματος για Ενοικιαστές στις Κοινές 1031 Ανταλλαγές

The Rev. Proc. καθόρισε σαφείς κατευθυντήριες γραμμές για τη δομή, τη χρηματοδότηση και τη διαχείριση ενός μισθωτή κοινής ιδιοκτησίας. Επιτρέπει 2 έως 35 συνιδιοκτήτες, παρόλο που οι χορηγοί και οι δανειστές μπορούν να καθορίσουν χαμηλότερα όρια για ορισμένα ακίνητα, τα οποία συνήθως είναι μεταξύ 10 και 25 επενδυτών.

Ο σύζυγος και η σύζυγος αντιμετωπίζονται μερικές φορές ως μια ενιαία οντότητα (ανάλογα με το κρατικό δίκαιο) και κανένας από τους συνιδιοκτήτες δεν έχει τη δυνατότητα να υποβάλλει φορολογικές δηλώσεις ως εταιρική σχέση. Κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να πουλήσει ή να χωρίσει την κλασματική ιδιοκτησία του, αλλά μόνο μετά την προσφορά του προς πώληση στους άλλους. Υπάρχει αναλογική κατανομή των κερδών και επίσης το χρέος (υποθήκη).

Με αυτές τις σαφέστερες κατευθυντήριες γραμμές, η βιομηχανία TIC άρχισε σοβαρά και προσέλκυσε μεγαλύτερο αριθμό νέων χορηγών, μεσίτες / αντιπροσώπους και καταχωρημένους αντιπροσώπους στην αγορά. Από τη δεκαετία του 1990, υπήρξε τεράστιο ενδιαφέρον για τους μισθωτές στις Κοινές 1031 Ανταλλαγές. Στην πραγματικότητα, η αύξηση των ιδίων κεφαλαίων αυξήθηκε κατά 550% στα TIC από το 2002 έως το 2004. Η συνολική αξία των επενδύσεων TIC που έκλεισαν το 2007 εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 8,5 δισ. Δολάρια. Κάποιοι λένε ότι ο αριθμός αυτός είναι ακόμη μεγαλύτερος - φτάνοντας τα 10 δισεκατομμύρια δολάρια (όταν συμπεριλαμβάνεται η μόχλευση).

Οι ενοικιαστές σε κοινές προσφορές σε διακεκριμένους επενδυτές

Η συντριπτική πλειοψηφία των προσφορών TIC γίνεται μόνο στους "διαπιστευμένους επενδυτές", πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να πληρούνται ορισμένα οικονομικά κριτήρια.

1. Οι ενιαίοι επενδυτές (ή σε συνδυασμό με έναν σύζυγο) πρέπει να έχουν καθαρή αξία μεγαλύτερη από 1 εκατομμύριο δολάρια.
2. Ένα ετήσιο εισόδημα των 200.000 δολαρίων τα τελευταία 2 χρόνια με την προσδοκία ότι θα συνεχιστεί.

1. Ένα κοινό εισόδημα με σύζυγο των 300.000 δολαρίων τα τελευταία 2 χρόνια με την προσδοκία ότι δεν θα υπάρξει αλλαγή.
2. Μια οικονομική οντότητα, όπως η LLC, η Εταιρική Σχέση ή η Εταιρεία, πρέπει να έχει περιουσιακά στοιχεία τουλάχιστον 5 εκατομμυρίων δολαρίων ή εάν τα περιουσιακά στοιχεία είναι κάτω των 5 εκατομμυρίων δολαρίων, κάθε επενδυτής πρέπει να είναι διαπιστευμένος ως ιδιώτης.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub. Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.

Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031

Ένας επενδυτής μπορεί να κερδίσει πολύτιμη βοήθεια για την εξεύρεση αντικατάστασης από μία από τις πολλές εταιρείες που ειδικεύονται στο χειρισμό 1031 Ανταλλαγών και Χρηματοδοτών στις Κοινές 1031 Ανταλλαγές. Αυτοί οι ειδικοί του TIC έχουν πρόσβαση σε μεγάλο αριθμό επενδυτικών ακινήτων και έχουν συχνά ολοκληρώσει διάφορα επίπεδα δέουσας επιμέλειας, συμπεριλαμβανομένων συγκρίσεων τιμών, γνωστοποιήσεων, καθαρού εισοδήματος, εκθέσεων για κενές θέσεις κλπ.

Συνήθως, οι εταιρείες χορηγών έχουν δαπανήσει τεράστια χρηματικά ποσά που διαρθρώνουν αυτές τις προσφορές ακινήτων για να εξασφαλίσουν ότι πληρούν τις απαιτήσεις IRS για ένα TIC 1031 Exchange. Μερικές φορές ο ανάδοχος συνδέει ένα ακίνητο με μια συμφωνία αγοράς και στη συνέχεια προετοιμάζει τα έγγραφα προσφοράς, συχνά αποκαλούμενα μνημόνιο ιδιωτικής τοποθέτησης (PPM), το οποίο στη συνέχεια διατίθεται μέσω διαμεσολαβητών. Κάποιοι χορηγοί πλησιάζουν στο ακίνητο πριν το διαθέσουν στο εμπόριο, αλλά αυτό μπορεί να είναι πιο ακριβό λόγω του κόστους μεταφοράς.

Αξιολόγηση ενός εγγεγραμμένου επενδυτικού αντιπροσώπου

• Επιλέξτε έναν καταχωρημένο αντιπρόσωπο επενδύσεων που ειδικεύεται στις επενδύσεις TIC. Αυτό πρέπει να γίνει πριν από την πώληση της επένδυσής σας.
• Αξιολογήστε μερικές πιθανές ιδιότητες αντικατάστασης. Καθώς το κάνετε αυτό με τον καταχωρημένο αντιπρόσωπο επενδύσεων, θα πρέπει να ελέγξετε λεπτομερώς τους χορηγούς κάθε προσφοράς. Ποιο είναι το ιστορικό τους; Είναι επαρκής η υποδομή της επιχειρηματικής τους οργάνωσης; Είναι κατάλληλοι οι διευθυντές, το προσωπικό και η διοίκησή τους;

• Βεβαιωθείτε ότι ο επενδυτικός σας αντιπρόσωπος είναι κάτοχος άδειας Series 7 ή Series 22, μαζί με μια άδεια Series 63 ή Series 66. Θα πρέπει επίσης να έχει εμπειρία σε εμπορικά ακίνητα και να έχει αποδεδειγμένο ιστορικό επιτυχημένων ανταλλαγών TIC.

Ερωτήσεις για να ρωτήσετε εταιρείες χορηγού

• Το πρόγραμμα του χορηγού είναι καλά δομημένο και δίκαιο για τους επενδυτές;

• Προσφέρεται η προσφορά προσεκτικά, νομικά και μηχανικά, με τις κατάλληλες αποκαλύψεις;
• Οι στόχοι που περιγράφονται στα έγγραφα πληρούνται;
• Οι κίνδυνοι που συνδέονται με την επένδυση αναφέρονται σαφώς;
• Το πρόγραμμα, με τα περιουσιακά στοιχεία του, έχει δημιουργηθεί με μεγάλη πιθανότητα να επιτύχει τους στόχους;
• Οι προβλεπόμενοι στόχοι είναι λογικοί εν όψει των γεγονότων;
• Ποιες διασφαλίσεις και αποθεματικά υπάρχουν;

Ένας μισθωτής στο Common 1031 Exchange επιτρέπει σε έναν επενδυτή πολλές επιλογές όταν αναζητά ιδιότητες αντικατάστασης.

Απαιτείται συνήθως μια μετοχική επένδυση ύψους τουλάχιστον 100.000 δολαρίων, αλλά κάθε προσφορά ακινήτων θα έχει ένα ελάχιστο ποσό που έχει καθοριστεί διαιρώντας το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων με τον πιθανό αριθμό συμφερόντων TIC.

Κάθε προσφορά PPM ​​πρέπει να αξιολογείται, να αναλύεται και να συγκρίνεται με άλλες ανταγωνιστικές προτάσεις. Πρέπει να διερευνηθούν τα παρελθόντα, τα σημερινά και τα μελλοντικά αναμενόμενα έξοδα, οι χρηματοοικονομικές πληροφορίες του ενοικιαστή, η τοποθεσία και τα περιβαλλοντικά ζητήματα και να συμπεριληφθεί μελέτη για την περιοχή της αγοράς ακινήτων της περιουσίας.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub. Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.

Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031

Ορισμένες εταιρείες που χειρίζονται τα TIC έχουν ολοκληρώσει τη δέουσα επιμέλεια για μια ποικιλία πιθανών επενδύσεων. Για το σκοπό αυτό, οι εγγεγραμμένοι εκπρόσωποι επενδύσεων ολοκληρώνουν τη δέουσα επιμέλεια εντός της επιχείρησής τους, συνήθως μέσω του τμήματος "due diligence". ενώ άλλοι αναζητούν τις εξωτερικές υπηρεσίες των "συμβούλων επιμέλειας" και των δικηγόρων.

Τύποι μισθωτών στις κοινές 1031 Ανταλλαγές

1031 Οι ενοικιαστές στις Κοινές Ανταλλαγές μπορούν να διαρθρωθούν με διάφορους τρόπους και οι ευκαιρίες αυτές συχνά συνοδεύονται από τη διαχείριση και τη χρηματοδότηση.

Ένα δάνειο μη προσφυγής προσφέρεται μερικές φορές, πράγμα που εμποδίζει τον δανειστή να πηγαίνει μετά τα άλλα περιουσιακά στοιχεία του δανειολήπτη σε περίπτωση αθέτησης. Η ασφάλεια του δανειστή στο δάνειο περιορίζεται στην αξία του ακινήτου.

Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές έχουν αρχίσει πρόσφατα να απαιτούν από μια υπεύθυνη οντότητα να υπογράψει την ευθύνη σε περίπτωση που τα ενοίκια που εισπράττονται από το ακίνητο δεν χρησιμοποιούνται για την εξόφληση του δανείου, αλλά αντλούνται για επισκευές κ.λπ. Άλλοι δανειστές έχουν ορίσει ότι ένα TIC και, μερικές φορές κάθε μεμονωμένος αγοραστής, πρέπει να εγγυηθεί το δανειστή έναντι οποιωνδήποτε μελλοντικών περιβαλλοντικών ζητημάτων. Οι επενδυτές παροτρύνονται να εξετάσουν προσεκτικά τα δάνεια και το PPM ώστε να αποφευχθεί η πιθανότητα ευθύνης που υπερβαίνει κατά πολύ την αρχική τους επένδυση.

Όταν πραγματοποιούν δέουσα επιμέλεια στα προγράμματα TIC, οι επενδυτές θα πρέπει να συγκρίνουν προσεκτικά τη δομή και τη συμμόρφωση με τα 15 Rev. Proc. Κατευθυντήριες γραμμές. Μια συναλλαγή που ουσιαστικά αποκλίνει μπορεί να οδηγήσει στην απόρριψη του IRS, υποβάλλοντας έτσι τους επενδυτές σε μελλοντικές φορολογικές συνέπειες.

Οι προσφορές είναι δομημένες με ένα έγγραφο που υπογράφεται από κάθε ιδιοκτήτη, παρέχοντας στον ανάδοχο την εξουσία να χειρίζεται την καθημερινή διαχείριση του ακινήτου. Μπορεί να υπάρχει μια κύρια μίσθωση ή μια συμφωνία διαχείρισης που να περιέχει αποκλίσεις στον τρόπο με τον οποίο τα ενοίκια και τα κεφάλαια που συλλέγονται είναι διασκορπισμένα στους συνιδιοκτήτες του TIC.

Οι προσφορές μπορούν επίσης να περιλαμβάνουν τους μισθωτές με κοινή συμφωνία, οι οποίοι περιγράφουν τη σχέση μεταξύ του μεμονωμένου επενδυτή και των άλλων συνιδιοκτητών του TIC. Ένα TIC μπορεί επίσης να είναι δομημένο ως οντότητα ειδικού σκοπού (SPE), όπου κανένα άτομο δεν αναφέρεται ως ιδιοκτήτης. Στο πλαίσιο μιας SPE, μία και μόνη εταιρεία περιορισμένης ευθύνης αγοράζει και κατέχει τα συμφέροντα του TIC. Αυτή η δομή παρέχει ένα επιπλέον επίπεδο προστασίας της ευθύνης για τους συνιδιοκτήτες και τον δανειστή. Συνήθως ο Χορηγός TIC δεν θα είναι υπεύθυνος για τη διαχείριση της επένδυσης και πρέπει να απασχολείται ανεξάρτητη διοίκηση.

Είναι οι ενοικιαστές σε κοινές Χρηματιστηριακές Αγορές ή Real Estate;

Οι περισσότεροι χορηγοί αντιμετωπίζουν τις επενδύσεις TIC ως τίτλους επειδή πληρούν τον ορισμό μιας ασφάλειας είτε στο κράτος όπου βρίσκεται το ακίνητο είτε στα διάφορα κράτη όπου ο Χορηγός προτίθεται να το προσφέρει προς πώληση. Αυτό σημαίνει ότι μόνο οι έμποροι χρεογράφων που διαθέτουν άδεια μπορούν να προωθήσουν τις επενδύσεις αυτές, με την εποπτεία της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς . Ωστόσο, όλα τα συμφέροντα του TIC, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που είναι τίτλοι, μεταφέρονται με πράξη και τα περισσότερα κράτη τα ταξινομούν ως ακίνητα.

Το ερώτημα εάν μια επένδυση σε ακίνητα είναι μια ασφάλεια μπορεί να είναι πολύπλοκη και το ζήτημα προκαλεί μεγάλη ανησυχία.

Ενώ η αγορά ενός TIC τόκου είναι μια συναλλαγή ακινήτων για 1031 σκοπούς, οι περισσότεροι πωλούνται ως τίτλοι. Ωστόσο, δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι ορισμένοι χορηγοί συνεχίζουν να πωλούν τα ακίνητα TIC ως ακίνητα και δεν τα εμπορεύονται ως τίτλους.

Δεδομένου ότι οι μεσίτες ακινήτων συνήθως ασχολούνται με την πώληση του ακινήτου Resinquished, οι προσφορές μάρκετινγκ TIC μέσω αυτών των ίδιων μεσιτών φαίνεται λογικό μόνο καθώς είναι σε θέση να προσδιορίσουν τους υποψήφιους επενδυτές. Η σύγκρουση έγκειται στους κανόνες της FINRA (Ρυθμιστικής Αρχής Χρηματοπιστωτικής Βιομηχανίας) και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, οι οποίοι απαγορεύουν την καταβολή προμήθειας ή προμήθειας σε όποιον δεν κατέχει άδεια κινητής αξίας.

Αυτό ουσιαστικά αποκλείει την καταβολή των τελών παραπομπής ή των προμηθειών στους μεσίτες ακινήτων. Είναι λυπηρό το γεγονός ότι αυτοί οι κανόνες, που αποσκοπούν στην προστασία των επενδυτών, δεν ενθαρρύνουν τους επαγγελματίες της ακίνητης περιουσίας να παρουσιάσουν τα πλεονεκτήματα μιας συναλλαγής TIC στους 1031 πελάτες τους ανταλλαγής.

Η ζήτηση για τους μισθωτές στις κοινές 1031 ανταλλαγές είναι ισχυρή

Ο επενδυτής πρέπει να θεωρεί ένα TIC ως ένα ακίνητο που θα διατηρείται ως μια μέτρια έως μακροπρόθεσμη επένδυση. Εάν η ρευστότητα είναι σημαντική, πρέπει να εξεταστούν εναλλακτικές λύσεις.

Η ζήτηση για ενοικιαστές σε κοινές ιδιότητες συνεχίζει να αυξάνεται με κάθε περνώντας έτος. Αρκεί να πούμε ότι η τεράστια ταχύτητα της αγοράς TIC και η διαδικασία ανταλλαγής 1031 μπορεί να είναι τρομακτική για τους επενδυτές που δεν είναι εξοικειωμένοι με το TIC, αλλά οι ευκαιρίες για κέρδη και φορολογικές αποταμιεύσεις είναι τεράστιες.

Οι τίτλοι που προσφέρονται μέσω οποιασδήποτε εταιρείας χρεογράφων πρέπει να σας προσφέρουν μια παρόμοια δήλωση που ακολουθεί, στην οποία δεν μπορείτε να βασιστείτε:

Αυτό το υλικό δεν είναι ούτε μια προσφορά πώλησης ούτε η πρόσκληση για την αγορά οποιασδήποτε ασφάλειας. Οι πληροφορίες είναι μόνο για συζήτηση και ενημέρωση. Δεν προορίζεται να αντικαταστήσει τις αρμόδιες νομικές, φορολογικές ή οικονομικές συμβουλές σχεδιασμού. Οι ισχύοντες φορολογικοί κώδικες ισχύουν και αφορούν μόνο τον ομοσπονδιακό νόμο. Τα μεμονωμένα κράτη μπορούν να έχουν τους δικούς τους πρόσθετους φορολογικούς κώδικες. Επικοινωνήστε με τον αρμόδιο φορολογικό και νομικό επαγγελματία στην πολιτεία σας. Αυτές οι πληροφορίες παρέχονται από πηγές που πιστεύεται ότι είναι αξιόπιστες, αλλά θα πρέπει να χρησιμοποιούνται σε συνδυασμό με επαγγελματικές συμβουλές που είναι συνεπείς με την προσωπική σας κατάσταση.

Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub. Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.