Οι αιχμηρές προσφορές στις προσφορές αγοράς μπορούν να πυρπολήσουν
Γνωρίζετε ποιος πραγματικά αγαπάει συμπεριλαμβανομένης μιας ρήτρας κλιμάκωσης σε μια προσφορά αγοράς ; Μεσιτικα γραφεια. Ειδικά οι πράκτορες του αγοραστή φαίνεται να είναι πολύ κακοί για αυτή την πρακτική. Αλλά οι πράκτορες δεν κατηγορούνται για το ενδιαφέρον για τις ρήτρες κλιμάκωσης επειδή συχνά είναι οι ίδιοι οι ίδιοι οι αγοραστές του σπιτιού που το αναδεικνύουν υποδεικνύοντας ότι μια ρήτρα κλιμάκωσης, που ονομάζεται επίσης μια απότομη προσφορά, μπορεί να είναι μια καλή ιδέα.
Τι είναι μια ρήτρα κλιμάκωσης;
Μια ρήτρα κλιμάκωσης συνήθως χρησιμοποιείται σε πιθανή κατάσταση πολλαπλής προσφοράς .
Είναι συνώνυμο με τη φράση: απότομη προσφορά. Χρησιμοποιείται για να προσπαθήσει να αποσύρει όλους τους ανταγωνιστές σε μια ανταγωνιστική διαδικασία υποβολής προσφορών. Βασικά, λέει ότι ο αγοραστής θα πληρώσει το ποσό Χ, το οποίο θα μπορούσε να είναι οποιοσδήποτε αριθμός που κυμαίνεται από 100 έως εκατοντάδες χιλιάδες, πάνω και πέρα από την υψηλότερη προσφορά που έλαβε ο πωλητής και περιέχει γενικά ανώτατο όριο.
Ένας τυπικός τύπος ρήτρας κλιμάκωσης μπορεί να διατυπωθεί ως εξής: Ο αγοραστής συμφωνεί να πληρώσει 1.000 δολάρια περισσότερο από την υψηλότερη προσφορά που έλαβε ο πωλητής, να μην υπερβεί μια τιμή πώλησης $ 315.000. Ένας αγοραστής μπορεί να θέλει να χρησιμοποιήσει αυτήν τη ρήτρα σε μια προσφορά αγοράς εάν φαίνεται ότι άλλοι αγοραστές θα μπορούσαν να αυξήσουν την τιμή πάνω από την τιμή που αναγράφεται.
Πείτε ότι η ιδιοκτησία είναι καταχωρημένη στα $ 295.000. Διαθέτει όλες τις καμπάνες και τις σφυρίχτρες που επιθυμεί ένας αγοραστής και βρίσκεται σε μια γειτονιά υψηλής ζήτησης σε ένα ήσυχο γκρουπ. Μερικές φορές, ένας πράκτορας στο ενημερωτικό δελτίο θα συμβουλεύει τους αγοραστές ότι όλες οι προσφορές θα παρουσιαστούν σε μια συγκεκριμένη ημέρα σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή και αυτό μπορεί να είναι η πρώτη σας ιδέα ότι ο πωλητής αναμένει να λάβει περισσότερες από μία προσφορές.
Σε αυτήν την υποθετική περίπτωση μιας αγοράς ζεστού πωλητή και ενός πανέμορφου σπιτιού με έπαθλο $ 295.000, ένας πωλητής θα μπορούσε να λάβει προσφορές όπως:
- $ 290.000 (γιατί υπάρχει πάντα κάποιος που πιστεύει ότι κανένας άλλος δεν θα υποβάλει προσφορά.)
- 295.000 δολάρια
- 305.000 δολάρια
- 310.000 δολάρια
Εάν ο τέταρτος αγοραστής υποβάλει μια προσφορά με ρήτρα κλιμάκωσης όπως αναφέρεται παραπάνω, θα σήμαινε ότι ο αγοραστής θα συμφωνήσει να πληρώσει στον πωλητή $ 311.000.
Ο αγοραστής είναι ευχαριστημένος επειδή η τιμή είναι $ 4.000 κάτω από τη μέγιστη τιμή που ο αγοραστής ήταν πρόθυμος να πληρώσει και ο πωλητής παίρνει την υψηλότερη προσφορά. Όλα φαίνονται καλά και ωραία, αλλά είναι;
Μειονεκτήματα σε μια ρήτρα κλιμάκωσης
Από την άποψη του πωλητή, μια ρήτρα κλιμάκωσης μπορεί να μην είναι η καλύτερη επιλογή για τον πωλητή. Η αποδοχή μιας προσφοράς με ρήτρα κλιμάκωσης σημαίνει ότι ο πωλητής δεν μπορεί πλέον να εκδίδει πολλαπλές προσφορές σε άλλα μέρη και να συνεχίσει να διαπραγματεύεται. Στο παραπάνω παράδειγμα, ο αγοραστής πήρε χρήματα από το τραπέζι. Ο πωλητής έχασε 4.000 δολάρια.
Αυτό βασίζεται στο αν η πραγματική κορυφαία προσφορά του αγοραστή ήταν 315.000 δολάρια. Μπορεί να ήταν υψηλότερη, αλλά ένας πωλητής που δέχεται μια σύμβαση με ρήτρα κλιμάκωσης δεν θα γνωρίζει ποτέ πόσο υψηλότερη είναι αυτή η αγορά ενός αγοραστή.
Επιπλέον, σε αυτόν τον τύπο περιπτώσεων πολλαπλών προσφορών, θα μπορούσε να είναι προς το συμφέρον του πωλητή να εκδώσει μια αντίθετη προσφορά. Σε ορισμένες πολιτείες όπως η Καλιφόρνια, για παράδειγμα, ένας πωλητής μπορεί να κάνει διαφορετική προσφορά σε κάθε αγοραστή, εάν το επιθυμεί ο πωλητής ή μόνο σε έναν ή δύο αγοραστές. (Αναφέρουμε την Καλιφόρνια επειδή το κράτος τείνει να ηγηθεί του έθνους.) Ο πωλητής γενικά έχει περισσότερες επιλογές διαθέσιμες σε μια κατάσταση προσφοράς πολλαπλών μετρητών. Κάθε προσφορά μετρητών μπορεί να ζυγιστεί και να αναλυθεί χωριστά.
Πείτε, για παράδειγμα, ότι ο πωλητής αποφασίζει ότι η ζήτηση στην αγορά είναι τόσο ισχυρή για το σπίτι ότι ο πωλητής μπορεί να επιλέξει να μην λάβει καμία από τις προσφορές αγοράς ούτε να αντιμετωπίσει καμία από τις προσφορές. Αυτό είναι πάντα μια πιθανότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο πωλητής θα μπορούσε να αλλάξει την τιμή πώλησης του σπιτιού, για παράδειγμα, $ 315.000, και να ξεκινήσει πάλι την υποβολή προσφορών. Ωστόσο, το μειονέκτημα για αυτό το σενάριο είναι ότι ενδέχεται να μην υπάρχουν άμεσοι αποδέκτες ή ότι οι ημέρες στην αγορά ενδέχεται να παραμείνουν μακρύτερα και αυτό είναι πάντα ένας κίνδυνος όταν ο πωλητής αυξήσει την τιμή. Ακόμα, θα μπορούσε να είναι μια βιώσιμη λύση, και αξίζει να εξεταστεί αντί να γίνει αποδεκτή μια σύμβαση ρήτρας κλιμάκωσης.
Γιατί οι αγοραστές βαρύνονται προς τις ρήτρες κλιμάκωσης
Δεν είναι κάθε αγοραστής σπίτι απολαμβάνει την αγωνία και την ένταση που έρχεται με το έδαφος της διαπραγμάτευσης για να αγοράσει ένα σπίτι .
Οι αγοραστές ανησυχούν επίσης για τον ανταγωνισμό και κάποιοι αρνούνται να υποβάλουν προσφορά σε μια κατάσταση πολλαπλών προσφορών. Με την εισαγωγή μιας ρήτρας κλιμάκωσης, μπορεί να αυξήσει την πιθανότητα του αγοραστή να δεχθεί την προσφορά και θέτει συγκεκριμένες παραμέτρους που καθορίζουν τη ζώνη άνεσης του αγοραστή.
Το αν η ρήτρα κλιμάκωσης είναι "νόμιμη" σε κάθε κράτος εξαρτάται από τη νομική ερμηνεία. Αυτό δεν εμποδίζει τους πράκτορες να προτείνουν σε αυτούς ή στους αγοραστές να μην το επιθυμούν. Για όλους τους πρακτικούς σκοπούς, όμως, μπορεί να φανεί πολύ πιο εύκολο για τον αγοραστή να κάνει απλώς την υψηλότερη και καλύτερη προσφορά και να γίνει με αυτό.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια.