Η σημασία ενός ειδικού ενδιάμεσου φορέα
Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031
Η προσπάθεια εξεύρεσης κατάλληλου διαμεσολαβητή δεν είναι εύκολο. Για αρχάριους, ένα επιτυχημένο πρόγραμμα 1031 Exchange δεν είναι έργο που κάνετε μόνοι σας. Εάν θέλετε να πραγματοποιήσετε τα οφέλη από την αναβολή του φόρου, πρέπει να ακολουθήσετε τους κανόνες IRS. Μπορεί επίσης να χρειαστείτε ένα μεσαίο άτομο, που ονομάζεται Πιστοποιημένος Ενδιάμεσος (QI), γνωστός μερικές φορές ως Διαχειριστής Συναλλαγών ή Διευθυντής.
Ποιος μπορεί να εξυπηρετήσει ως ειδικός ενδιάμεσος;
Απλά δεν μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο, να αγοράσετε ένα άλλο και να αναμένετε να αναβάλλετε τους φόρους κερδών κεφαλαίου χωρίς QI. Το τμήμα IRS 1031 διευκρινίζει ότι ούτε οι γονείς σας ούτε το παιδί σας ούτε ο αδελφός σας μπορεί να είναι ο μέσος άνθρωπος σας. Απαγορεύει σε οποιονδήποτε θεωρείται ως "πράκτορας" σας, όπως ο πληρεξούσιός σας, ο μεσίτης, ο CPA ή ο κτηματομεσίτης, να χρησιμεύσει ως QI σας, εκτός αν αυτό το πρόσωπο δεν σας εκπροσωπούσε τα τελευταία δύο χρόνια.
Επισκόπηση των αρμοδιοτήτων ενός Ενδιάμεσου Διαχειριστή σε μια ανταλλαγή 1031
Ένας ειδικός ενδιάμεσος είναι απαραίτητος για την ολοκλήρωση μιας επιτυχημένης ανταλλαγής 1031. Τεχνικά, πωλεί το ακίνητό σας για λογαριασμό σας, αγοράζει το νέο ακίνητο αντικατάστασης και στη συνέχεια μεταβιβάζει την πράξη σας σε εσάς. Είναι ευθύνη του QI να κατέχει τα έσοδα, να προετοιμάζει τα νομικά έγγραφα και να προσπαθεί να διασφαλίσει ότι η συναλλαγή ολοκληρώνεται σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές του IRS.
Για να διατηρήσετε παροχές αναβολής φόρου και για να ολοκληρώσετε ένα επιτυχημένο χρηματιστήριο 1031, εσείς (ο πωλητής ή ο ανταλλάκτης) πρέπει να εκτελέσετε γραπτή συμφωνία με έναν εξειδικευμένο ενδιάμεσο πριν ολοκληρώσετε την πώληση της υπάρχουσας ιδιοκτησίας σας, γνωστή ως περιουσιακά στοιχεία που έχουν αποποιηθεί.
Υπηρεσίες ειδικού ενδιάμεσου φορέα
Ακολουθεί λεπτομερής επεξήγηση από σημείο προς σημείο σχετικά με το τι κάνει ένας ειδικός ενδιάμεσος για εσάς κατά τη διάρκεια μιας ανταλλαγής 1031.
- Συντονίζει με εσάς (τον πωλητή ή τον ανταλλάκτη) και με οποιονδήποτε σύμβουλο σχετικά με τη δομή του χρηματιστηρίου 1031.
- Ετοιμάζει τεκμηρίωση σχετικά με την παραχωρούμενη περιουσία και την αντικατάσταση περιουσίας.
- Παρέχει οδηγίες και τα κατάλληλα έγγραφα στην εταιρεία μεσεγγύησης ή τίτλου σχετικά με την ανταλλαγή.
- Δημιουργεί μια συναλλαγή μεταξύ σας (ο πωλητής ή ο ανταλλάκτης) και ο Ειδικός Διαμεσολαβητής, μεταβιβάζοντας την ιδιοκτησία που πωλείτε στο QI, ο οποίος μεταφέρει στη συνέχεια το ακίνητο στον νέο αγοραστή.
- Παίρνει τον έλεγχο των κεφαλαίων από την πώληση του περιουσιακού στοιχείου και συνήθως καταθέτει αυτά τα κεφάλαια σε ξεχωριστό και ασφαλισμένο λογαριασμό.
- Δεν σας επιτρέπει, ο πωλητής, να λάβουν εποικοδομητική λήψη των κεφαλαίων από την πώληση.
- Διακρατεί τα κεφάλαια από την πώληση του περιουσιακού στοιχείου που παραχωρήθηκε κατά τη διάρκεια της περιόδου προσδιορισμού 45 ημερών.
- Λαμβάνει και κατέχει τις γραπτές πληροφορίες σχετικά με πιθανές ιδιότητες αντικατάστασης.
- Όταν έχει επιλεγεί το ακίνητο αντικατάστασης, μεταφέρετε τα χρήματά σας για την αγορά και τα εκταμιεύσετε στην εταιρεία τίτλου ή μεσεγγύησης για την αγορά της.
- Αποκτά την ιδιότητα αντικατάστασης στο όνομα του QI και στη συνέχεια μεταδίδει τίτλο σε εσάς (τον πωλητή ή τον ανταλλάκτη) με πράξη.
- Υποβάλλει πλήρη καταγραφή του χαρτοφυλακίου 1031 για τα αρχεία σας.
- Υποβάλλει 1099 σε εσάς (τον πωλητή ή τον ανταλλάκτη) και το IRS για κάθε πληρωμένο προϊόν ανάπτυξης (τόκοι που κερδίζονται).
Οι κανόνες του IRS έχουν οδηγήσει στην ανάπτυξη νέων επιχειρήσεων που είναι αφιερωμένες σε 1031 χρηματιστήρια, πολλά από τα οποία είναι συνδεδεμένα με εταιρείες τίτλων. Πριν να προσλάβετε έναν επαγγελματία εξειδικευμένο ενδιάμεσο, ζητήστε αναφορές και βεβαιωθείτε ότι το άτομο έχει λάθη και παραλείψεις, καθώς και ασφάλιση πιστότητας για να σας προστατεύσει από απάτη ή αμέλεια.
Ένας εύκολος τρόπος για να βρείτε έναν εξειδικευμένο διαμεσολαβητή είναι να ζητήσετε από τον τοπικό σας υπάλληλο μεσεγγύησης τη σύσταση. Οι αξιωματικοί μεσεγγύησης ασχολούνται πάντοτε με εξειδικευμένους διαμεσολαβητές.
Μια λέξη από τον συντάκτη:
Αυτό το υλικό δεν είναι ούτε μια προσφορά πώλησης ούτε η πρόσκληση για την αγορά οποιασδήποτε ασφάλειας. Οι πληροφορίες είναι μόνο για συζήτηση και ενημέρωση.
Δεν προορίζεται να αντικαταστήσει τις αρμόδιες νομικές, φορολογικές ή οικονομικές συμβουλές σχεδιασμού. Οι ισχύοντες φορολογικοί κώδικες ισχύουν και αφορούν μόνο τον ομοσπονδιακό νόμο. Τα μεμονωμένα κράτη μπορούν να έχουν τους δικούς τους πρόσθετους φορολογικούς κώδικες. Επικοινωνήστε με τον αρμόδιο φορολογικό και νομικό επαγγελματία στην πολιτεία σας. Αυτές οι πληροφορίες παρέχονται από πηγές που πιστεύεται ότι είναι αξιόπιστες, αλλά θα πρέπει να χρησιμοποιούνται σε συνδυασμό με επαγγελματικές συμβουλές που είναι συνεπείς με την προσωπική σας κατάσταση.
Επεξεργασμένο από την Elizabeth Weintraub, εμπειρογνώμονα αγοράς κατ 'οίκον
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.