Οι αντίστροφοι υποθήκες έχουν νόημα για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού
Τα βασικά
Όπως μια τυποποιημένη υποθήκη, μια αντίστροφη υποθήκη χρησιμοποιεί το σπίτι σας ως εξασφάλιση .
Ωστόσο, αυτά τα δάνεια διαφέρουν με λίγους τρόπους, οδηγώντας στο "αντίστροφο" μέρος του ονόματος. Πρώτον, λαμβάνετε χρήματα αντί να πληρώνετε χρήματα στον δανειστή σας κάθε μήνα. Δεύτερον, το ποσό του δανείου σας αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου, σε αντίθεση με τη συρρίκνωση με κάθε μηνιαία πληρωμή
Η ιδέα λειτουργεί παρόμοια με ένα δεύτερο στεγαστικό ή στεγαστικό δάνειο. Ωστόσο, αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια είναι διαθέσιμα μόνο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού ηλικίας 62 ετών και άνω, και γενικά δεν χρειάζεται να ξεπληρώσετε αυτά τα δάνεια μέχρι να μετακομίσετε έξω από το σπίτι σας.
Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια μπορούν να παρέχουν χρήματα για οτιδήποτε θέλετε, από το συμπληρωματικό εισόδημα συνταξιοδότησης σε χρήματα για ένα μεγάλο έργο βελτίωσης κατοικίας. Όσο πληρείτε τις προϋποθέσεις (βλ. Παρακάτω), μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τα κεφάλαια για να συμπληρώσετε τις άλλες πηγές εισοδήματός σας ή τις εξοικονομήσεις που έχετε συσσωρεύσει. Ωστόσο, μην πετάξετε απλώς στην προοπτική εύκολων χρημάτων. αυτά τα δάνεια είναι περίπλοκα και μειώνουν τα περιουσιακά στοιχεία για τους κληρονόμους σας.
Παρόλο που υπάρχουν αρκετές πηγές αντιστρεπτέων στεγαστικών δανείων, μια από τις καλύτερες επιλογές είναι η διαθέσιμη υποθήκη μετατροπής ιδίων κεφαλαίων (HECM) μέσω της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης . Ένας HECM είναι γενικά λιγότερο δαπανηρός για τους δανειολήπτες λόγω κρατικής υποστήριξης και οι κανόνες για αυτά τα δάνεια τους καθιστούν φιλικούς προς τους καταναλωτές.
Πόσο μπορείτε να πάρετε;
Το ποσό των χρημάτων που παίρνετε εξαρτάται από διάφορους παράγοντες και βασίζεται σε έναν υπολογισμό που κάνει ορισμένες υποθέσεις σχετικά με το πόσο θα διαρκέσει το δάνειο.
Ίδια κεφάλαια: Όσο περισσότερη μετοχή έχετε στο σπίτι σας, τόσο περισσότερο μπορείτε να πάρετε έξω. Για τους περισσότερους δανειολήπτες, είναι καλύτερο αν έχετε πληρώσει το δάνειό σας για πολλά χρόνια και η υποθήκη σας είναι σχεδόν εντελώς εξοφλημένη.
Επιτόκιο: Τα χαμηλότερα επιτόκια σημαίνουν ότι περισσότερα από τα δάνειά σας πηγαίνουν σε εσάς ως εισόδημα και όχι για την κάλυψη των πληρωμών τόκων.
Ηλικία: Η ηλικία του νεότερου δανειολήπτη για το δάνειο επηρεάζει επίσης πόσο παίρνετε, και οι ηλικιωμένοι δανειολήπτες μπορούν να πάρουν περισσότερα. Αν μπείτε στον πειρασμό να αποκλείσετε κάποιον νεώτερο να κερδίσετε υψηλότερη πληρωμή, πρέπει να είστε πολύ προσεκτικοί επειδή ένας νεαρότερος σύζυγος θα πρέπει να μετακομίσει στο θάνατο ενός παλαιότερου δανειολήπτη εάν ο νεαρότερος δεν περιλαμβάνεται στο δάνειο.
Πώς να λάβετε πληρωμές δανείων
Η επιλογή σας για το πώς να πάρετε τα χρήματα είναι επίσης σημαντική. Μπορείτε να επιλέξετε από διάφορες επιλογές πληρωμής.
Εφάπαξ ποσό: Η απλούστερη επιλογή είναι να λάβετε όλα τα χρήματα με τη μία. Με αυτή την επιλογή, το δάνειό σας έχει ένα σταθερό επιτόκιο και το υπόλοιπό σας δανείου απλά αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου καθώς οι τόκοι συσσωρεύονται.
Περιοδικές πληρωμές: Μπορείτε επίσης να επιλέξετε να λαμβάνετε τακτικές πληρωμές - μηνιαία, για παράδειγμα.
Αυτές οι πληρωμές μπορούν να διαρκέσουν για ολόκληρη τη ζωή σας, ή για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα, όπως 10 χρόνια. Αν το δάνειο σας είναι οφειλόμενο επειδή όλοι οι δανειολήπτες έχουν μετακομίσει έξω από το σπίτι, οι πληρωμές τελειώνουν. Με πληρωμές καθ 'όλη τη διάρκεια της ζωής σας, είναι πιθανό να αφαιρεθούν περισσότερα από όσα εσείς και ο δανειστής σας αναμένετε αν ζείτε μια εξαιρετικά μεγάλη ζωή.
Γραμμή πίστωσης: Αντί να παίρνετε μετρητά αμέσως, μπορείτε να επιλέξετε μια πιστωτική γραμμή , η οποία σας επιτρέπει να αντλήσετε κεφάλαια εάν και όταν τα χρειάζεστε. Το πλεονέκτημα αυτής της προσέγγισης είναι ότι πληρώνετε μόνο τους τόκους για τα χρήματα που έχετε δανειστεί πραγματικά και η πιστωτική σας γραμμή θα μπορούσε ενδεχομένως να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.
Συνδυασμός: Δεν μπορώ να αποφασίσω; Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε έναν συνδυασμό των παραπάνω προγραμμάτων. Για παράδειγμα, μπορείτε να πάρετε ένα μικρό εφάπαξ ποσό μπροστά και να διατηρήσετε μια πιστωτική γραμμή για αργότερα.
Για να πάρετε μια εκτίμηση για το πόσο μπορείτε να πάρετε έξω, δοκιμάστε την αριθμομηχανή της Εθνικής Ένωσης Αντισυμβαλλομένων Στεγαστικών Δανείων.
Ωστόσο, το πραγματικό επιτόκιο και τα τέλη που χρεώνει ο δανειστής σας θα διαφέρουν από τις υποθέσεις που χρησιμοποιήθηκαν.
Αντιστρεπτέες δαπάνες υποθηκών
Όπως και με οποιοδήποτε άλλο στεγαστικό δάνειο, θα πληρώσετε τόκους και τέλη για να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη. Ιστορικά, τα τέλη ήταν γνωστά υψηλά, αλλά με περισσότερα τέλη ανταγωνισμού έχουν βελτιωθεί κάπως. Ακόμα, πρέπει να δώσετε προσοχή στο κόστος και να συγκρίνετε τις προσφορές από διάφορους δανειστές.
Τα τέλη συχνά χρηματοδοτούνται ή ενσωματώνονται στο δάνειό σας. Με άλλα λόγια, δεν γράφετε έλεγχο, έτσι δεν αισθάνεστε αυτά τα έξοδα, αλλά εξακολουθείτε να τα πληρώνετε, συν τόκους.
Τα τέλη μειώνουν το ποσό των κεφαλαίων που απομένουν στο σπίτι σας, τα οποία αφήνουν λιγότερο για την περιουσία σας ή για εσάς, αν πουλάτε το σπίτι και να πληρώσετε το δάνειο. Εάν διαθέτετε τα διαθέσιμα κεφάλαια, μπορεί να είναι συνετό να πληρώσετε τα τέλη από την τσέπη αντί να καταβάλλετε τόκους για τα τέλη αυτά για τα επόμενα χρόνια.
Κόστος κλεισίματος: Θα πληρώσετε μερικά από τα ίδια έξοδα κλεισίματος που απαιτούνται για μια αγορά κατοικίας ή αναχρηματοδότηση. Για παράδειγμα, θα χρειαστείτε μια αξιολόγηση, θα χρειαστείτε έγγραφα που έχουν κατατεθεί και ο δανειστής σας θα εξετάσει την πίστωση σας. Ορισμένα από αυτά τα έξοδα είναι πέρα από τον έλεγχό σας, αλλά άλλα μπορούν να διαχειριστούν και να συγκριθούν. Για παράδειγμα, τα τέλη προέλευσης ποικίλλουν από δανειστή σε δανειστή, αλλά το νομαρχιακό γραφείο εγγραφής σας χρεώνει το ίδιο ανεξάρτητα από το ποιος χρησιμοποιείτε.
Τέλη συντήρησης: Μπορείτε να πάρετε σοκ αυτοκόλλητο όταν βλέπετε το ποσό των τελών που τρώνε στο μηνιαίο εισόδημά σας από μια αντίστροφη υποθήκη. Υπάρχουν μέγιστα όρια για τα τέλη HECM, αλλά αξίζει να κάνετε αγορές για τους δανειστές με χαμηλότερη χρέωση.
Ασφάλιστρα: Επειδή τα HECM υποστηρίζονται από το FHA, το οποίο μειώνει τον κίνδυνο για τον δανειστή σας, πληρώνετε ένα ασφάλιστρο στο FHA. Το αρχικό ασφάλιστρό σας (MIP) είναι μεταξύ 0,5% και 2,5% και θα πληρώνετε ετήσιο τέλος ύψους 1,25% του υπολοίπου του δανείου σας.
Συμφέρον: Θα πληρώσετε τόκο για τα χρήματα που έχετε πάρει μέσω μιας αντίστροφης υποθήκης.
Επιστροφή του δανείου
Δεν κάνετε μηνιαίες πληρωμές σε αντίστροφη υποθήκη. Αντ 'αυτού, το υπόλοιπο του δανείου οφείλεται όταν ο οφειλέτης μετακινείται μόνιμα από το σπίτι, συνήθως στο θάνατο ή όταν το σπίτι πουλάει. Ωστόσο, παίρνετε χρέος που πρέπει να εξοφληθεί, απλά δεν το παρατηρείτε.
Το συνολικό χρέος σας θα είναι το ποσό των χρημάτων που λαμβάνετε σε μετρητά συν τους τόκους για τα χρήματα που δανείσασες . Στις περισσότερες περιπτώσεις, το χρέος σας αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου επειδή δανείζεστε χρήματα και δεν πραγματοποιείτε πληρωμές και ίσως να δανειστείτε ακόμη περισσότερο κάθε μήνα.
Όταν το δάνειο σας λήγει, πρέπει να επιστραφεί. Το δάνειο γενικά οφείλεται όταν όλοι οι οφειλέτες έχουν μετακινηθεί "μόνιμα". Ωστόσο, οι αντίστροφοι υποθήκες μπορούν επίσης να γίνουν δεκτοί εάν δεν τηρήσετε τους όρους της συμφωνίας σας εάν δεν πληρώσετε τους φόρους ιδιοκτησίας σας, για παράδειγμα.
Οι περισσότερες αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια επιστρέφονται μέσω της πώλησης του σπιτιού. Για παράδειγμα, μετά το θάνατό σας, το σπίτι πηγαίνει στην αγορά και το κτήμα σας λαμβάνει μετρητά που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αποπληρωμή του δανείου. Αν αποφασίσετε να μετακινήσετε και να βρείτε ότι χρωστάτε λιγότερα στην αντίστροφη υποθήκη από ό, τι πουλάτε το σπίτι για, μπορείτε να κρατήσετε τη διαφορά.
Εάν χρωστάτε περισσότερα από όσα πωλείτε το σπίτι, δεν χρειάζεται να πληρώσετε τη διαφορά με ένα HECM. Με άλλα λόγια, κερδίζετε. Οι περισσότερες αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια έχουν μια ρήτρα που δεν επιτρέπει το υπόλοιπο του δανείου να ξεπεράσει την αξία των ιδίων κεφαλαίων, αν και οι διακυμάνσεις της αγοράς θα μπορούσαν να έχουν ως αποτέλεσμα μικρότερη ισότητα από ό, τι όταν πήρατε το δάνειο.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι κληρονόμοι σας θα αποφασίσουν να κρατήσουν το σπίτι. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το συνολικό ποσό δανείου οφείλεται, ακόμη και αν το υπόλοιπο του δανείου είναι υψηλότερο από την αξία του σπιτιού. Οι κληρονόμοι σας θα πρέπει να βρουν τη διαφορά εάν θέλουν να κρατήσουν το σπίτι στην οικογένεια.
Απαιτήσεις για λήψη δανείου
Για να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη, θα πρέπει να πληρούν ορισμένα βασικά κριτήρια.
Βασικοί κανόνες:
- Το σπίτι είναι η κύρια κατοικία σας. Δεν μπορείτε, για παράδειγμα, να χρησιμοποιήσετε μια ιδιότητα ενοικίασης.
- Είστε τουλάχιστον 62 ετών.
- Δεν είστε παραβατικοί για οποιοδήποτε χρέος που οφείλεται στην ομοσπονδιακή κυβέρνηση.
Επαρκής δικαιοσύνη: Δεδομένου ότι παίρνετε χρήματα από το σπίτι σας, χρειάζεστε ένα σημαντικό ποσό μετοχών στο σπίτι σας για να αντλήσετε. Δεν υπάρχει υπολογισμός δανείου προς αξία, όπως θα είχατε με μια υποθήκη "προς τα εμπρός".
Τρέχουσες δαπάνες: Πρέπει να έχετε τη δυνατότητα να συνεχίσετε να πληρώνετε τρέχουσες δαπάνες που σχετίζονται με το σπίτι σας. Θα χρειαστεί να αποδείξετε στον δανειστή ότι είστε σε θέση να διατηρήσετε τα έξοδά σας. Αυτό εξασφαλίζει ότι η ιδιοκτησία διατηρεί την αξία της και ότι διατηρείτε την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, θα πρέπει να συνεχίσετε να τηρείτε τα τέλη συντήρησης, φόρων ιδιοκτησίας και ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού.
Έσοδα: Δεν χρειάζεστε εισόδημα για να δικαιούστε αντίστροφη υποθήκη επειδή δεν είστε υποχρεωμένοι να κάνετε πληρωμές για το δάνειο.
Συμβουλευτική: Πριν να χρηματοδοτηθεί το HECM, θα πρέπει να παρακολουθήσετε μια "ενημερωτική συνεδρία για τους καταναλωτές" με έναν σύμβουλο HECM που έχει εγκριθεί από το HUD. Αυτό είναι να βεβαιωθείτε ότι οι οφειλέτες κατανοούν κάθε κόστος και τις συνέπειες από τη λήψη αυτού του τύπου του δανείου. Οι σύμβουλοι εργάζονται για έναν ανεξάρτητο οργανισμό, οπότε πρέπει να παρέχουν αμερόληπτες πληροφορίες για το προϊόν.
Πρώτη υποθήκη: Αν εξακολουθείτε να χρωστάτε χρήματα στο σπίτι σας, μπορείτε ακόμα να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη. Μερικοί άνθρωποι λαμβάνουν αντίστροφη υποθήκη για να εξαλείψουν τις υπάρχουσες μηνιαίες πληρωμές, συμψηφίζοντας το εισόδημα από δάνεια έναντι της υπάρχουσας υποθήκης που τους οφείλεται.
Ωστόσο, η αντίστροφη υποθήκη θα πρέπει να είναι η πρώτη ασφάλεια επί του ακινήτου . Για τους περισσότερους δανειολήπτες, αυτό σημαίνει να πληρώσετε το υπολειπόμενο χρέος στεγαστικού δανείου με μέρος της αντίστροφης υποθήκης σας. Αυτό είναι πιο εύκολο αν έχετε περίπου 50 τοις εκατό μετοχές στο σπίτι σας ή περισσότερο.