Ο ορισμός των ιδιότυπων ιδιοτήτων έχει αλλάξει τα χρόνια
Εισαγάγετε την ανταλλαγή φόρου 1031. Για πολλούς φορολογούμενους, αυτό είναι σαν το χρήμα που πέφτει από τον ουρανό.
1031 Ανταλλαγές αναβάλλουν φόρους
Το Χρηματιστήριο 1031 έχει αναφερθεί ως το ισχυρότερο εργαλείο οικοδόμησης πλούτου που εξακολουθεί να είναι διαθέσιμο στους φορολογούμενους. Ήταν ένα σημαντικό κομμάτι της στρατηγικής επιτυχίας των αμέτρητων οικονομικών μάγοι και γκουρού των ακινήτων. Λαμβάνοντας το όνομά της από την ενότητα 1031 του κώδικα εσωτερικού εισοδήματος, μια ανταλλαγή από φόρους επιτρέπει σε έναν φορολογούμενο να πωλεί εισόδημα, επένδυση ή επιχειρηματική περιουσία και να την αντικαταστήσει με ακίνητη περιουσία.
Τα κεφαλαιουχικά κέρδη από την πώληση αυτής της περιουσίας αναβάλλονται ή αναβάλλονται για όσο διάστημα ακολουθούνται σχολαστικά οι κανόνες του IRS. Πρόκειται για μια σοφή φορολογική και επενδυτική στρατηγική καθώς και ένα εργαλείο σχεδιασμού ακινήτων. Θεωρητικά, ένας επενδυτής θα μπορούσε να συνεχίσει να αναβάλλει τα κεφαλαιακά κέρδη από την επένδυση σε ακίνητα μέχρι τον θάνατο , ενδεχομένως αποφεύγοντάς τα όλα μαζί.
Η νομοθεσία του 1984 άλλαξε ορισμένες πτυχές
Στις πρώτες μέρες των «ανταλλαγών ομοειδών», ο όρος λήφθηκε αρκετά κυριολεκτικά και συχνά δημιουργούσε δυσκολίες.
Για παράδειγμα, εάν ανήκετε σε ένα τριώροφο κτίριο διαμερισμάτων από τούβλα που θέλετε να πουλήσετε μέσω ενός χρηματιστηρίου 1031, θα χρειαστεί να βρείτε ένα άλλο κτίριο διαμερισμάτων τριών ορόφων που ο ιδιοκτήτης θέλησε να ανταλλάξει. Τότε οι δυο σας θα συναντηθούν και η ανταλλαγή θα πραγματοποιηθεί.
Στο παρελθόν, δεν υπήρχαν χρονικοί περιορισμοί στην ανταλλαγή.
Το IRS απαίτησε αυστηρότερους ελέγχους στη διαδικασία, με αποτέλεσμα το Κογκρέσο να περάσει το 1984 στο τμήμα 1031 (α). Η νομοθεσία αυτή περιόρισε τις αναβαλλόμενες ανταλλαγές, περιλάμβανε περαιτέρω ιδιοκτησία «όμοιας φύσης» και καθόρισε ένα χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση της ανταλλαγής.
Προκριματικά
Τα ακίνητα που κατέχονται για επαγγελματική χρήση ή επένδυση είναι επιλέξιμα για ένα χρηματιστήριο 1031. Μια προσωπική κατοικία δεν πληροί τις προϋποθέσεις και, γενικά, μια περιουσία fix-and-flip επίσης δεν πληροί τις προϋποθέσεις επειδή ταιριάζει στην κατηγορία των ακινήτων που κρατούνται προς πώληση. Οι διακοπές ή οι δευτερεύουσες κατοικίες, οι οποίες δεν κατέχονται ως ενοίκια, δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για θεραπεία 1031. Ωστόσο, υπάρχει μια δοκιμή χρήσης σύμφωνα με το άρθρο 280 του φορολογικού κώδικα που μπορεί να ισχύει για αυτές τις ιδιοκτησίες. Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό εμπειρογνώμονα.
Η γη, η οποία βρίσκεται σε στάδιο ανάπτυξης, και τα ακίνητα που αγοράζονται για μεταπώληση δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για μεταγενέστερη φορολογική μεταχείριση. Τα αποθέματα, τα ομόλογα, τα χαρτονομίσματα, τα περιουσιακά στοιχεία των αποθεμάτων και το συμφέρον σε εταιρική σχέση δεν θεωρούνται ιδιόκτητα για ανταλλαγή.
Για να χαρακτηριστεί σήμερα ως ανταλλαγή 1031, η συναλλαγή πρέπει να λάβει τη μορφή "ανταλλαγής" και όχι απλώς πώλησης ενός ακινήτου με την επόμενη αγορά άλλου. Πρώτον, το ακίνητο που πωλείται και το νέο ακίνητο αντικατάστασης πρέπει να κατέχονται και για επενδυτικούς σκοπούς ή για παραγωγική χρήση σε ένα εμπόριο ή μια επιχείρηση.
Πρέπει να είναι ιδιότητες "όμοιες".
Οι ακόλουθοι τύποι ανταλλαγών ακινήτων ταιριάζουν με την απαίτηση για κατάλληλη ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων "όμοιας φύσης":
- Ένα γραφείο σε αντάλλαγμα για ένα εμπορικό κέντρο
- Ένα εμπορικό κέντρο σε αντάλλαγμα γης
- Οικόπεδα σε αντάλλαγμα για ένα βιομηχανικό κτίριο
- Ένα πολυκατοικία σε αντάλλαγμα για ένα βιομηχανικό κτίριο
- Μια μίσθωση μιας οικογένειας σε αντάλλαγμα για κοινόχρηστο μισθωτή (TIC)
Σήμερα, μπορείτε να ανταλλάξετε αυτό το κτίριο διαμερισμάτων με τούβλα για ακατέργαστη γη, αποθήκη ή μικρό κτίριο γραφείων. Ωστόσο, υπάρχουν αυστηροί χρονικοί περιορισμοί που πρέπει να ικανοποιηθούν ή δεν θα επιτραπεί η ανταλλαγή 1031 και θα επιβληθούν φορολογικές συνέπειες.
Πριν από το 1984, ουσιαστικά όλες οι ανταλλαγές έγιναν ταυτόχρονα με το κλείσιμο και τη μεταβίβαση του πωληθέντος ακινήτου, (Relinquished Property), και την αγορά του νέου ακινήτου, (αντικατάσταση ακινήτου).
Εκτός από τα προβλήματα που αντιμετωπίστηκαν κατά την προσπάθεια εξεύρεσης κατάλληλης περιουσίας, υπήρχαν δυσκολίες στην ταυτόχρονη μεταφορά τίτλων καθώς και κεφαλαίων. Δεν είναι και σήμερα.
Το καθυστερημένο Ανταλλαγή 1031 αποφεύγει τα προβλήματα πριν από το 1984, αλλά επιβάλλονται πλέον αυστηρότερες προθεσμίες. Ένας φορολογούμενος που θέλει να ολοκληρώσει μια ανταλλαγή, καταγράφει και εμπορεύεται την περιουσία με τον συνήθη τρόπο. Όταν ένας αγοραστής προχωράει και η σύμβαση αγοράς εκτελείται, ο πωλητής συνάπτει συμφωνία ανταλλαγής με έναν εξειδικευμένο ενδιάμεσο, ο οποίος με τη σειρά του γίνεται ο υποκατάστατος πωλητής. Η συμφωνία ανταλλαγής συνήθως απαιτεί τη μεταβίβαση της σύμβασης του πωλητή στον Διαμεσολαβητή. Το κλείσιμο πραγματοποιείται και, επειδή ο πωλητής δεν μπορεί να αγγίξει τα χρήματα, ο Διαμεσολαβητής λαμβάνει τα έσοδα που οφείλονται στον πωλητή.
Ανταλλαγές περιορισμού χρόνου μεταφοράς
Σε αυτό το σημείο, ξεκινάει ο πρώτος περιορισμός χρονισμού, ο 45 ημερών για τον προσδιορισμό. Ο φορολογούμενος πρέπει είτε να κλείσει ή να προσδιορίσει εγγράφως μια πιθανή Ακίνητη Αντικατάσταση εντός 45 ημερών από το κλείσιμο και τη μεταβίβαση του αρχικού ακινήτου. Η χρονική περίοδος δεν είναι διαπραγματεύσιμη, περιλαμβάνει Σαββατοκύριακα και αργίες, και το IRS δεν θα κάνει εξαιρέσεις. Εάν υπερβείτε το χρονικό όριο, ολόκληρη η ανταλλαγή σας μπορεί να αποκλειστεί και οι φόροι είναι βέβαιο ότι θα ακολουθήσουν.
Τύποι ιδιοτήτων αντικατάστασης για τον προσδιορισμό:
- Τρεις ιδιότητες χωρίς να ληφθεί υπόψη η δίκαιη αγοραία αξία τους.
- Οποιοσδήποτε αριθμός περιουσιακών στοιχείων, εφόσον η συνολική εύλογη αγοραία αξία τους στο τέλος της περιόδου προσδιορισμού δεν υπερβαίνει το 200% της συνολικής εύλογης αγοραίας αξίας της παραχωρημένης περιουσίας από την ημερομηνία μεταβίβασης.
- Σε περίπτωση υπέρβασης του κανόνα των τριών περιουσιακών στοιχείων και του κανόνα 200%, η ανταλλαγή δεν θα αποτύχει εάν ο φορολογούμενος αγοράσει το 95% της συνολικής αγοραίας αξίας όλων των προσδιορισμένων ακινήτων.
Τι είναι Boot;
Ρεαλιστικά, οι περισσότεροι επενδυτές ακολουθούν τον κανόνα των τριών περιουσιακών στοιχείων, ώστε να μπορούν να ολοκληρώσουν τη δέουσα επιμέλεια και να επιλέξουν εκείνο που λειτουργεί καλύτερα για αυτούς που θα κλείσουν. Σε γενικές γραμμές, ο στόχος είναι να ανταλλάσσονται μέχρι να αποφευχθεί η μεταφορά "boot" και να διατηρηθεί η ανταλλαγή αφορολόγητη.
"Εκκίνηση" είναι το χρηματικό ποσό ή η δίκαιη αγοραία αξία οποιασδήποτε πρόσθετης περιουσίας που λαμβάνει ο φορολογούμενος μέσω της ανταλλαγής. Τα χρήματα περιλαμβάνουν όλα τα ισοδύναμα ταμειακών διαθεσίμων, τα χρέη, τις υποχρεώσεις με τις οποίες υπόκειται το ανταλλασσόμενο ακίνητο. Είναι ιδιοκτησία "μη ομοειδούς" και οι κανόνες που τη διέπουν κατά τη διάρκεια της ανταλλαγής είναι πολύπλοκοι. Αρκεί να πούμε, χωρίς συμβουλές ειδικών, η λήψη "boot" μπορεί να οδηγήσει σε φόρους.
Με την επιφύλαξη του κανόνα των 180 ημερών
Μόλις επιλεγεί ένα ακίνητο αντικατάστασης, ο φορολογούμενος έχει 180 ημέρες από την ημερομηνία μεταβίβασης του Ακυρωθέντος Ακινήτου στον αγοραστή για να κλείσει το νέο Ακίνητο αντικατάστασης. Ωστόσο, αν η ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης του επενδυτή, με τυχόν παρατάσεις, για το φορολογικό έτος κατά το οποίο πωλήθηκε το Resinquished Property είναι νωρίτερα από την περίοδο των 180 ημερών, τότε η ανταλλαγή πρέπει να ολοκληρωθεί μέχρι την προηγούμενη αυτή ημερομηνία. Να θυμάστε ότι ένα τμήμα αυτής της περιόδου έχει ήδη χρησιμοποιηθεί κατά τη διάρκεια της περιόδου αναγνώρισης. Δεν υπάρχουν επεκτάσεις και εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα, επομένως είναι σκόπιμο να προγραμματίσετε το κλείσιμο πριν από την προθεσμία.
Δεδομένου ότι ο νόμος απαιτεί από τον φορολογούμενο να μην αγγίζει τα έσοδα από την πρώτη συναλλαγή, ο Ειδικός Διαπραγματευτής αποκτά την αντικατάσταση από τον πωλητή κατά το κλείσιμο και μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και στη συνέχεια μεταβιβάζει στον φορολογούμενο.
Δεν είναι για το Do-It-Yourself Επενδυτές
Είναι μια βασική περιγραφή του πώς λειτουργεί ένα επιτυχημένο Exchange 1031. Ανάλογα με την κατάσταση του φορολογούμενου, τον τύπο του περιουσιακού στοιχείου που παραχωρείται και τα χαρακτηριστικά της αντικατάστασης, ενδέχεται να εμπλέκονται και άλλες πτυχές του Χρηματιστηρίου. Η συμπλήρωσή του μπορεί να γίνει πολύπλοκη και πρέπει πάντα να ζητείται η γνώμη των εμπειρογνωμόνων. Αυτό δεν είναι καθήκον για έναν επενδυτή "το κάνετε μόνοι σας".
Χρησιμοποιώντας τη δύναμη του 1031 Exchange για την κατασκευή και τη διατήρηση του πλούτου και των περιουσιακών στοιχείων, την παραγωγή ταμειακών ροών από επενδύσεις, την αναδιάρθρωση, τη διαφοροποίηση και την εδραίωση ακίνητης περιουσίας είναι το δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη επενδυτικών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι Αμερικανοί φορολογούμενοι δεν θα πρέπει ποτέ να πληρώνουν φόρους υπεραξίας για την πώληση των επενδύσεων σε ακίνητα εάν προτίθενται να επανεπενδύσουν αυτά τα έσοδα σε περισσότερα επενδυτικά ακίνητα. Τίτλοι που προσφέρονται μέσω της Pacific West Securities, Inc. Μέλος FINRA / SIPC.
Αυτό το υλικό δεν είναι ούτε μια προσφορά πώλησης ούτε η πρόσκληση για την αγορά οποιασδήποτε ασφάλειας. Οι πληροφορίες είναι μόνο για συζήτηση και ενημέρωση. Δεν προορίζεται να αντικαταστήσει τις αρμόδιες νομικές, φορολογικές ή οικονομικές συμβουλές σχεδιασμού. Οι ισχύοντες φορολογικοί κώδικες ισχύουν και αφορούν μόνο τον ομοσπονδιακό νόμο. Τα μεμονωμένα κράτη μπορούν να έχουν τους δικούς τους πρόσθετους φορολογικούς κώδικες. Επικοινωνήστε με τον αρμόδιο φορολογικό και νομικό επαγγελματία στην πολιτεία σας. Αυτές οι πληροφορίες παρέχονται από πηγές που πιστεύεται ότι είναι αξιόπιστες, αλλά θα πρέπει να χρησιμοποιούνται σε συνδυασμό με επαγγελματικές συμβουλές που είναι συνεπείς με την προσωπική σας κατάσταση.
Από την C. Grant Conness, Πρόεδρο, Ομάδα Εναλλακτικών 1031
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.