Προσπαθήστε να μην χάσετε το χρέος σας
Όταν αγόρασα το πρώτο σπίτι μου που απαιτούσε θεσμική χρηματοδότηση, εξασφάλισα ότι η σύμβαση αγοράς περιελάμβανε ένα ενδεχόμενο δάνειο. Έχοντας ένα δάνειο έκτακτης ανάγκης στο συμβόλαιο σήμαινε αν κάποια πράγματα πήγαν στραβά με την αγορά του νέου σπιτιού μου και για κάποιο λόγο, ανεξάρτητα από το περίεργο λόγο ότι ο δανειστής δεν μπορούσε να κάνει ένα δάνειο για μένα, τότε θα απαλλαγούμε από την υποχρέωσή μου να αγοράσω το σπίτι.
Μέχρι εκείνο το σημείο, όλα τα σπίτια που είχα αγοράσει ποτέ αγοράστηκαν μέσω χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη .
Δεν υπήρχε περίπτωση έκτακτης ανάγκης για δάνειο σε σύμβαση υποθήκης ή σύμβασης γης . Μόλις υπέγραψα το συμβόλαιο αγοράς, ήμουν σχεδόν υποχρεωμένος να περάσω με την πώληση του σπιτιού, με εξαίρεση μια περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Επίσης, δεν υπήρξε έκτακτη ανάγκη αξιολόγησης με χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη.
Σε περιόδους χαμηλών επιτοκίων, η χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη αποθαρρύνεται και λίγοι άνθρωποι, εκτός από την αμφισβητούμενη πίστωση, προσπαθούν να χρησιμοποιήσουν τη χρηματοδότηση από τον ιδιοκτήτη για να αγοράσουν ένα σπίτι. Μια άλλη εξαίρεση μπορεί να είναι εάν το ίδιο το σπίτι δεν πληροί τις προϋποθέσεις για χρηματοδότηση, τότε ένας πωλητής μπορεί να εξετάσει τη χρηματοδότηση του ιδιοκτήτη. Αλλά οι περισσότεροι πωλητές στις κανονικές αγορές ακινήτων προτιμούν ο αγοραστής είτε να πληρώσει μετρητά είτε να λάβει δάνειο για να αγοράσει ένα σπίτι.
Συμβόλαια αγοράς με ένα περιθώριο δανείου
Οι τύποι συμβάσεων αγοράς που χρησιμοποιούνται στις Ηνωμένες Πολιτείες ποικίλλουν από το ένα κράτος στο άλλο, αλλά οι περισσότεροι από αυτούς θα επιτρέψουν μια περίοδο απρόβλεπτων δανείων. Εκτός από την περίπτωση έκτακτης ανάγκης για δάνεια, η συμφωνία αγοράς κατοικίας, όπως αυτές που χρησιμοποιούνται στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, μπορεί επίσης να περιέχει μια ενδεχόμενη εκτίμηση, η οποία είναι ξεχωριστή από την περίπτωση του δανείου.
Οι συμβάσεις αγοράς γενικά παρέχουν έναν ορισμένο αριθμό ημερών με αθέτηση συμβάσεων για να λάβουν τη διαβεβαίωση ότι το δάνειο έχει εγκριθεί και ότι ο αγοραστής θα έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσει τη χρηματοδότηση. Αυτή η χρονική περίοδος μπορεί να κυμαίνεται από 7 έως 30 ημέρες, με πολλές περιόδους να ωθούνται προς το σήμα 3- έως 4 εβδομάδων. Αυτός είναι ο λόγος που είναι πρωταρχικής σημασίας για έναν αγοραστή κατοικίας να παραδώσει όλα τα έγγραφα δανείου που ζητά ένας υπάλληλος δανείου όσο το δυνατόν γρηγορότερα.
Οποιαδήποτε καθυστέρηση στην υποβολή των απαιτούμενων οικονομικών εγγράφων θα μπορούσε να προκαλέσει καθυστέρηση στην τελική έγκριση του δανείου.
Όταν λήξει η Δανειακή Συνθήκη
Σε ορισμένες πολιτείες, μόλις λήξει η περίοδος έκτακτης ανάγκης του δανείου, ο αγοραστής είναι εκπρόθεσμος. Αν το δάνειο του αγοραστή δεν εγκριθεί κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου, αυτό είναι πολύ κακό. Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει παράταση, αλλά οι πωλητές δεν είναι πάντα υποχρεωμένοι να το επιτρέψουν. ΣΥΜΒΟΥΛΗ: Μην κάνετε το λάθος να πιστεύετε ότι έχετε όλη την ώρα στον κόσμο για να δώσετε στον δανειστή σας αντίγραφα των φορολογικών σας δηλώσεων και να παράσχετε όλες τις τραπεζικές σας πληροφορίες, επειδή το ρολόι τείνει συχνά.
Σε άλλα κράτη όπως η Καλιφόρνια, όπου τα συμβόλαια αγοράς τείνουν να ευνοούν τον αγοραστή, αν ο αγοραστής δεν αφαιρέσει το ενδεχόμενο του δανείου την τελευταία ημέρα, ο πωλητής μπορεί να λάβει μέτρα για να ακυρώσει τη σύμβαση μετά την έκδοση ειδοποίησης για την εκτέλεση . Εάν ο πωλητής δεν προβεί σε νομικές ενέργειες για την επιβολή της περιόδου έκτακτης ανάγκης, παραμένει. Δεν είναι καλή ιδέα να ελπίζουμε ότι ο πωλητής στην Καλιφόρνια θα παραιτηθεί από το ενδεχόμενο του δανείου, επειδή οι περισσότεροι πωλητές αντιπροσωπεύονται από πράκτορες που θα τους θυμίζουν τα δικαιώματά τους βάσει της σύμβασης.
Παίρνω συχνά μεγάλη αντίσταση από τους πράκτορες του αγοραστή, όταν ως πράκτορας εγγραφής ζητώ την απελευθέρωση του ενδεχόμενου δανείου από τον αγοραστή.
Ζητούν περισσότερο χρόνο ή, σε μερικές περιπτώσεις, το εξουδετερώνουν εντελώς επειδή, για οποιοδήποτε λόγο, ίσως δεν αισθάνονται ότι πιέζουν τους αγοραστές τους να τηρήσουν τη σύμβαση. Αν όμως οι αγοραστές χρειάζονται περισσότερο χρόνο, δεν μας επιτρέπεται να δίνουμε το προφορικό μας μήνυμα, επειδή οι συμβάσεις της Καλιφόρνια επιτρέπουν σε έναν αγοραστή να υποβάλει μόνο επίσημο γραπτό αίτημα για περισσότερο χρόνο. Όλες οι συμβάσεις και συμφωνίες πρέπει να είναι γραπτές για την προστασία του καθενός.
Τι συμβαίνει εάν η αναδοχή αρνείται το δάνειο;
Το ερώτημα που τίθεται συχνά είναι τι μπορεί να συμβεί σε έναν αγοραστή ο οποίος δεν έχει εγκριθεί για δάνειο αλλά είτε έχει αποδεσμεύσει το ενδεχόμενο δάνειο είτε για οποιονδήποτε λόγο έχει χάσει την προστασία έκτακτης ανάγκης του δανείου στη σύμβαση αγοράς. Μπορεί ένας πωλητής να μηνύσει τον αγοραστή; Ο αγοραστής θα χάσει τα χρήματά της; Τι υπάρχει σε κίνδυνο;
Ο παράγοντας κινδύνου και οι συνέπειες ποικίλλουν από κράτος σε κράτος.
Πολλά μπορούν να πάνε στραβά στην αναδοχή . Οι αγοραστές του σπιτιού που πιστεύουν ότι έχουν εγκριθεί για ένα δάνειο επειδή ο δανειστής τους έδωσε μια επιστολή έγκρισης βασισμένη σε μια αίτηση δανείου μπορεί αργότερα να ανακαλύψει ότι η αναδοχή δεν θα εγκρίνει το δάνειο. Στην πραγματικότητα δεν υπάρχουν τέτοια πράγματα όπως τα στεγαστικά δάνεια που χρεοκοπούν. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για την αναδοχή του δανείου. Αυτοί οι αγοραστές σπιτιού που έχουν ένα δάνειο εκτάκτου ανάγκης συνήθως μπορούν να ακυρώσουν το συμβόλαιο και να λάβουν επιστροφή των χρημάτων τους.
Εάν οι αγοραστές σπιτιού δεν μπορούν να λάβουν δάνειο λόγω της έκτακτης ανάγκης αξιολόγησης, επειδή η αξιολόγηση έφτασε σε χαμηλά επίπεδα και ο πωλητής δεν θα μειώσει την τιμή αγοράς, αυτό είναι συνήθως λόγος ακύρωσης. Αλλά για να είστε απολύτως προστατευμένοι κάτω από αυτές τις συνθήκες, πρέπει να έχετε ένα περιστατικό δανεισμού και μια εκτίμηση έκτακτης ανάγκης στη θέση του. Να είστε βέβαιος να μιλήσετε με τον κτηματομεσίτη σας πριν υπογράψετε ένα συμβόλαιο αγοράς για να πάρετε μια σταθερή κατανόηση του πώς ένα δάνειο έκτακτης ανάγκης λειτουργεί στην πολιτεία σας.
Τη στιγμή της συγγραφής, η Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, είναι Broker-Associate στη Lyon Real Estate στο Σακραμέντο, Καλιφόρνια