Εάν η τιμή πώλησης είναι πιο σημαντική από το επιτόκιο, εξαρτάται από την προοπτική σας. Όλα τα ακίνητα είναι τοπικά. Αυτό σημαίνει ότι ό, τι συμβαίνει στην τοπική αγορά σας στο Φοίνιξ, για παράδειγμα, θα μπορούσε να ποικίλει άγρια από, για παράδειγμα, την αγορά στο Μανχάταν. Είναι σχεδόν αδύνατο να διαρκέσει η αγορά ακινήτων , αλλά μπορείτε να δοκιμάσετε να εκμεταλλευτείτε τον τρόπο με τον οποίο κινείται η αγορά.
Όπως ο Μπόνο τραγουδάει, " κινείται με μυστηριώδη τρόπο ", δεν μπορείτε πάντα να προβλέπετε πώς θα κινηθεί η αγορά.
Αλλά μπορείτε να παρακολουθήσετε την κίνηση. Ας δούμε τα ιστορικά επιτόκια για 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου . Γενικά, ο κανόνας είναι όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν, οι τιμές πώλησης κινούνται προς τα κάτω για να αντισταθμίσουν, αλλά όχι πάντα.
Αυξάνοντας τις τιμές πώλησης έναντι των μειούμενων επιτοκίων
Ας υποθέσουμε ότι συγκρίνετε ένα σπίτι στο Phoenix αξίας 240.000 δολαρίων και το επιτόκιό σας είναι 4.5%. Αν αγοράζατε σε μια φθίνουσα αγορά και περίμενε μέχρις ότου αυτή η τιμή έπεσε στα 210.000 δολάρια, αλλά τα ποσοστά αυξήθηκαν στο 6,5%, ίσως προτιμάτε να αγοράσετε την υψηλότερη τιμή. Ναι είναι αλήθεια. Μια πληρωμή για μια υποθήκη 80% LTV για ένα σπίτι $ 240.000 στο 4,5% είναι $ 972.84.
Μια πληρωμή για μια υποθήκη 80% LTV για $ 210.000 σπίτι στο 6,5% είναι $ 1067.87.
Με άλλο τρόπο, εάν πληρώσατε περισσότερα 30.000 δολάρια για το σπίτι καταβάλλοντας 240.000 δολάρια και ζείτε στο σπίτι για 30 χρόνια, μέχρι να πληρώσετε το δάνειό σας, θα είχατε καταβάλει συνολικά 350.222,24 δολάρια.
Αν πληρώσατε λιγότερα από 30.000 δολάρια πληρώνοντας 210.000 δολάρια αλλά πληρώσατε το υψηλότερο επιτόκιο για 30 χρόνια, μέχρι να εξοφλήσετε το δάνειό σας, θα είχατε πληρώσει συνολικά 384.433,20 δολάρια.
Σε αυτήν την περίπτωση, δεν είναι καλύτερο να πληρώσετε λιγότερα σε αντάλλαγμα για υψηλότερο επιτόκιο.
Πόσο χάνετε στην τιμή πώλησης με κάθε 50% αύξηση των επιτοκίων;
Ας συγκρίνουμε τώρα αυτό το σπίτι στα 240.000 δολάρια εάν τα ποσοστά αυξήθηκαν κατά 1/2 βαθμού και θελήσατε να διατηρήσετε την πληρωμή σας το ίδιο. Η απόσβεση των περισσότερων υποθηκών είναι για 30 χρόνια.
Εάν η προκαταβολή σας είναι 20% της τιμής πώλησης, πόσο σπίτι θα μπορούσατε να αγοράσετε για να διατηρήσετε την πληρωμή σας γύρω στα $ 975;
- $ 240.000 x 80% σε τόκο 4,5% ισούται με μια πληρωμή $ 972,84
- $ 226.260 X 80% με επιτόκιο 5,0% ισούται με μια πληρωμή $ 971,65
- 214.062 δολάρια X 80% με επιτόκιο 5,5% ισούται με μια πληρωμή ύψους $ 972,34
- 202.500 δολάρια X 80% με επιτόκιο 6,0% ισούται με μια πληρωμή ύψους $ 971,27
- $ 192.188 X 80% με επιτόκιο 6,5% ισούται με μια πληρωμή $ 971,80
Μπορείτε να δείτε ότι μια αύξηση κατά 2% σε ένα επιτόκιο θα σας έχασε περίπου 50.000 δολάρια αγοραστική δύναμη σε αυτό το εύρος τιμών. Εάν διπλασιάσατε την τιμή πώλησης, θα χάνατε περίπου 100.000 αγοραστική δύναμη για μια διαφορά 2% σε τόκους.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα επιτόκια παίζουν έναν τεράστιο παράγοντα για πολλούς πρώτους πελάτες στο σπίτι. Εάν είστε τεντωμένοι πολύ κοντά στο πάνω άκρο του σημείου τιμής σας και τα ποσοστά αυξάνονται, ίσως να μην είστε σε θέση να αγοράσετε αυτό το σπίτι των ονείρων που θέλετε επειδή δεν θα πληρούν πλέον τις προϋποθέσεις για αυτή την τιμή πώλησης. Και, ακριβώς έτσι ξέρετε, κάνοντας μια προσφορά lowball δεν είναι πάντα η απάντηση.