Κοινή μίσθωση έναντι ενοικιαστών σε κοινές συγκρίσεις
Η επιλογή κοινής μίσθωσης ως μεθόδου κατοχής τίτλου επί των πράξεων ιδιοκτησίας συνήθως επιλέγεται σε μεσεγγύηση ή στο κλείσιμο χωρίς πολλές εξηγήσεις.
Αυτό συμβαίνει επειδή οι αξιωματικοί μεσεγγύησης, μαζί με τους κτηματομεσίτες και άλλους επαγγελματίες χωρίς πτυχίο δικαίου, δεν μπορούν να ασκήσουν το δίκαιο. Μόνο ένας δικηγόρος ακίνητης περιουσίας μπορεί να συμβουλεύει έναν πελάτη σχετικά με το δίκαιο περί ακινήτων σε πολλά κράτη, όπως θα έπρεπε να είναι. Δεν θέλετε να πάρετε κακές συμβουλές. Και αν το κάνετε, θέλετε να έχετε ένα πρόσωπο που είναι νομικά υπεύθυνο σε σας για τις κακές συμβουλές. Ναι, αυτό είναι το εισιτήριο, μηνύστε απλώς όλους τους δικηγόρους, (γελάτε).
Η κοινή μίσθωση μπορεί να γίνει από δύο ή περισσότερα άτομα. Κάθε άτομο κατέχει ίσο μερίδιο. Ωστόσο, η κοινή μίσθωση με δικαίωμα επιζώντος περιλαμβάνει επίσης ειδικές μεταφορές που επιτρέπουν την μεταβίβαση τίτλου στους υπόλοιπους ενωμένους ενοικιαστές μετά το θάνατο ενός κοινού μισθωτή. Σε αυτή την περίπτωση, μια κατάθεση του θανάτου εγγράφεται συνήθως στα δημόσια αρχεία, μαζί με ένα αντίγραφο του πιστοποιητικού θανάτου του κοινού ενοικιαστή. Ο συνδυασμός αυτών των δύο στοιχείων είναι αρκετός για να επιτρέψει στους υπόλοιπους ενοίκους να πουλήσουν το σπίτι.
Υπάρχουν τέσσερις ενότητες που πρέπει να υπάρχουν προκειμένου να δημιουργηθεί μια κοινή μίσθωση. Οι ενότητες περιλαμβάνουν αυτό που αναφέρεται σε νομικούς κύκλους ως TTIP:
- Ώρα : Κάθε άτομο πρέπει να λάβει ταυτόχρονα τίτλο ιδιοκτησίας.
- Τίτλος : Η πράξη πρέπει να αντικατοπτρίζει το όνομα του κάθε ατόμου στο ίδιο έγγραφο.
- Συμφέρον : Κάθε άτομο έχει ισότιμη συμμετοχή.
- Κατοχή : Κάθε πρόσωπο έχει το ίδιο δικαίωμα να καταλαμβάνει το ακίνητο.
Αν δεν υπάρχει κάποια από αυτές τις τέσσερις απαιτήσεις, είναι πιθανό ότι η κοινή μίσθωση που μπορεί να πιστεύατε ότι δημιουργήθηκε θα μπορούσε να αμφισβητηθεί / αμφισβητηθεί και δεν θα μπορούσε να οδηγήσει σε τελικό προσδιορισμό της κοινής μίσθωσης.
Μια πιθανή συνέπεια της κοινής μίσθωσης με δικαίωμα επιζώντος είναι εάν ένας κοινός μισθωτής πεθάνει, ότι ο κοινός μισθωτής δεν μπορεί να κληροδοτήσει την ιδιοκτησία σε έναν κληρονόμο, άλλους επιζώντες συγγενείς ή σε οποιονδήποτε άλλον. Για παράδειγμα, εάν μια αδελφή και ο αδελφός κατέχουν τον τίτλο ως Joint Tenants with Right Survivorship και τα αδελφικά παντρεμένα, ο σύζυγος της αδελφής δεν μπορεί να πάρει τίτλο στην ιδιοκτησία μετά το θάνατό της, ακόμα κι αν ο αδελφός της δεν μένει στο σπίτι.
Μπορείτε να πείτε, hey, περιμένετε ένα λεπτό. Εάν η αδελφή και ο σύζυγός της ζουν στο σπίτι και το κράτος είναι κοινοτικό κράτος ιδιοκτησίας, ο σύζυγος της αδελφής δεν δικαιούται κάποιο είδος ενδιαφέροντος, ίσως μέσω συγχρηματοδοτούμενων κεφαλαίων; Αυτό είναι για τους δικηγόρους να συζητήσουν, αλλά η πιθανότητα είναι ότι η κοινή μίσθωση θα επιτρέψει στο σπίτι να περάσει 100% στον αδελφό και ελπίζουμε ότι ο αδελφός είναι αρκετά ευγενικός για να αφήσει τον γαμπρό του να παραμείνει για λίγο.
Εάν δεν θέλατε να συμβεί αυτό, τότε ίσως οι Κοινόχρηστοι ενοικιαστές θα ήταν ένας άλλος τρόπος για να διατηρήσετε τον τίτλο που θα μπορούσε να έχει διαμορφωθεί ως καλύτερη επιλογή σε αυτή τη ρύθμιση. Με τους Κοινόχρηστους μισθωτές, υπάρχει μόνο μία ενότητα που μοιράζεται και αυτή η ενότητα είναι το δικαίωμα κατοχής. Οι μισθωτές σε κοινά άτομα μπορούν να κατέχουν ισόποσες ή άνισες μετοχές και τα συμφέροντα μπορούν να αποκτηθούν σε διαφορετικούς χρόνους.
Μία από τις κύριες διαφορές μεταξύ της κοινής μίσθωσης και του δικαιώματος επιβίωσης και των κοινών ενοικιαστών είναι ο τρόπος μεταβίβασης τίτλου μετά το θάνατο και τα δικαιώματα των κληρονόμων. Εάν ο αδελφός, η αδερφή του και ο σύζυγος της αδερφής του είχαν το ίδιο τίτλο ως ενιαίοι μισθωτές, ο αδελφός δεν μπορούσε να ζητήσει από τον πεθερό του να εγκαταλείψει το ακίνητο, εάν η αδελφή πεθάνει. Ο γαμπρός δεν μπορεί να ζητήσει από τον αδερφό να απομακρυνθεί.
Καθένας έχει ίσο δικαίωμα κατοχής. Επίσης, το ενδιαφέρον της αδελφής θα περάσει στον κληρονόμο της, ο οποίος θα μπορούσε να είναι ο σύζυγός της, αν το είχε προσδιορίσει.
Σύμφωνα με την κοινοτική ιδιοκτησία, γενικά ο τίτλος θα υπόκειται σε αποδείξεις ή θα περάσει σε κληρονόμο μετά το θάνατο ενός ή περισσοτέρων διαδίκων, ανάλογα με τους νόμους σας. Ωστόσο, η κοινοτική ιδιοκτησία μπορεί επίσης να περιλαμβάνει το δικαίωμα επιβίωσης, οπότε ο τίτλος δεν μεταβιβάζεται στους κληρονόμους. Ας μην μιλήσουμε καν για τη φορολογία.
Μπορείτε να δείτε γιατί αυτό το θέμα των τρόπων για να κρατήσει τον τίτλο μπορεί να γίνει πολύ περίπλοκο για έναν αγοραστή σπίτι κατά τη στιγμή της αγοράς. Μερικοί αγοραστές δεν θέλουν να το αντιμετωπίσουν, επειδή είναι πολύ ενθουσιασμένοι για το κλείσιμο του σπιτιού. Αλλά πρέπει να μιλήσετε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας και να εξετάσετε προσεκτικά τους καθέναν από τους τρόπους για να κρατήσετε τον τίτλο, να συζητήσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός, προτού επιλέξετε αυτόματα τους Κοινοτικούς Ενοικιαστές. Επειδή η κοινή μίσθωση μπορεί να μην είναι η σωστή λύση για εσάς.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.