Ο αναγνώστης είναι πρόθυμος να μου επιτρέψει να αναχρηματοδοτήσω περισσότερο από την ισορροπία της υφιστάμενης υποθήκης, γνωρίζω ότι οι φορολογικοί κανόνες επιτρέπουν σε έναν ιδιοκτήτη κατοικίας να αξίζει περισσότερο από το υπολειπόμενο κύριο υπόλοιπο της υποθήκης. μου να αφαιρέσει τις πληρωμές τόκων, όταν αναχρηματοδότηση υποθηκών, εφόσον είναι για το ίδιο ποσό με το υφιστάμενο υπόλοιπο. Αλλά πώς περιορίζονται οι φορολογικές ελαφρύνσεις για αναχρηματοδότηση υποθηκών; "
Απάντηση: Με Julian Block , Εισαγγελέα
Όταν μειώνονται τα επιτόκια, εκατομμύρια νοικοκυριά, όπως εσείς, συσσωρεύονται στους δανειστές για να αναχρηματοδοτήσουν τις υποθήκες τους. Πριν περάσετε στην αναχρηματοδότηση υποθηκών , είναι έξυπνο να εξοικειωθείτε με τους περίπλοκους φορολογικούς κανόνες σχετικά με το τι είναι ή δεν εκπίπτει για πληρωμές τόκων. Ακολουθούν μερικές υπενθυμίσεις για το πώς λειτουργούν οι κανόνες για την αναχρηματοδότηση υποθηκών:
Κανόνες αναχρηματοδότησης υποθηκών για φορολογικές εκπτώσεις
Το αν οι οφειλέτες έχουν δικαίωμα να εκπέσουν τους τόκους από το υπερβάλλον ποσό εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούν τα έσοδα από την αναχρηματοδότηση υποθηκών και το ποσό των εσόδων. Όταν οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν το ποσό που υπερβαίνει την υπάρχουσα υποθήκη για να αγοράσουν, να οικοδομήσουν ή να βελτιώσουν ουσιαστικά τις κύριες κατοικίες, δηλαδή κατοικίες του έτους ή δευτερεύουσες κατοικίες, όπως καταλύματα διακοπών, οι πληρωμές τόκων τους υπάγονται στους κανόνες για δάνεια απόκτησης κατοικίας. Αυτοί οι κανόνες τους επιτρέπουν να αφαιρέσουν το σύνολο των τόκων, εφόσον το πλεόνασμα συν όλα τα άλλα δάνεια απόκτησης κατοικίας δεν υπερβαίνουν τα $ 1.000.000, μειώνοντας τα $ 500.000 για τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν ξεχωριστές αποδόσεις.
Όταν οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν την υπέρβαση για οποιουσδήποτε άλλους σκοπούς, ένα άλλο σύνολο κανόνων απαγορεύει τις εκπτώσεις για πληρωμές τόκων επί των "καταναλωτικών δανείων". Αυτή η ευρεία κατηγορία περιλαμβάνει λογαριασμούς πιστωτικών καρτών, δάνεια αυτοκινήτων, ιατρικά έξοδα και άλλα προσωπικά χρέη, όπως καθυστερημένους ομοσπονδιακούς και κρατικούς φόρους εισοδήματος. Υπάρχει, ωστόσο, μια περιορισμένη εξαίρεση για τους τόκους των φοιτητικών δανείων, μια από αυτές τις αφαίρεσεις "πέρα από τη γραμμή" για να φθάσουμε στο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα, το ποσό στην τελευταία γραμμή της πρώτης σελίδας του εντύπου 1040.
Εξαιρέσεις από τους Κανόνες για την εκκαθάριση των υποθηκών αναχρηματοδότησης υποθηκών
Όμως, οι περισσότεροι δανειολήπτες είναι σε θέση να παρακάμψουν αυτούς τους περιορισμούς στις εκπτώσεις για το συμφέρον των καταναλωτών, χάρη στους κανόνες για δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης . Αυτοί οι κανόνες τους επιτρέπουν να αφαιρέσουν το σύνολο των τόκων, εφόσον το ποσό που υπερβαίνει την υπάρχουσα υποθήκη συν όλα τα άλλα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης δεν υπερβαίνει τα 100.000 δολάρια, μειώνοντας τα 50.000 δολάρια για τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν ξεχωριστές αποδόσεις. Δεν έχει σημασία πώς οι οφειλέτες χρησιμοποιούν τα έσοδα.
Όταν τα αναχρηματοδοτούμενα δάνεια είναι εν μέρει δάνεια εγχώριας απόκτησης και εν μέρει δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, υπάρχει ένα συνολικό όριο $ 1.100.000, $ 1.000.000 χρέους εγχώριας εξαγοράς και $ 100.000 δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, πέφτοντας στα 550.000 δολάρια για παντρεμένα ζευγάρια χωριστά.
Όταν τα δάνεια υπερβαίνουν το ανώτατο όριο των 1.000.000 δολαρίων για τα δάνεια εγχώριας απόκτησης και τα 100.000 δολάρια για δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, η υπέρβαση γενικά χαρακτηρίζεται ως μη εξηρτημένο προσωπικό ενδιαφέρον. Η γενική απαγόρευση υπόκειται σε εξαιρέσεις για τα έσοδα από δάνεια που χρησιμοποιούνται για επιχειρηματικούς ή επενδυτικούς σκοπούς.
Υποχρεώσεις φορολογικής έκπτωσης για τους φορολογούμενους που υπόκεινται στην AMT
Ακόμη ένας άλλος περιορισμός ισχύει για τον συνεχώς αυξανόμενο αριθμό δανειοληπτών που επιβαρύνουν την ΑΜΤ (εναλλακτικός ελάχιστος φόρος).
Το AMT επιτρέπει εκπτώσεις για πληρωμές τόκων σε δάνεια εξαγοράς μέχρι $ 1.000.000. Ωστόσο, οι κανόνες AMT αρνούνται οποιεσδήποτε κρατήσεις για τους τόκους από τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης για πρώτη ή δεύτερη κατοικία, εκτός εάν τα έσοδα από το δάνειο χρησιμοποιούνται για την αγορά, κατασκευή ή ουσιαστική βελτίωση των κατοικιών. ένας λόγος για τον οποίο οι διαφημίσεις για δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης συχνά επιπλέουν το ενοχλητικό ζήτημα της φορολογικής έκπτωσης.
Ο Julian Block είναι φορολογικός πληρεξούσιος στο Larchmont, NY.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.